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계정을 잊어버리셨나요?

by 다방 Dec 28. 2022

내년, 역대급 강남발 전세 쇼크 온다!?

안녕하세요 다방입니다. 어느덧 2023년이 코 앞으로 다가왔습니다. 금리는 언제까지 오를지, 집값은 얼마나 떨어질지, 전세 시장은 안정될지 등 많은 궁금증이 떠오르는 시기인 것 같습니다.

내년까지 고금리 기조는 어쩔 수 없을 것 같습니다. 금리를 내년 여름에 내리든, 하반기에 내리든 인상을 멈춘다는 것이지 후루룩 내리겠다는 것은 아니기에 우선 고금리 상황을 받아들이는 것이 맞는 것 같습니다.

그렇다면 집값은 어떻게 될까요? 오늘은 집값 전망을 이야기하기 위해 전세시장 전망을 이야기해보려 합니다. 사실 지난주 콘텐츠에서 언급한 도서 ‘부동산을 공부할 결심’의 묘미는 내년도 전세가 전망입니다. 저자의 논리가 꽤 탄탄한데 어떤 내용일지 지금 함께 보실까요?

1. 전국적으로 내년에 입주 물량이 늘어납니다

내년 전국 아파트 입주 물량은 총 30만2075가구로 올해보다 18%가량 증가합니다. 지역별로 보면 수도권이 15만5470가구, 지방이 14만6605가구입니다.

수도권의 경우 서울, 경기, 인천 모두 올해보다 입주물량이 증가합니다. 서울은 강남구, 은평구, 서초구 등의 순으로 입주물량이 많은 가운데 대부분 재건축·재개발 사업이 완료된 사업장으로 나타났습니다.

2. 서울, 그것도 강남에 역대급 물량 나옵니다

‘부동산을 공부할 결심’ 저자는 2023~2024년 강남발 입주 물량이 엄청나다고 강조합니다. 강남, 강동권에서만 3만2911가구가 나오고 2025~2026년 입주 예정 물량은 1만8425가구라고 하죠.

- 이게 얼마나 많은 입주 물량일까요?
: 2008년~2020년간 강남3구, 용산구의 연평균 입주 물량이 7000세대 이하, 가장 많았던 2008년이 약 2만세대였습니다. 가장 적었던 2011년과 2017년은 3천세대 이하였죠.

- 왜 강남 입주 물량이 쏟아지는 것이 중요할까요?
: 저자는 전세라는 것은 공급(Q)만 중요한 것이 아니라 가격(P)도 같이 봐야 한다고 말합니다. 그러니까 P*Q=시가총액을 기준으로 봐야한다는 것이죠. 똑같은 1만가구여도 강남에서 고가전세 1만가구를 쏟아내는 것과 비강남에서 중저가 전세 1만가구가 쏟아지는 것의 파급효과는 다를 것입니다. 즉 P*Q=시가총액 기준으로 봤을 때, 강남발 역대급 입주 폭탄은 서울 전세가를 끌어내릴 수 밖에 없다는 겁니다.

2019년에는 헬리오시티 입주로 서울 전세가가 내려 앉았었습니다. 그런데 내년 강남발 입주 폭탄은 헬리오시티를 능가하는 물량이라는 것입니다. 2023~2024년 입주가 끝난 뒤에도 헬리오시티를 능가하는 규모의 입주 물량이 대기하고 있습니다.

3. 전국적으로 전세쇼크로 인한 잔금대란 예상됩니다

전국적으로 보면 세입자를 못 찾든, 내 집을 못 팔든, 여하튼 잔금을 못내 입주를 못하고, 건설사는 자금 위기에 처하는 ‘잔금대란’도 우려되는 시나리오입니다.

저자는 “2020~2021년 비싸고 많았던 분양 물량은 2023년~2024년 입주폭탄 리스크가 된다”고 경고합니다. 집을 팔고 잔금을 치루는데 집값이 떨어지면 잔금을 치루지 못하게 됩니다. 잔금을 못낸 당첨자들은 입주를 늦추거나 계약을 해지하고 건설사들은 잔금을 마련 못해서 유동성 위기에 직면하게 되겠죠. 이렇게 좋지 않은 상황은 도미노로 이어질 것이라는 우려입니다.

전세는 철저히 수요와 공급에 의해 움직입니다. 그때그때 수급상황이 전세 가격을 결정하죠. 긴축(고금리) 상황 속에서 공급 증가, 전세가 하방 압력이 강할 수 밖에 없는 상황입니다. 내년도 전세시장 전망 어떻게 생각하시나요? 여러분도 저자의 분석에 동의하시나요?