4050을 위한 경매, 공매! 나도 시작해볼까?
누구에게나 옳은 ep.22
노후를 준비하는 당신이 경・공매에 관심을 가져야 하는 이유
은퇴 계획은 언제부터 세우는 것이 좋을까? 대한민국의 평범한 가정에서 노후준비를 시작할 수 있는 시기는 대략 50대일 것이다. 적어도 자녀들이 20대 성인이 되고 사회에 나가서 독립 을 하기 전까지는 뒷바라지를 해주는 부모님들이 많기 때문에 그 시기에 따라 노후 준비도 늦 어질 수밖에 없는 현실이다. 하지만 준비는 빠르게 시작할수록 장기적으로 좋다. 100세 시대 를 살아가는 지금, 40대부터 노후준비를 한다면 그만큼 더 시간을 확보할 수 있다.
그렇다면 부동산, 주식, 펀드, 코인 등 다양한 재테크 방법 중에 어떤 것이 좋을까? 노후준비 를 위해 처음부터 많은 위험부담을 안고 무리한 투자를 하는 것은 위험하다. 잘 모르고 하는 투자는 더더욱 위험하다. 본격적인 은퇴 계획을 설계하기에 앞서 가계에 무리 가지 않는 선에 서 시작해야 한다. 그렇기 때문에 소액으로 시작할 수 있는 경매와 공매를 추천한다.
경매와 공매의 공통점과 차이점
먼저 경매와 공매에 대해 알아보자. 경매와 공매는 공개적인 입찰경쟁을 통해 소유권이 이전 되는 매각 방식이다. 최고가격 매수자에게 우선순위가 있고, 매각 당일 매수인이 없어 유찰되 는 경우 가격이 저감되어 시세보다 싼 가격에 부동산을 구매할 수 있는 장점이 있다. 하지만 두 제도는 엄연히 다르기 때문에 차이점을 알고 본인에게 맞는 방법을 선택하는 것이 좋다.
법원경매정보 www.courtauction.go.kr경매는 채권자의 채권을 회수하기 위해 국가가 채무자의 재산을 강제로 매각하는 행위이다. 쉽게 말해 부동산을 담보로 은행 또는 개인에게 돈을 빌렸다가 갚지 못할 경우, 채권자가 채 무자의 부동산을 경매를 통해 처분할 수 있는 권한이 생긴다. 경매의 경우 법원에서 공개적으 로 이루어지고 법원경매정보 사이트에서 전국의 모든 매각물건 검색이 가능하다. 매수자(낙찰 자)에게 권원이 없는 점유자를 내보낼 수 있는 인도명령제도가 있어서 명도에 대한 부담이 적 은 편이다.
온비드 www.onbid.co.kr한편, 공매에 나온 물건들은 대부분 세금 체납으로 국세징수법에 따라 압류된 재산을 강제로 처분하는 절차이다. 온비드라는 사이트를 통해서 물건 검색이 가능하고 온라인 입찰이 가능하 다. 공매는 세금 징수를 위한 목적이기 때문에 재산을 처분하더라도 체납자를 강제로 내보낼 수는 없다. 매수자(낙찰자)가 개별 소송이나 합의를 통해 명도를 해야 한다. 따라서 명도가 어 려운 공매에서는 점유자가 있는 건물보다 토지가 더 선호 된다.
소액투자에 유리한 ‘토지’ 경매와 공매
경매와 공매는 소액으로 투자가 가능하다는 것이 최대 장점이다. 보통 경매라고 하면 아파트 나 빌라 등 건물을 생각하겠지만 그런 물건들은 예산 단위가 크다. 경락잔금대출이 가능하다 고 해도 입찰보증금 10%를 내기 위해서는 적어도 천만 단위의 돈이 필요하다.
한편, 토지는 내 예산에 맞는 물건을 찾아 입찰하면 되기 때문에 100만 원으로도 가능하다. 토지의 경우, 대출은 감정가에 따라 좌우되는데 경매나 공매 시 이미 감정평가를 마친 상태라 얼마나 대출을 받을 수 있는지도 미리 알 수 있어 유리하다.
토지 경매와 공매 전 알아야할 필수 상식
1. 토지와 관련된 법률과 계획 바로 알기
민법에서 부동산은 토지와 정착물로 나뉜다. 토지는 <국토 계획 및 이용에 관한 법률>로 규정 되어 있고 정착물은 <건축법>, <주택법>과 연관이 있다.
국가에서는 토지개발을 위해 <국토 종합 계획>, <광역도시계획>, <수도권 정비 계획>, <도시 기본계획>, <도시・군 관리계획> 등을 세운다. 그중에서도 구속력이 있는 <도시・군 관리계 획>에 관심을 가져야하고 <토지이용계획 확인원>을 볼 줄 알아야 한다.
Tip 토지e음 이용하기
국토교통부에서 운영하는 <토지이용계획>과 <도시계획>을 열람할 수 있는 통합사이트로 ‘토 지’ 경매와 공매에 도전한다면 필수적으로 방문해야 하는 사이트이다.
토지e음 사이트 www.eum.go.kr
<토지이용계획> 검색 화면
<도시계획> 검색 화면2. 모든 토지는 용도가 지정되어 있고, 바뀔 수도 있다.
국토계획 및 이용에 관한 법률에 따라 토지는 용도지역, 용도지구, 용도구역으로 분리된다. 먼저, 용도지역은 모든 토지에 적용된다. 토지의 이용 및 건축물의 용도・건폐율・용적률・높 이 등을 제한하여 토지를 경제적・효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 않게 설정한다. 법률에 의해 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 으로 구분한다.
다음으로 용도지구는 용도지역의 기능을 증진시키고 미관, 경관, 안전 등을 도모하기 위하여 결정하는 지역이다. 경관지구, 고도지구, 방화지구, 취락지구 등으로 나뉜다.
마지막으로 용도구역은 시가지의 무질서한 확산을 방지하기 위해 행위 제한을 하는 구역으로 개발제한구역, 시가화조정구역, 수산자원 보호구역 등이 있다.
Tip 토지의 용도에 따라 땅값이 딸라진다.
용도지역, 용도지구, 용도구역에 따라 건폐율과 용적률이 달라지기 때문에 땅값을 결정하는 요인이 된다. 남양주 왕숙, 인천 계양, 하남 교산, 고양 창릉, 부천 대장 이들 3기 신도시는 모두 개발제한구역이면서 자연녹지지역이었다. 자연녹지지역은 시간이 지나면서 시가화 예정 용지가 될 가능성이 큰 지역이다. 이렇듯 땅의 용도를 알고 있으면 투자에 유리하다.
3. 적어도 3개월은 토지 공부가 필요하다.
소액투자로 경험을 쌓기 위해서 먼저 토지 공부를 하는 것이 중요하다. 토지 공부의 순서는 토지대장을 보고 땅을 분석하고, 지적도(임야도) 등본과 항공사진을 확인하고 임장을 가보는 것이다.
보통 부동산에 대한 정보를 확인할 때 대부분 등기부등본을 먼저 떠올리게 되는데, 토지의 경 우 토지대장을 우선 확인해야 한다. 토지는 주된 용도에 따라 28개 지목으로 분류되는데, 그 중에서 임야만 따로 분리해서 관리된다. 따라서 토지는 토지대장, 임야는 임야대장으로 발급 하면 된다. 토지 모양을 확인하기 할 때도 토지는 지적도, 임야는 임야도를 발급하면 된다. 정부24사이트를 이용하면 무료로 발급 가능하다. 기타 토지 공부에 유용한 사이트 정보는 아래와 같다.
Tip 토지 공부할 때 유용한 사이트
경매 절차 및 입찰방법 한 눈에 알아보기
1. 경매절차
2. 경매입찰 방법
공매 절차 및 입찰방법 한 눈에 알아보기
1. 공매절차
2. 공매입찰 방법
경매와 공매, 한번 해볼까 싶다가도 어렵게 느껴진다면
어떤 일이든 새로운 시작은 설레기도 하지만 두렵기도 하다. 특히 경매와 공매를 처음 접하는 초보자들에게는 낯선 용어와 복잡한 절차들이 큰 장벽으로 느껴질 것이다. 또한 투자는 어느 정도 예산이 있어야 한다는 부담 때문에 시작이 어려울 수도 있다.
이러한 부담감을 줄이기 위해서 추천하는 방법이 소액으로 시작할 수 있는 경매와 공매 공부 다. 혼자 공부하는 것이 어렵게 느껴진다면 관심사를 가진 사람들이 모여 있는 커뮤니티에 가 입해서 정보를 얻거나 무료 교육을 먼저 들어보는 것도 좋다. 재테크 방법도 자신에게 맞는 스타일이 있기 때문에 경험을 해봐야 알 수 있다. 지금 시작하는 경매와 공매가 앞으로 나의 탄탄한 은퇴 계획을 세우는 데 도움이 되는마중물역할을 톡톡히 해줄 것이다.
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