[올림픽파크포레온] 공동명의가 증여라고?
내 집 마련의 길
이전 글에서 '부부 공동명의, 과연 하는 게 좋을까?'에 관해 이야기해 보았다.
이번 글에서는 두 번째 질문 '부부 공동명의를 한다면 언제 해야 할까? 지분은 어떻게 나누는 게 좋을까?'에 관해 이야기하려고 한다. 이에 대한 답은 역시나 이전 글에서도 말했듯이 '각자 상황에 맞게 결정하자!'이다. 이 결정을 하기 위해서는 부부 공동명의, 즉 분양권 증여에 대한 지식이 필요하다.
아파트 일반분양 당첨이 되어 계약금을 납부하고 나면 계약자가 본인 명의의 분양권을 소유하게 된다. 계약금을 납부하는 과정에서 타인에게서 현금을 증여받는 경우에는 증여 신고를 해야 한다. 만약 차용하는 경우에는 차용증을 작성하고 공증받아야 하며, 원금이나 이자를 상환한 내역을 남겨놓는 것이 좋다. 그래야 이후에 국세청에서 증여가 아니라는 소명을 하라고 할 때 증거로 사용할 수 있다.
그리고 부부 공동명의를 진행하고 나면 수증자는 분양권 증여 신고를 해야 한다. 이 부분에서 많은 사람이 헷갈리는 부분이 있다.
이후에 배우자 공동명의를 할 예정이어서
계약금의 일부를 배우자의 자금으로 납부했는데,
이 경우에도 공동명의 과정 후에 증여 신고를 해야 하나요?
정답은 '그렇다'이다. 심지어 두 번의 증여가 일어난 것으로 생각하면 된다.
첫 번째는 계약금 납부를 위해 배우자가 계약자에게 현금 증여를 한 것이다. 공동명의 진행 전의 분양권은 순전히 계약자 명의이기 때문에 계약금을 납부하느라고 배우자로부터 받은 현금은 차용증을 작성한 것이 아니라면 공동명의와 상관없이 별개의 증여로 생각하면 된다.
두 번째는 부부 공동명의 과정 자체가 분양권 증여의 개념이다. 따라서 계약자가 배우자에게 분양권의 일부를 증여한 것이다. 이 부분에서도 많은 사람이 헷갈려하는 부분이 있다.
만약 분양가+발코니+옵션이 12억이고,
분양권 1/2을 증여했으면 증여가액이 6억인데,
어차피 부부간 10년 동안 6억까지 비과세니까 신고는 안 해도 되나요?
정답은 '아니다'이다. 증여가액은 증여 시점에 따라 달라진다. 증여 시점까지 납부한 금액에 대한 지분을 증여가액으로 신고하면 된다. 만약 계약금만 낸 상태에서 1/2 증여를 한 경우라면 증여 신고는 계약금의 반을 신고하면 된다. 만약에 계약금과 일부 중도금을 납부한 상태에서 1/2 증여를 한 경우라면 증여 신고는 계약금+납부한 중도금 액수의 반을 신고하면 된다. 그리고 비과세여서 세금이 0원이더라도 신고는 해야 한다.
부부 공동명의를 하고 난 이후에는 중도금이나 잔금을 모두 지분대로 나눠서 납부해야 한다. 중도금 대출이나 잔금 대출을 실행하는 경우에는 부부 중 한 명의 명의로 진행되며, 배우자의 지분 또한 함께 담보로 제공되며, 이후에 발생하는 원리금을 지분대로 나눠서 납부해야 한다.
이 과정에서 부부 중 한 명이 본인 명의의 자산으로 지분만큼의 금액을 납부하기 어려워 배우자로부터 현금 증여를 추가로 받게 된다면 이 또한 현금 증여이므로 증여 신고를 해야 한다. 국세청이 부부간 계좌이체를 모두 증여로 추정하거나 일일이 조사하는 것은 아니지만, 부동산이나 주식 등의 자산 취득에 쓰였다고 생각되는 경우에는 부부간 계좌이체를 증여로 추정할 수 있다. 따라서 마음 편하게 증여 신고를 해두는 게 좋다. 배우자 간에는 서로 10년간 6억까지 비과세이므로 이를 잘 활용해 보자.
정리를 하자면, 계약자 또는 배우자가 지분대로 자금을 잘 조달할 수 있는지, 증여 비과세 6억 원을 넘지 않는지, 국민건강보험 직장가입자 피부양자 재산 조건을 넘지 않는지, 이후에 다주택자가 될 가능성이 있는지 등을 잘 고려해 공동명의를 할 것인지, 한다면 증여 시기와 지분 비율을 어느 정도로 할지 부부가 잘 상의해서 결정하면 된다.
다음 글에서는 분양권 증여 신고를 하는 과정에 관한 이야기를 하려고 한다.
