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매거진 파주 법흥리 주택 건축 일기

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계정을 잊어버리셨나요?

by 워킹대드 Working Dad Feb 06. 2022

얼마면 될까, 얼마면 되겠냐!?

주택 건축을 위한 대출 계획

주택 건축을 결정하는데 가장 큰 걸림돌이자 걱정스러운 부분은 당연히 예산일 겁니다. 토지 구입부터 건축까지 수억원의 비용이 드는데, 이만한 큰 돈을 현금으로 보유하고 있는 경우는 드물기 때문에 대부분 금융기관의 힘을 빌려 대출 상품을 이용하게 되는데요,

1)토지 구입을 위한 토지담보대출, 2)건축을 위한 기성고 대출, 3)준공 이후에 갈아타는 주택담보 대출을 받기까지 총 3가지의 대출 상품을 적절히 활용함으로써, 현재 보유하고 있는 현금이 많지 않은 경우에도 주택 건축을 진행할 수 있습니다.

저희는 아직 착공에 들어간 상황이 아니기 때문에 실제로 진행된 건 1)토지담보대출 뿐이지만, 이후에 진행될 기성고 대출과 주택담보 대출까지 예산 및 현금흐름에 반영을 해 두었는데요, 구체적으로 각각의 대출을 어떻게 사용할 것인지, 또 어디에서 대출을 받을 수 있는지에 대한 내용을 간략히 정리해 보겠습니다.

1. 토지담보대출

주택 건축을 결정하고 나서 가장 먼저 진행하는 일이 집 지을 땅을 구입하는 건데요, 보유하고 있는 현금이 충분하지 않다면 이 단계부터 대출을 활용할 수 있습니다.

토지담보대출은 통상 토지 감정가의 최대 70%까지 가능한데요, 토지 매입자가 사업자등록이 되어 있는 경우, 사업자용 시설자금 대출 상품을 통해 감정가의 80%까지도 대출 실행이 가능합니다. 저희 집의 경우, 아내가 개인사업을 운영하고 있고, 건축 예정인 집에 사업을 위한 공간을 마련할 예정이라서 시설자금대출 명목으로 80%의 대출을 받을 수 있었습니다.

토지담보대출 가능 최대 금액 = 토지 감정가 X 70%(사업자는 80%)

여기에서 중요한 부분은 토지 실거래가 대비 80%가 아니라, 토지 감정가 대비 80%라는 점인데요, 가령, 내가 5억을 주고 토지를 매입했다고 하더라도, 해당 토지에 대한 감정가가 4억밖에 되지 않는다면, 대출 가능 최대 금액은 4억(5억*80%)이 아니라 3억 2천만원(4억*80%)이 됩니다.

그래서 토지 감정가가 매우 중요한데요, 토지 감정가는 아파트 시세처럼 공식적으로 확인할 수 있는 게 아니라 대출 실행에 앞서 금융기관을 통해 감정을 받는 절차를 거쳐야 합니다. 공식적인 감정을 진행하는 경우, 약 10만원 내외의 감정 비용이 발생하는데 은행에 탁상감정*을 의뢰하면 무료로 대략적인 감정 금액을 확인할 수 있습니다.

다만, 탁상감정은 공신력이 있는 감정가가 아니기 때문에 실제로 대출을 실행하게 되었을 때, 변동의 여지가 있는 약간의 리스크가 있는데요, 저희의 경우, A은행에서는 탁상감정가가 실거래가의 95% 수준이었고, B은행에서는 실거래가와 동일하게 나왔습니다. 이처럼, 은행마다 감정가가 다를 수 있기 때문에 2~3개 은행에 연락해서 토지담보대출 가능 여부를 확인하면서 탁상감정을 받아 보면 좋습니다.

탁상감정(탁감) : 현장조사를 하지 않고, 책상 위에서 컴픁로 매매사례와 평가전례 등을 검색하여 시세파악을 하고 대략적인 대상물건의 평가액을 확인하는 것

그런데, 시중 은행, 그러니까 국민, 우리, 신한 등과 같은 1금융권에서는 개인의 주택 건축을 위한 토지담보대출과 (뒤에서 설명할) 기성고 대출을 잘 취급하지 않는데요, 아무래도 주택 건축 사례가 많지 않을뿐만 아니라 대출의 규모 또한 크지 않는데 반해, 은행 입장에서는 신경써야할 일이 많아서 ROI(투자 대비 수익률)가 낮기 때문에 그렇습니다.

그래서 토지담보대출과 기성고대출을 받으려면, 2금융권을 찾아가야 하는데요, 대표적인 곳이 새마을금고와 신협입니다. 그것도 주택 건축 건수가 거의 없는 도심지에 있는 곳은 일반 은행과 동일하게 관련 대출 상품이 없거나, 있어도 은행원들이 해당 상품을 다뤄본 적이 없어서 제대로 상담이 불가능하기 때문에, 주택을 건축하려고 하는 지역(대부분 도심지 외곽) 인근의 지점을 찾아서, 유선 전화로 확인한 후에 방문하면 좋습니다.

부동산을 통해서 은행 대출 담당자를 소개 받는 것도 좋은데요, 부동산 사장님들은 인근의 타운하우스나 전원주택단지 개발 업체들과 관계가 좋고, 해당 업체들은 대부분 토지담보대출과 기성고대출을 많이 이용하기 때문에, 해당 업체가 이용하는 은행 지점 담당자를 소개해 달라고 하면 됩니다. 저희의 경우에도 법흥리에 있는 부동산 사장님으로부터 신협 담당자를 소개 받았고, 직접 서치를 통해 파주의 새마을 금고를 한 곳 찾았는데요, 이자율과 대출 비율 등을 비교하여 최종적으로 신협에서 대출을 실행했습니다.

2. 기성고 대출

기성고 : 공사의 진척도에 따른 공정을 산출해 현재까지 시공된 부분만큼의 소요자금을 나타내는 것

주택 건축에 필요한 건축비용 또한 금융기관에서 대출을 받을 수 있는데, 이와 같은 대출을 기성고 대출이라고 합니다. 대출 가능 최대 비율은 통상 건축비의 70%인데, 은행에 따라 사업자의 경우 최대 건축비의 80%까지 대출이 가능한 곳이 있습니다. 저희가 기성고 대출을 받기 위해 알아본 새마을금고와 신협 2개 은행 중에 신협만 사업자 시설자금 명목으로 80%까지 대출이 가능했는데, 이와 같은 기준은 은행마다 다를뿐만 아니라, 같은 은행이라고 하더라도 지점마다 다르고, 국가 정책이 바뀔 때마다 대출금액 및 비율이 다르다고 하니, 1)건축을 계획하는 시점, 2)토지담보대출을 실행하는 시점, 3)기성고 대출을 실행하는 시점에 거래 은행에 지속적으로 확인이 필요합니다.

기성고 대출 가능 최대 금액 = 건축비 X 70%(사업자는 80%)

그런데, 여기서 유의해야 할 부분은 은행의 "건축비" 산정 기준입니다. 건축주는 당연히 시공사와 계약하게 되는 건축비용 전체를 건축비로 생각하는데 반해, 은행에서는 자체적으로 정해 놓은 평당 단가로 건축비를 산정하는데, 이 때 은행의 평당 단가는 최근 천정부지로 치솟은 건축 시세(평당 700~800만원)를 반영하지 못하고, 약 550만원 내외로 제한되어 있습니다.

예를 들어, 연면적 50평의 주택을 짓는데, 시공사와 3억 5천만원(평당 700만원 수준)으로 건축 계약을 맺었다고 하더라도, 은행에서 판단하는 건축비는 2억 7천 5백만원(평당 550만원 x 50평)이고, 사업자용 대출로 80%의 비율을 적용하더라도 2억 2천만원까지만 기성고 대출을 받을 수 있습니다.

만약에 예산 계획을 세울 때, 건축비 3억 5천만원을 기준으로 80%인 2억 8천만원 기성고 대출을 받는 것으로 계획을 세웠다면, 6천만원의 대출 차액이 발생해 낭패가 발생할 수 있으므로, 사전에 반드시 거래 예정 은행의 건축비 산정 기준을 확인해 두어야 합니다.

또 한 가지 중요한 사항은 통상적으로 은행에서 기성고 대출만을 단독으로 제공하지는 않고, 토지담보대출+기성고대출을 엮어서 진행합니다. 아무래도 기성고 대출 이자만으로는 은행이 충분한 수익을 보기가 어렵기 때문일텐데요, 그러므로, 토지담보대출과 기성고대출을 세트로 생각하시고 은행과 대출 상담을 받아 보시는 것이 좋습니다. 앞서, 건축을 계획하는 시점과 토지담보대출을 실행하는 시점에 기성고 대출에 대해 은행에 확인하라고 말씀드린 것도 이와 가은 이유입니다.

기성고 대출과 관련해서 마지막으로 조언드리고 싶은 것은 대출 실행 시점인데요, 골조공사가 시작되고 나면 기성고 대출이 불가합니다. 그러므로, 반드시 골조공사가 시작되기 전에 (가급적이면 안전하게 착공시점에) 기성고 대출을 실행하시기를 권장합니다. 대출 기간을 최소화하여 이자를 줄이고 싶은 욕심에 질질 끌다가 적당한 타이밍을 놓쳐버리면 대출 자체가 불가능할 수 있으니까요.

참고로, 기성고 대출을 받는 경우, 은행에서는 시공사에게 연대보증을 요청합니다. 이는 건축 업계 내에서 일반적인 관행이기 때문에 대부분의 시공사에서는 해당 조건을 이해하고 받아들여 줄텐데요, 혹시 모르니 시공사와 계약에 앞서, 기성고 대출을 받을 예정이고, 연대보증이 필요함을 미리 설명 및 양해를 구해두시면 좋습니다.

3. 주택담보대출

주택 건축을 위한 마지막 대출은 주택담보대출인데요, 토지담보대출과 기성고대출은 통상 만기가 2~3년인 단기 대출일뿐만 아니라, 이자가 4.5~7%로 일반 주담대에 비해서 꽤 높은 편입니다. 그래서, 건축이 완료되고 나면 기존에 받아놓은 토지담보대출과 기성고대출을 일반 주담대로 대환하여 대출을 갈아탈 필요가 있습니다.

앞서 말씀드린 2개의 대출은 한 곳의 금융기관에서 연계하여 실행해야 하지만, 주택담보대출은 그럴 필요가 없습니다. 통상적으로 1금융권이 이율이 더 낮으므로, 당연히 1금융권으로 대출을 옮기는게 최선이니 여러 은행들의 대출 조건을 확인해서 가장 좋은 조건을 선택하면 되겠습니다.

주택담보대출은 준공 후, 등기까지 완료가 되어야 실행이 가능한데요, 대출 가능 금액은 토지담보대출과 동일하게 주택 감정가(토지+건축물)의 70%이고, 신협의 경우, 역시나 사업자 시설자금대출 명목으로 최대 80%까지 대출이 가능합니다.

주택담보대출 가능 최대 금액
= 주택 감정가 X 70%(사업자는 80%) - 방 공제(2천만원*방 개수)

여기서도 중요한 부분은 대출 가능 비율의 기준 금액이 "감정가"라는 것인데요, 주택은 아파트처럼 주거 형태가 규격화되어 있지 않아, 시세가 형성되어 있지 않습니다. 그래서, 대출 실행에 앞서 해당 물건에 대한 감정을 진행하고, 그 결과로서 확인되는 감정가를 책정하게 되는데, 이는 통상적으로 앞서 진행한 토지담보대출 기준인 "토지감정가"와 은행에서 산정한 "건축비 (평당 약 550만원*평 수)"를 더한 수준과 유사하다고 합니다.

결국, 앞서 실행한 토지담보대출과 기성고대출을 더 한 금액만큼 주택담보대출을 받을 수 있게 되는 것인데, 문제는 주택담보대출의 경우 "방 공제(=소액임차보증금)"가 적용되어 방 개수당 2천만원씩 대출 가능 금액이 차감된다는 것입니다.

예를 들어, 방 3개짜리 주택을 짓는데, 토지담보대출을 최대치로 2억을 받고, 기성고 대출을 최대치로 2억을 받은 경우라면, 주택담보대출은 방 3개에 대한 "방 공제" 6천만원을 제외한 3억 4천이 맥시멈이라는 이야기입니다. '도대체 "방 공제"가 뭐냐? 이게 왜 필요하냐?'는 질문에 대한 답은 제가 드리리가 어려워 포스팅 하단에 관련 링크를 공유드리니 참고하시기 바랍니다.

은행에 따라 방 공제를 면제해 주는 MCI(Morgage Credit Insurance), MCG(Morgage Credit Guarantee)등의 보증 상품을 운영하는 경우가 있고, 해당 상품을 이용하는 경우에는 방 공제 없이 대출 실행이 가능합니다, 다만, 사업자용 주택담보 대출의 경우에는 이와 같은 보증 상품 적용이 안 되기 때문에 1)일반 대출로 70%를 받고, 방 공제를 미적용하는 것이 좋은지, 2)사업자 대출 80%를 받고, 방 공제를 적용하는 것이 좋은지 판단이 필요합니다.

참고로, 방 개수만큼 공제하는 주택과는 달리, 아파트나 빌라의 경우에는 방이 여러개라고 하더라도 방 1개에 대해서만 방 공제를 하는데요, 기존의 아파트 담보 대출만 생각하시고, 방 공제 금액을 1개까지만 생각하셨다가 막상 대출 받을 때 공제 금액이 커서 대출 계획에 문제가 생기지 않도록 주의가 필요하겠습니다. 그리고, 방 공제 금액 또한 지역마다 다르게 설정되어 있기 때문에, 건축예정 지역의 방 공제 금액을 미리 확인해 보시기 바랍니다. (아래 표 참조)