외계인의 습격

한국 부동산이 일본의 부동산 붕괴를 따라갈 것이라는 말이 있다. 

일본의 현재는 ‘한국의 10년 후’를 근거로 든다.      

일본의 부동산 버블을 살펴보면

일본은 1985년 플라자 합의 후 엔화 가치가 급상승했다. 

수출이 어렵게 되자, 일본 정부는 금융 완화 정책을 폈다. 

이것을 시발점으로 도쿄를 중심으로 부동산이 급등하게 됐다.   

   

당황한 일본 정부는 

비정상적인 자본시장 과열을 진정시키기 위해 3가지 정책을 폈다.   

   

1) 대출 규제

2) 금리 인상

3) 대량 공급     

급격한 대출 규제와 금리 인상에

부동산 심리가 꺾이는 것까지는 좋았다. 

그러나 대량 공급은 큰 역풍을 맞게 됐다.      

그것이 일본 부동산 버블 붕괴의 시작이다.      

1991년부터 본격적으로 부동산 가격이 절반 아래로 추락했다.  

◇ 한국은?     

일본의 '잃어버린 20년'은 

미국의 서브프라임이나 유럽의 재정위기 같은 상황에서 

많은 나라에 큰 교훈을 줬다. 한국도 마찬가지다.     

과거 일본은 가계대출을 완화해 

자산시장이 크게 오르며 거품을 만들었지만     

한국은 가계대출을

철저히 규제하고 있다.

LTV는 낮게 유지됐고 DSR 규제는 여전하다.

이 점이 일본과 가장 다른 점이다.        

◇ 인구 감소 

"인구가 감소하니 일본처럼 부동산 버블이 꺼질 거야."     

단순히 인구가 감소하기 때문에

일본과 똑같아지리라는 것은

시장에 대한 단편적 해석이다.      

인구는 줄고 있지만 1인 가구 증가, 외국인 유입 등으로 

세대수는 오히려 늘고 있다. 

또 고령화로 인해 병원, 역세권 등 

인프라가 좋은 도시 수요는 더 증가하고 있다.

서울의 집값이 내려갈 수 없는 이유다. 

     

다만 0.7%대 저출산 세대가 독립하기 시작하는 2040년을 전후해서

외곽지역, 지방을 중심으로 공동화 현상이 시작될 것으로 보인다. 

그것은 아직 먼 얘기고, 그때도 똘똘한 부동산은 살아남을 수밖에 없다.   

◇3번째 외계인 침공     

1997년 IMF

2008년 서브프라임

2023년 미국 인플레이션     

우리는 3번의 외국발 쓰나미를 맞았다.

그때마다 부동산이 심하게 출렁여 망할 것 같았지만

얼마 가지 않아 반등했고, 집값 폭등을 걱정했다.      

셀 수 없는 정부 대책이 쏟아졌지만, 집값을 잡지 못했다. 

왜냐하면 인간의 욕망이 부동산값을 부채질하기 때문이다. 

종합해볼때 집값을 내리는 건 외부요인이라는 결론이 나온다. 

◇충격은 곧 잦아진다

백약이 무효했던 지난 몇 년간의 상승장은 미국의 금리 인상으로 끝났다.    

  

한 가지 분명한 것은 부동산은 우리의 삶과 떼어낼 수 없는 생물이다. 

가두면 도망치고 싶고, 외부 충격에는 몸을 사린다.      

미국의 금리 인상 충격은 머지않아 잦아들 것이다. 

한국 부동산은 일본의 장기 침체를 겪을 수 없는 구조다. 

너무 먼 미래보다 지금 당장의 부동산을 볼 필요가 있다.