11월부터 여기저기서 문의가 들어온다. 주택임대 사업자등록 안내문을 받았는데, 사업자등록해야 하나요? 안내문을 받은 사람들은 아마도 적잖이 당황했을 법한 일이다. 주택을 여러 채 보유하는 것도 아닌데, 고액의 월세를 받고 있는 것도 아닌데, 나도 신고해야 하나? 누구나 가질 수 있는 의문이다. 여태까지 아무 문제없었는데 무슨 문제 있겠어? 하지만 과세관청의 입장은 여태까지와는 사뭇 다르다. 이제 주택임대 사업자등록, 선택이 아닌 의무이다.
┃누가 주택임대소득을 신고해야 하나?
주택임대소득의 신고의무는 2주택 이상 보유자로 월세를 받거나, 3주택 이상 보유자로 보증금 합계가 3억원이 넘는 자에게 있다. 단, 1주택 보유자라도 고가주택(기준시가 9억원 초과)을 보유하고 월세를 받는 경우 소득신고 의무가 있다. 새롭게 신설된 법안은 아니다. 그렇다면 많은 이들이 당황하는 이유는 무엇일까? 포인트는 여기 있다. 2019년에 신고하는 2018년도 귀속 주택임대소득은 2천만원 이하인 경우 비과세였다. 하지만 2020년 신고해야 하는 2019년 귀속 주택임대소득에는 비과세란 없다. 물론, 2천만원 이하인 경우 분리과세 등 혜택을 주긴 하지만 혜택을 주는 것이지 납세를 안 해도 된다는 것은 아니다. 여기 추가로 2020년부터는 주택임대 사업자등록을 하지 않은 경우 수입금액의 0.2%가 가산세로 붙는다. 따라서, 사업자등록은 의무사항이다. 기존에 주택임대사업을 하던 사람들은 2020년 1월 20일까지 사업자등록을 하면 문제는 없다.
┃민간임대주택 특별법에 따른 주택임대사업자?
민간임대주택 특별법에 따른 임대주택의 혜택은 기존에도 다양하게 있었지만, 여러 사람들의 입에 오르내리며 붐을 이룬 것은 아마도 2017년 8월 2일 발표된 부동산 종합대책 이후일 것이다. 부동산 투기를 억제하기 위한 채찍과 당근 정책 중 당근의 역할을 한 임대주택 등록자의 혜택은 많은 주택임대소득자를 자진해서 등록하게 만들었다. 당근이 너무 컸던 탓일까? 이후 발표되는 정책부터 혜택이 점차 줄었고, 12∙16 주택시장 안정화 방안에서 역시 추가적인 조건들이 포함되며 혜택을 많이 축소시켰다.
┃주택임대사업자가 받을 수 있는 세제혜택은?
관할 세무서에 등록하는 주택임대 사업자등록과는 다른 것이다. 지자체에 등록하는 주택임대 사업자로 4년 의무 임대인 단기민간임대주택과 8년 의무 임대인 장기일반민간임대주택으로 나뉜다. 의무 임대기간 동안은 특별한 사정이 있지 않는 한 팔 수 없다. 임대료 증가율 또한 계약 갱신 시 5% 이내에서 체결되어야 한다. 대신 일정한 요건을 충족하면 세제혜택을 준다.
┃취득 시 세제혜택?
60㎡이하의 공동주택이나 오피스텔을 최초 분양으로 취득하고 60일 이내 임대사업자 등록을 하면 2021년 말까지 취득세를 전액 감면(취득세액 200만원 초과 시 85%감면) 해준다. 하지만 이번 12∙16 주택시장 안정화 방안에서 가액 요건을 추가할 예정이라 밝혔다. 아마 수도권은 기준시가 6억원이하인 주택으로 기준이 마련될 것으로 보인다.
┃보유 시 세제혜택?
공동주택이나 오피스텔을 합하여 2세대 이상 임대하는 경우 단기민간임대주택으로 등록 시 최대 50% 재산세 감면 혜택을 준다. 장기일반민간임대주택으로 등록하는 경우 공동주택을 2세대 이상 또는 오피스텔을 2세대 이상 임대하여야 한다. 이때는 면적에 따라 다르지만 40㎡이하인 경우 전액 감면(재산세액 50만원 초과 시 85%감면)의 혜택을 준다. 다가구 주택은 장기일반민간임대주택으로 등록하는 경우만 혜택을 받을 수 있다.
종합부동산세는 이미 작년 9∙13 부동산 대책이 나오면서 그 혜택의 매력이 많이 줄었다. 2018년 9월 14일 이후 1주택이상 보유자가 조정대상지역 내에서 취득하는 주택은 종부세 합산배제 신청이 불가하다. 종부세 중 주택분의 부담은 대부분 조정대상지역 내 주택들인 점을 감안하여 본다면 종부세 세제혜택은 이미 상실되었다고 해도 무방할 듯하다.
임대소득세는 최소 20%에서 최대 75% 감면 혜택을 주며, 분리과세 신고 시 미등록한 경우보다 필요경비율과 공제금액이 조금 더 높다.
┃처분 시 세제혜택?
조정대상지역 내 주택을 취득하는 경우 주택임대사업자로 등록하면 1세대 1주택 비과세 요건 판단 시 거주요건을 배제해줬다. 하지만 이번 대책 이후 12월 17일부터 신규 임대 등록 주택은 거주를 필수적으로 해야 한다. 가장 큰 혜택이라 생각했던 거주주택 비과세 특례는 올해 초 시행령이 개정되면서 생애 한차례 최초 거주주택 양도 시에만 가능한 것으로 바뀌며 그 이점이 많이 줄어들었다. 그래도 최초 한차례는 가능하기 때문에 양도소득세가 문제라면 임대주택으로 등록할 요인은 충분히 있다. 다주택자의 양도소득세 중과 배제는 2018년 9월 14일 이후부터 1주택이상 보유자가 조정대상지역 내에서 주택을 신규 취득하는 경우 그 혜택이 배제되었다. 장기보유특별공제 혜택 역시 8년이상 임대하면 50%, 10년이상 임대하면 70%의 혜택을 주었음에도 불구하고 세법개정안이 국회를 통과하면서 2022년 말까지 등록하는 경우에만 특례를 적용하는 것으로 변경되었다.
┃종합해보면…
어차피 세무서에 사업자등록을 해야 하니, 지자체에도 등록해서 세제혜택을 챙기자? 충분히 고려 후 판단해야 할 듯하다. 의무임대기간 동안은 처분이 불가능하고, 임대료 증가율도 5%이내에서만 가능하다. 이를 어길 시 부과되는 과태료도 무시할 수 없는 금액이다. 세제혜택이 갈수록 축소되고 있는 상황이기 때문에 장기간 임대 목적을 가지고 혜택을 받고자 한다면 서둘러 등록해야 하는 게 맞다. 하지만 성급한 결정으로 인해 의무임대기간동안 발목이 묶일 수 있음을 염두에 두어야 할 것이다.
