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Jan 02. 2020
부동산 공시가격이 올라간다
국토교통부 공시가격 현실화 중장기 로드맵
초강력 부동산 정책이 하루가 멀다 하고 발표되고 있다. 2019년 12∙16 주택시장 안정화 방안으로 대출 규제는 한층 강화되었다. 시세 9억원을 초과하는 주택은 9억원을 초과하는 부분에 기존 LTV 40%에서 LTV 20%로 하향 적용한다. 초고가 아파트인 시세 15억원을 초과하는 주택은 대출을 전면 제한한다는 내용도 담겨있다.
그리고 다음날인 17일, 국토교통부는 공시가격 현실화 방안을 발표했다. 즉, 부동산 공시가격을 현재보다 시세에 맞게 올리겠다는 뜻이다. 부동산 공시가격은 국가에서 고시해주는 공식적인 부동산 가격이라 표현하면 이해하기 쉬울 것 같다. 재산세, 종합부동산세, 건강보험료, 경매 등 60여개 분야에서 활용되는 기준가격이다 보니, 공시가격 상승에 대한 체감정도는 상당히 클 것으로 예상된다.
┃2019년 부동산 가격 공시 현황
2019년도 공시가격 현실화율은 공동주택 68.1%, 단독주택 53.0%(국토교통부 발표자료)였다. 시세란 해당 주택의 예상 거래가액이다 보니, 실제 거래가 이루어지기 전에는 그 가격으로 평가하는 것이 무리일 수 있다. 하지만 시세 반영률이 70%도 안된다는 점은 공시가격의 신뢰성 문제가 아닐까 한다. 공시가격이 현실성을 반영하지 못한다면 보유세 과세표준이 낮게 형성되기 때문에 공평과세라는 취지에 부합하지 않는다. 물론, 보유세를 부담하는 실소유자에겐 세금이 적게 나와 좋은 일이다. 그런데 반대로 입장을 바꿔 해당 부동산을 국가에 수용당한다고 생각해보자. 수용 시 보상금액의 기준은 공시가격이 된다. 다시 말하면, 공시가격이 높아야 국가로부터 배상을 더 많이 받을 수 있다는 뜻이다. 입장의 차이는 언제나 발생한다. 그래서 공시가격 현실화율에 어느정도 찬성하는 입장이다. 다만, 시세를 정확하게 반영할 수 있느냐의 문제가 아닐까 싶다.
┃대상 부동산 : 시세 9억원 이상의 고가주택
일단, 목표 대상 부동산은 고가주택이라 불리는 시세 9억원 이상인 것으로 보여진다.
서울을 대표하는 아파트 중 하나인 반포 아크로 리버 파크(이하 아리팍)는 시세가 약 29.9억원(84㎡) 정도이다. 해당 부동산의 공시가격은 약 13.6억원(84㎡)으로 시세 반영률이 50% 수준이다. 이런 고가주택이 우선 대상일 것으로 판단된다.
현실화율의 목표치는 공동주택인 아파트의 경우 시세 9억원 이상 15억원 미만 70%, 15억원 이상 30억원 미만 75%, 30억원 이상 80%이다. 단독주택의 경우 시세 9억원 이상을 대상으로 55%가 목표이다. 이 목표치를 기준으로 한다면 아리팍의 경우 약 22.5억원까지 올라갈 것으로 예상된다. 9억원 미만의 주택은 일단 대상에서 제외되어 시세 변동률 수준으로만 반영될 것으로 보인다.
국토교통부 발표자료에 따르면 강남구나 마포구 등 고가주택 밀집지역은 20~30% 이상으로 상승하는 경우도 있을 수 있으며, 보유세(재산세+종부세)는 50%이상 상승할 것이라 한다.
┃보유세 부담이 큰 걱정이라면
12∙16 부동산 대책 중 10년이상 조정대상지역 내 보유 주택 양도 시 중과 한시적 배제(2020년 6월말까지)를 활용하여 매도하는 방법을 고려해 볼 수 있다. 매도가 어렵다면, 명의 분산을 통해 종부세 과세대상 금액을 줄이는 방법이 있다. 종부세는 인별 합산 과세이기 때문이다. 다만, 이때 증여세가 발생할 수 있으니 사전 계획을 충분히 세워야 할 것이다.
<서울 주요 아파트 단지 공시가격 및 보유세 추정(자료출처 : 국토교통부 블로그 자료)>
