주택 월세 소득 신고의무, 올해 첫 시행

2천만원 이하 주택임대소득자 소득 신고 필수

마른하늘에 날벼락이라 할까, 주택임대소득자들에겐 올 해부터 첫 시행되는 소득신고의무가 청천벽력 같은 소리이다. 물론 주택임대소득에 대해 신고 의무는 예전부터 있었지만, 연 2천만원 이하의 소득은 비과세였던 유예기간이 끝나면서 2주택자 이상 또는 1주택자이지만 기준시가가 9억원을 초과하는 고가주택인 경우 신고대상이 된다.

‘부동산 투기와의 전쟁’을 선포한 대통령 신년사에서는 정부의 강력한 의지를 느낄 수 있었던 것 같다. 그렇다면 주택임대소득 신고, 어떻게 준비해야 할까?

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｜주택임대소득의 총금액은?

주택임대소득은 월세 수입과 보증금에 대한 간주임대료 수입으로 구분된다. 이때, 간주임대료 수입은 3주택 이상을 소유하면서 보증금 합계액이 3억원을 초과하는 경우 소득으로 잡힌다. 다만, 2021년말까지는 소형주택이라 불리는 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 주택은 제외된다.

주택 수는 부부합산으로 산정하다 보니 부부가 1채씩 보유하고 공동명의 주택을 추가 1채보유하는 경우 간주임대료 산정 시 3억원을 어디서 차감해야 하는지 문제가 생긴다. 3채 모두 전세로 보증금이 3억원씩이라 가정한다면, 간주임대료는 산정되지 않는다. 왜냐하면 주택 수만을 합산하지 소득을 합산하지는 않기 때문이다. 남편 소유 주택의 보증금에서 3억원 차감, 아내 소유 주택의 보증금에서 3억원 차감, 마지막으로 공동사업장은 1거주자로 보므로 보증금 3억원 차감하여 간주임대료는 계산되지 않는다. 다만, 이때 부부 공동명의 주택이 여러 채라고 한다면 이 공동명의 주택들은 지분율이 서로 다르더라도 동일인으로 보아 3억원 이상을 차감해주진 않는다.

많은 주택임대소득자들이 보증금도 수입금액에 포함된다는 내용을 모르는데, 다주택자인 경우 반드시 고려해야 할 사항이다.

｜주택임대소득 분리과세란?

월세 수입과 간주임대료 수입의 합계액이 연간 2천만원 이하라면, 분리과세라 하여 14%(지방소득세 포함 15.4%)세율로 납세하고 다른 종합과세대상 소득과 합산하지 않고 종결할 수 있다. 

주택임대소득의 분리과세 계산구조는 다음과 같다.               

민간임대주택특별법에 따라 지자체에 등록한 임대주택의 경우 30% 또는 75%를 세액감면해준다. 감면받은 세액에 대해서는 농특세 20%가 별도 과세된다.

세액감면을 받기 위해선 해당 과세연도 중 12분의 9이상은 임대해야 한다. 즉, 1년 중 9개월 이상은 임대해야 한다는 뜻이다. 다만, 주택을 최초 임대 개시하는 경우에는 임대 개시를 한 월부터 연말까지의 개월 수 중 12분의 9이상의 기간으로 임대해도 된다.

연간 2천만원을 초과한다면, 다른 종합과세대상 소득과 합산하여 누진세율로 과세되니 금융소득 종합과세와 흡사한 구조이다.

국세청은 우선 임대소득이 2천만원이 안 되는 것처럼 편법을 사용한 다주택자들을 집중 단속하기로 했다. 국토교통부, 대법원 등의 주택 임대차정보 등을 활용해 빠짐없이 세금을 과세할 것으로 보인다. 눈치보기 식으로 한 번 상황을 지켜보자가 이번엔 통하지 않을 것 같다. 상황을 피하는 탈세보단, 합리적인 방법으로 활용 가능한 절세방안을 준비하는 것이 바람직한 대응책으로 보여진다.