[지역분석] 서울 노원구 중계동 일대
#중계역 #학원가 #노원
안녕하세요 김홍시입니다!
오늘은 처음으로 진정한 임장기를 올려봅니다 ㅎㅎ
그 동안은 임장이 주 목적이 아니라 다른 목적으로 방문할 때 올린 글들이어서
임장기라고 하기에는 미흡한 점이 많았는데,
오늘은 미리 임장 준비도 하고, 준비한 내용을 현장에서 확인해보는 과정도 거쳐
첫 진정한 임장을 해본 거 같아요~!
(홍시의 부동산 빅데이터 공부 글은 아래로!)
https://m.blog.naver.com/kimhongsi17/222989292806
1. 임장 지역 : 서울특별시 노원구 중계동
홍시의 첫 본격 임장 첫 지역은 서울특별시 노원구 중계동입니다.
중계동은 중계본동, 중계1동, 중계2.3동, 중계4동으로 이루어져있습니다.
제가 중계동을 임장 지역으로 선택한 계기는 바로 학군과 교통입니다.
1) 학군 : 중계동 학원가
호갱노노서울에서 대치동 다음으로 가장 큰 곳이 은행사거리를 중심으로 하는 중계동 학원가입니다.
(서울의 대표적인 학군지는 대치동, 목동, 중계 은행사거리이죠)
부동산 알못인 저에게 있어서는 우선 '학군이 좋은 동네'부터 다녀보는 것이 좋을 거 같았어요.
전국의 모든 맹모(孟母)들 덕분에 부동산에 있어 절대 손해보지 않는 요소가 바로 학군이라는 생각이 들었고,
학군이 좋으면 자연스레 유소년 인구와 30-40대 인구의 유입도 많아지기 때문입니다.
더구나 중계동 학원가 서울에서 대치동 다음으로 제일 규모가 큰 곳이라고 해서
도대체 어떤 동네인지 궁금하기도 했고요.
한국의 내로라하는 명문대 진학에 성공한 두 중계 피플 후배에게 모교를 물어본 결과..
ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
신기한 게 노원을 가니까 노원 출신으로 들었던 주위 분들이 한 명씩 생각 나더라구요!
(전공병)
2) 교통 : 7호선 중계역, 동북선 호재
중계동은 7호선 중계역이 지나갑니다.
아래는 노원구 일대의 교통 지도입니다.
1호선과 4호선, 7호선이 지나갑니다.
또한 동북선 개통 호재가 있다는 점도 눈여겨볼 만합니다.
중계동에는 상계역 (환승), 불암산역 (신설), 은행사거리역(신설)이 개통될 예정입니다.
동북선은 2026년 7월 개업 예정입니다.
상계, 중계에서 미아동, 종암동, 왕십리까지 갈 수 있습니다.
기존의 4호선과 7호선의 수요가 동북선으로 분산될 듯하네요.
중계동 행정범위 내에는 상계역, 불암산역, 은행사거리역 (역명은 미정)이 개통될 예정입니다.
2. 사전 조사
사전조사는 이 책에서 나온 '임장 사전조사 7단계'를 참고하여 준비해 보았어요!
임장 사전조사 7단계는 바로
1) 지역선택
2) 네이버지도로 크게 보기
3) 호갱노노로 집값 분포 보기
4) 호갱노노로 아파트 보기 (with 파워포인트로 스크랩)
5) 블로그 + 카페로 모든 임장후기 파악하기 (네이버 부동산 스터디 카페 추천)
6) 나만의 원페이퍼 임장지도 그리기
7) 맛집, 카페 챙기기
입니다.
저는 인구 분석, 수요 및 공급 분석, 학교 학업성취도 분석, 임장 지도 만들기 순으로 진행해보았어요.
1) 인구 분석
노원구의 인구는 지속적으로 하락하는 추세입니다.
증감률이 계속 마이너스가 찍힙니다.
중계동 인구 또한 매년 감소하고 있습니다.
세대수 또한 전반적으로 하락하는 추세입니다.
2010년에 잠깐 증가했고, 2020년에도 아주 조금 증가했네요.
중계동의 세대수 또한 전반적으로 감소하는 추세입니다.
학원가가 위치한 중계동은 0세~19세 인구 비중이 다른 지역보다 높은 것을 알 수 있습니다.
50대까지는 점차 해가 지나면서 인구가 감소하는데,
60대부터는 해가 지날수록 인구가 증가하는 것을 볼 수 있습니다.
어르신분들이 많이 거주하는 동네라는 생각이 들었습니다.
노원구에서 나가는 인구, 노원구로 들어오는 인구를 살펴보았습니다.
우선 의정부시, 도봉구, 남양주시, 중랑구 등 인접한 시군구로의 전출이 많은 것을 볼 수 있습니다.
전입의 경우 중랑구, 도봉구, 성북구, 의정부시, 남양주시 등의 지역에서 노원구로 많이 들어옴을 알 수 있습니다.
노원구의 경우 원래는 주택가격이 저렴한 편이었는데, 최근에 집값이 너무 가파르게 오르다보니
살던 인구가 의정부 등 서울 밖으로 빠져나갔을 거라는 직방 재직 중인 선배님의 의견이 있었습니당
2) 수요 및 공급 분석
확실히 부동산 시장이 침체된 2022년부터 지금까지는 매매 거래량이 뚝 떨어진 모습을 보이고 있습니다.
매매 거래는 주로 20-30평 > 20평 미만 소형 평수 > 30-40평 순으로 이루어집니다.
학령기 자녀를 둔 부부, 즉 3-4인 가구가 살기 편한 평수의 거래가 많이 이루어지지 않았나 추측해 봅니다.
서울이라는 입지 특성 상 미분양은 2017년부터 0건을 기록하고 있습니다.
(분양 자체가 적긴 하죠...)
수요량에 비해 입주량은 턱없이 부족합니다.
노원구로의 전입이 많은 중랑구, 노원구에서의 전출이 많은 의정부시와 함께 수요/입주 분석을 해보았습니다.
확실히 서울보다는 의정부시의 입주량이 훨씬 많은 것을 알 수 있습니다.
특히 의정부시는 2012년부터 현재까지 매년 수천 호의 입주량을 보이고 있는데요,
그래서 노원구로부터의 전출 인구를 받아들일 수 있었던 거 같습니다.
다만 앞으로 2024년부터는 수요량에 비해 세 곳의 입주량 합계가 부족한 것을 볼 수 있습니다.
3) 학교 학업성취도 분석
노원구 중학교 학업성취도 순 (아실)
중학교의 경우 중계동의 을지중학교, 상명중학교, 중계중학교가 상위에 위치해 있습니다.
이 세 학교의 위치는 이렇습니다.
노원구 고등학교 학업성취도 순 (아실)
고등학교의 경우 대진여자고등학교, 영신여자고등학교, 서라벌고등학교가 상위에 위치해 있습니다.
이 세 학교의 위치는 이렇습니다.
이외에도 최근에는 통계포털에서 공개하는 '학폭 위원회가 열린 횟수'를 눈여겨보는 분들도 많다고 하네요
(직방 재직 중인 선배님 피셜!)
4) 임장 지도 만들기
뿅글이님은 임장 전 임장지도를 만든다고 하셨어요.
저도 미리 준비한 내용을 바탕으로 아래와 같이 임장 지도를 만들어 보았습니다.
갤럭시탭의 이비스 페인팅 어플을 사용했어요.
그리고 동선은 아래와 같이 계획해 보았습니다.
중계동 임장 계획
중계역
당현천, 인제대학교 상계백병원
중계그린아파트
중계근린공원, 서울시립북서울미술관
홈플러스, 2001아울렛
롯데마트
중계 청구3차아파트 (대장)
중계동 학원가
중계 라이프아파트 + 청구아파트 + 신동아아파트
중계주공5단지아파트
스타벅스 은행사거리점 (임장기 정리)
3. 임장 d-day
임장 다녀온다는 말에 친구 반응...
ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
저의 개인적인 실거주 주택의 우선순위 조건은 다음과 같습니다.
1) (홍시는 차가 없으므로..) 직장과 가까운가 or 직장에 가기 편리한가?
2) 산책할 공원, 하천 등이 가까이 있는가?
3) 다이소, 대형마트, 편의시설이 가까이 있는가?
4) 경사가 심하지 않은가?
그리고 원해는 혼자서 임장을 가려했는데
임장메이트를 구해서 두 명이서 다녀왔습니다 !
혼자 가면 볼 수 없는 내용, 생각지 못했던 내용을
둘이서 가면 이야기하다가 알게 되는 일이 생기는 거 같아요.
같은 걸 보아도 서로 다르게 느끼는 것도 생기구요.
그래서 임장은 임장 메이트를 구해 함께 가면 좋겠다 싶었습니다!
7호선 중계역
중계역에서 임장 스탓트
with 뿅며들어(?) 만든 임장지도!
중계역 1출에 다이소 큰 게 있네용
전 위에도 말씀드렸지만무조건!!! 다세권이어야 함...
중계역 1번 ~ 6번 출구가 모여있는 중계역사거리
건너편으로 앞으로 갈 그린아파트도 보였습니다.
당현천, 인제대학교 상계백병원
그리고 너무너무너무너무너무!!!!!!!!!!!! 좋아보였던
당현천......
나도 걷고 싶다!!!!!!!!!!!
산책로도 잘 되어 있고 자전거 도로도 잘 되어있습니다 ㅎㅎ
벌써부터 여기에서 살고 싶......
김홍시 단골 멘트
"아 여기 사는 사람들은 맨날 당현천 or 탄천 or 한강 or 북서울꿈의숲 와서 산책하겠다 부럽다!!!"
홈플러스 익스프레스
스벅 맥날 베라
상계백병원이 위치해있습니다.
중계그린아파트
처음 방문한 아파트는 중계그린아파트입니다.
학원가까지 버스+도보로 약 20분 걸리고, 중원초등학교 품아입니다.
3,481세대, 25개 동의 대단지 아파트이고,
90년 아파트네요.
예전 아파트 답게 세대 당 주차는 0.37대만 가능합니다.
저는 차가 없어서 당장은 상관이 없는데,
미래에 제가 결혼을 하고 가족을 꾸리게 되면 차가 필요하지 않을까 싶어서
주차공간 + 세대 당 주차대수도 꼭 체크해야겠다는 생각이 들더군요!
4출과 5출 모두 그린아파트! (부럽다!!)
** 유사한 사례로는 길음역의 삼부컨비니언 아파트가 있음 ! 자세한 내용은 아래 참고 **
다만 길음역은 아파트보다 역이 더 일찍 만들어졌으나,
중계역은 아파트보다 역이 더 늦게 생겼다는 차이는 있네요.
전체적으로 초록색 도색이 말끔하게 되어있었고
노란색이 포인트컬러가 되는 거 같았어요.
(배색이 마음에 드는 컬러강박증녀 홍시)
토요일 오후였고 주차장은 빈 자리들이 조금 보이긴 했어요.
16A평 기준 매매가 4억 후반대~5억 초반대
전세가는 2억대
재활용 스테이션 설치 굿
재건축 정밀안전 진단 모금 중
모금액 1억원 돌파
단지 내 놀이터
중계그린아파트가 품고 있는 중원초등학교
진짜 달랑 이 길만 건너면 됨!!!!!!!!!!! (큰길도 아니고 진짜 차 하나 여유롭게 지나가는 정도)
등교 시키기 너무 좋지 않을까요????????????
(흥분)
green.. 닉값하는 아파트 같다고 얘기함(?)
단지 내 상가
아파트 내 어린이집, 공부방
아이들 5-6명 정도가 놀고 있었어요
단지 바로 앞에 국공립어린이집과 천문관이 있었어요.
정리
중계역 5출과 매우 매우 가까워서 너무너무 좋음
당현천, 근처 근린공원 산책 가능
경사 없이 평평해서 좋음
대단지 good
초품아 good
단지 내 상가는 활력도 so so
소형평수 위주 (16-25평)라, 평생 가족 단위로 살기는 어려울 듯
복도식..
아기 + 초등학생 키우기 짱짱 좋을 듯
주차가 좀 힘들 듯
중계근린공원, 서울시립북서울미술관
바로 근처에 있는 중계근린공원을 들렀어요.
아니 이곳은...?
제가 무지무지 좋아하는 수상한 그녀 촬영지입니당 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
여러 번 봤어서 외관만 보고 아니 여기는? 함
ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
공룡 모형이 있어요
산책하기 + 자전거 타기 좋은 공원!
아 여기 너무 살고싶다 맨날 따릉이 타고 좋겠다......
(동네 금사빠인 편...)
꽤 넓은 공원이 집 앞에 있으면 진짜 좋을듯!!!!!!!!!!!
근처에는 1996년에 지어진 건영옴니백화점이라는 오래된 백화점이 있습니다.
이곳에는 건영옴니백화점, 한신코아백화점, 센토백화점이 있었는데
한신코아는 세이브존 아울렛으로, 센토는 2001아울렛으로 바뀌었답니다.
그리고 신기하게도 CGV가 큰 길 사이로 2개나 있더라구요
중계점 + 하계점!
휴일을 맞아 산책 나온 아가들 + 엄마들이 많이 보였습니다
아이들이 정말 많다는 생각이 들었네요
(좌측 하단 시선강탈)큰길 건너 있는 공원과 이어지는 육교
육교를 이용해 건너편에 있는 등나무 근린공원으로 이동
여기도 다량의 따릉이 대기중
포켓몬 고를 하는 것으로 추정되는 학생들이 많았습니다 ㅋㅋ
북서울미술관입니다! 동대문 한양도성 쪽 지나면 있는 곳과 비슷한 바이브...
문화시설은 언제나 옳다!
홈플러스, 2001아울렛
예전에 우연히 들렀던 2001 아울렛
바로 옆에는 홈플러스도 있습니당
롯데마트
롯데마트 (2002년 개업)
지나가면서 우연히 본 노원구민 체육센터
노해 근린공원
중계 청구3차아파트
두 번째 아파트는 청구3차입니다.
을지초 품아
단지 내에 이렇게 장도 서는 거 같았어요
떡볶이 냄새...ㅠㅠ
독서실도 있습니다.
초등학교 고학년 ~ 중학생으로 보이는 학생들이 놀고 있었어요
집 앞에 바로 학원가 잔뜩..!
31평만 있습니다.
매매는 10억~12억, 전세는 5억 후반대 ~ 6억 후반대
을지초 + 을지중 + 학원가 바로 앞 => 교육에는 아주 최고!!인 청구3차아파트!
(바로 앞에 청암중고등학교라는 곳이 있는데 여기는 성인 대상 학력인정 학교인 거 같더라구용)
14억까지 올랐었네요 ㄷㄷ
1996년
780세대
주차는 세대 당 1.16대
소감
초등학교 중학교 학원가가 바로 앞에 있어서 학령기 자녀 키우기 매우 매우 매우 굿
근처 공원 + 롯데마트 위치
중계역까지 도보 20분, 버스 10분 소요
가격이..너무.... 비싸요........ 역이랑도 좀 먼데 학원가 바로 앞이라서 10억이라니 후덜덜합니당당.. (물론 평수가 크긴 하지만 ㅠ)
주위 상권 발달로 먹을 곳, 갈만한 곳이 많아 살기 좋을 듯
중계 라이프아파트 + 청구아파트 + 신동아아파트
중계동학원가 바로 옆에 위치한 아파트!
스타벅스 기준으로 해서 8분이지, 웬만한 학원들이 그냥 집 바로 앞에 있음 ..
애들 학원 보내기 매우매우 좋을 듯!
37평 이상으로 구성된 대형 평수의 아파트입니다.
중계 주공 시리즈 아파트들이 소형 평수가 많다는 점을 감안할 때 대형 평수 위주라는 것이 장점이 된다고 하네요.
대형 평수 위주다보니 확실히 가족끼리 복작복작 살기에 좋겠다 싶었어요.
중간에 초록 42평 거래는 도대체 뭐지???
한때 16억까지 찍은 후덜덜한 아파트입니다.
93년 아파트
1,353대 (세대당 1.4대)
매매가 대비 전세가가 인근 아파트들에 비해 확실히 높더라구요!
실거주하기에 좋은 환경인 것으로 미루어 짐작할 수 있겠습니다.
왜 이름이 "중계 라이프신동아청구아파트"일까? 했는데 세 회사에서 공동 시공을 했다고 해요.
바로 앞 상가 아주 굿
바로 앞 유치원
학원이 바로 앞에 있네요
네이버 지도 로드뷰 갈무리불암초 품아! (벽돌 건물이 초등학교)
네이버지도 로드뷰 갈무리단지 현관문을 새로 만들어서, 2000~2010년대에 준공한 아파트처럼 보인다는 내용이
다른 임장글에 있더라구요! 확실히 그러네요.
소감
37평 이상의 대형평수임 + 집 바로 앞에 학원 겁나 많음 => 학령기 자녀 키우기 매우 좋을 듯, 대가족에게 굿
깔끔한 외관 굿
근데.......... 평수, 학원가 다 감안해도 너무 비싸다... 10억이라니....wow
중계주공5단지아파트
중계동학원가로의 접근성 굿
15평 ~ 32평 아파트
2,328세대로 대단지입니다.
여기도 주차대수는 세대 당 0.64대로 1대에 못 미치네요.
단지 내부는 깔끔했어요.
바로 앞에 학원가여서 굿!
매매가 대비 전세가가 인근에 비해서는 낮았습니다.
15평 전세가 1억 후반대 정도입니다.
원광초 품아!!!
소감
초등학생 키우기 좋을 듯
전세로는 들어가 볼만 한 듯
7호선 중계역보다는 4호선 상계역이 가까움
중계동 학원가
드디어 중계동 학원가 입성!
은행사거리!
은행이라는 지명은 전국에 굉장히 많은 거 같습니다.
중계동 은행사거리 학원가는 지하철과 꽤나 멀다는 점에서 불편하지만,
동북선이 개통되어 은행사거리 역(미정)이 만들어지면 이 불편함은 다소 해소되지 않을까 싶습니다.
사실 중계나 목동이나 찐 학원가 중심부는 지하철과 멀죠.
학군지 = 역세권이 아닌 경우가 많은 거 같아요.
학원 빌딩이 빽빽하게 있네요.
학원가에 학생들이 많은지를 보려면 1층에 간이 음식점들이 많은지를 보라고 하더라구요.
특히 와플대학, 버블티 종류, 버거 종류, 저렴한 카페(메가커피 류) 등!
호접몽
드디어 임장의 묘미...! 임장 종료 후 로컬 맛집 탐방의 시간 !! ㅎㅎ
뿅글이님은 항상 임장 때는 맛있는 음식으로 달래주라고 강조하시더라구요!
실제로 뿅글이님도 이렇게 꼭 임장 때 맛집을 챙기시더라구요!!! ㅎㅎ
은행사거리 중국음식 맛집 호접몽 !
마파두부와 짜장면을 주문했습니다.
인테리어도 너무 근사하고 조명도 멋진데 음식이 진짜 저렴해요..!
7천원씩... 냈습니다... 믿기시나요...ㅋㅋㅋㅋ
(설입 반성해...)
그래서 가족 단위 웨이팅이 엄청나더라구요..
저희는 두 명이어서 다행히 바로 입장!
마지막에 주신 팥 푸딩도 잘 먹었어요
소감을 까먹기 전에!!!!!!
스타벅스에서 이렇게 바로 임장기를 기록해보았어요
with 서울대 대학원 설문조사로 받은 기프티콘으로 산 민초프라푸치노 후후
(짠순이 끝판왕)
4. 임장 정리 + 피드백
뿅글이님의 돈재너 (돈은 좋지만 재테크는 겁나는 너에게) 책을 읽고 나서 삘 받아서 다녀온 임장!
그동안 임장을 가고 싶다 생각만 하다가, 책 읽고 용기를 얻어 이렇게 실천으로 옮겨보았네요 히히
전반적으로 중계동은 평지라는 점, 당현천과 공원이 많아 산책하기 좋다는 점이 인상 깊었어요.
전형적인 베드타운 동네의 느낌도 났습니다.
임장 다니는 동안 아이들을 참 많이 마주쳐서 활기차다는 느낌도 들었네요.
그리고 학부 도시공학 전공 + 현재 교통 전공 석박 통합인 친구랑도 이야기를 했는데,
부동산 분석을 할 때는 아무래도 학원의 개수만을 가지고 학군을 저울질할 수밖에 없는데
강사의 레벨은 일반적으로 대치, 분당 > 중계, 목동 > 평촌 순서라고 합니다
이런 게 있군요...! (학원 알못 홍시;;)
그리고 직방 재직 중인 선배님과도 이야기해보니
노원구는 2030이 최근 가장 많이 매입했다고 하는데, 아무래도 이들은 지금까지 쌓아온 자산이 윗 세대들보다는 적을테니
대출 비중이 높았을 것이다,
그런데 최근 급격한 금리 인상으로 큰 타격을 받았을 것이다,
그래서 이번에 노원구가 아파트 거래 가격이 꽤나 떨어졌다 하는 의견을 주셨습니다.
소중한 피드백 감사드립니다!
나가며
이번 첫 임장을 통해
직접 다녀본 경험이 있는 동네와 그렇지 않은 동네는 그 차이가 어마어마하다라는 점을 느끼게 되었어요.
저에게 중계동은 잠시 2001 아울렛에 들러서 뭐 샀던 게 다였거든요..
이제는 중계 쫌 안다 ^^고 할 수 있게 되었어요.
(아직 멀었지만)
또한 미리 조사를 하고 동네 구경을 하니, 아는 만큼 보이더라하는 생각도 들었어요.
미리 조사도 하고, 시세도 보고, 이런 것들을 정리한 임장지도를 가지고 다녔기 때문에
알찬 임장이 될 수 있었다 생각해요.
그리고 저는 현재 최적의 입지를 찾는 쪽의 전공을 하고 있기 때문에,
부동산이 결국에는 좋은 '입지'를 찾아야 하는 거라는 점이 마음에 들었어요.
어렸을 때는 부동산은 그냥 집이 좋으면 좋고 집이 오래 되면 별로 안 좋은 거라고 막연히 생각했는데,
땅 위의 건물은 부차적인 것이고
결국에는 땅!!!!!!!!!!!!!!이 모든 걸 결정한다!!!!!!!! 는 걸 최근에 알게 되었읍니다...ㅎㅎ
부동산은 이리 저리 다니는 걸 좋아하는 저의 적성에 가장 잘 맞는 재테크 분야가 아닌가 싶습니다.
따라서 앞으로 저는 부동산 공부를 죽을 때까지(섬뜩) 하려고 합니다.
구체적으로는 석사 졸업 후 공인중개사 공부를 할 거고,
직장을 잡으면 감정평가사 공부도 병행하려 해요.
홍시의 노년기에는 월세 받으며 안정적인 노후를 보내고 싶다!!!!!
홍시에게 당장은 시드머니조차 없지만, 앞으로도 좋은 입지를 보는 안목을 길러 놓은 후
언젠가 로또가 되었을 때 (?) 혹은 돈을 많이 모으게 되었을 때,
좋은 입지에 비교적 저렴한 매물이 올라오는 그 기회를 놓치지 않아야겠습니다.
준비된 자에게도 준비되지 않은 자에게도 기회는 언제든 찾아오지만,
그 기회를 잡는 사람은 준비된 자!!!잖아요?
그 날을 위해 계속 열심히 공부해야겠어요!
그럼 홍시의 임장 포스팅은 20,000!
