brunch

You can make anything
by writing

C.S.Lewis

by ㅂㄷㅅㅂㄹㅊ Mar 06. 2020

부동산투자 브런치산책/7-4

* 30대가 알아야 할 부동산지식(B) - 부동산경매

이전 아파트 경매 물건은 조금 골치 아픈 부동산이었습니다. 이번에는 부린이의 입장에서 보통의 아파트를 경매로 통해 찾아가는 과정을 설명합니다. 가상의 인물을 설정하고 그에 적합한 부동산을 어떻게 검색하고 어떤 정보를 봐야 하는지 보겠습니다.

@ 부린이, 30대 중반, 결혼 2년차, 맞벌이부부, 노키즈

@ 남편직장은 가산디지털단지 직장, 아내는 강남, 서울 소재 전세 2억 빌라에 거주중

@ 전세보증금+ 대출 1억 총 3억 예산으로 경기도 일대 아파트 매수 희망

먼저, 지도상에 와이프의 직장을 반경으로 20km를 그려보고 통근이 가능한 지역을 검색해 봅니다.

지하철역이 있어야하고.... 출근 거리는 두 사람 모두 1시간 이내로.... 아이가 곧 생길테니 초품아(초등학교를 품은 아파트)단지에.... 관리비가 싼 1,000세대 이상의 아파트! 방2개는 기본으로 있어야 하고.....

이런 조건을 놓고 찾아보니 서울은 전멸! ㅜㅜ

남편과 와이프의 직장 위치를 보면 7호선 라인이어야 최적!

한사람이라도 출근지옥을 덜 경험하는 것으로 찾아보니 위 조건에 가장 적합한 지역은 경기도 광명시!

컴퓨터 앞에서 비슷한 과정으로 마우스 노가다부터.

법원 경매사이트에 들어가 이런 조건으로 검색을 실행해 봅니다.

감정가를 4억 미만으로 설정하고 찾아보니 그나마 1건이 보입니다.

사건번호 2018타경 55315!

어! 사건번호가 왜 2018이지? 보통은 2019타경이 대부분인데.....

감정평가서를 들어가 보니 감정평가일이 2018년 9월입니다.

감정평가금액은 249,000,000원.... 2020년3월기준 약 1년6개월전 평가금액.

복도형 구조에 방2, 화1 인 평범한 아파트!

1) 사건번호 밑에 중복이라는 의미는 2018년 경매사건 이외에 다른 채권자2도 이 물건을 경매신청했다는 것

2) 개시결정일자는 2018년9월은 채권자1의 경매신청일

3) 청구금액은 겨우 2,350만원

4) 주소는 광명시 하안로 318, 하안주공아파트 5층 509호

현황조사서를 보니 임차인은 없고 소유자가 거주하는 상황입니다. 명도저항은 조금 덜하겠습니다.

(참고) 일반적으로 거주자가 세입자인 경우 경매로 인해 시달리기도 하고 보증금을 다 회수할 수 있을지에 대한

공포로 예민해져 있어서 명도(집을 비우게 하는 일)가 어렵지만, 채무자겸 소유주는 본인의 금융상태의 문제로

일어난 일이기에 절차에 대한 협의가 쉽습니다.

등기부등본을 보니 조금 복잡한 금융생활을 하신 분입니다. 하지만 권리분석은 간단합니다. 최초 근저당일

2017년 11월24일 이전에 가등기, 가압류등이 없고 전입한 세입자도 없으니 낙찰자가 추가로 부담해야할

금액은 없습니다. 최초 근저당 다음에 설정된 압류, 가압류등은 배당으로 깨끗하게 정리됩니다.

6번항목에 강제경매는 개인 김00이 소유주와의 채권불이행으로 신청한 것으로 보이고 아마도 경매일정을

보류한 것은 일부를 변제했거나 하겠다고 약속을 해서 보류한 상황일 것입니다. 그래서 감평시점이 2018년

9월로 나와 있습니다.

하지만 최초 근저당권자가 2019년 12월에 2차로 임의경매를 신청한 것은 이자를 2~3회 연체하였을 것이고

이에 근저당권자는 법적 절차에 들어간 것으로 보입니다. 권리분석은 평이하니 다음은 아파트의 입지를 보겠습니다.

1호선 독산역까지는 도보로 가능한 거리, 하지만 7호선 철산역은 버스를 타고 환승해야 하는 거리입니다.

가산디지털단지역까지는 1정거장이니 야근을 밥먹듯하고 술자리가 많은 남편에게는 땡큐!

와이프 직장은 학동역, 지하철로 50분거리, 환승까지 생각하면 1시간... 그정도는 인내의 범위에 들어옴.

와우! 단지 바로 앞에 초등학교 있음....초품아다! 찾아보니 인근에 지하철역이 또 생길예정이라는...

구로역 인근 차량기지를 광명으로 이전하면서 역이 신설된다는 뉴스와 예상 노선도까지 있습니다.

그럼 이놈의 아파트는 현재 시세가 얼마이고 얼마나 오래됐는지 찾아봅니다.

먼저, 네이버 부동산에서 자료를 보니....

다음으로 아파트 정보의 대세인 호갱노노에서 교차검색을 합니다.

1) 1,00세대가 넘고.... 건축연도는 1990년이니 30년이 넘었고.... 재건축 연한이 30년이 넘으면 안전진단해서 재건축한다는데... 바로하나? 그럼 새아파트 가질 수 있나?

2)21평... 현재 시세는 3억5천정도 하고

3)하지만 감정평가 시점인 2018년8월은 2억5천~3억(편차가 5천만원씩이나)

(참고) 아파트는 층위치에 따라 가격이 달라지지만 특히, 오래된 아파트 15년이 넘은 구축은 내부 인테리어

에 따라 가격이 천차만별입니다.

위 1), 2), 3)을 종합해 보면 이 아파트 감정가는 2억5천정도이지만 현재 시세는 3억5천만원 약 1억원의

차이가 생기니 바로 입찰에 참여해서 2억5천만원에 낙찰받으면 1억을 벌수 있겠다라고 생각할 수도 있습니다. 하지만 경매로 올라온 부동산은 수십만명의 투자자들이 들여다 보고 있기 때문에 그런 상상을 실천으로 옮기면.........부린이는 경쟁율만 높이고 아까운 시간만 버리게 됩니다.

네이버에 '하안주공11단지 인테리어'를 검색해보면 비포, 에프터 내부 인테리어가 다양하게 나와 있습니다.

30년 된 아파트임을 고려한다면 인테리어를 새로 하는걸 예산에도 넣어야 하겠지요....

[인테리어 Before]