부동산투자 브런치산책/7-3

* 30대가 알아야 할 부동산지식(B) - 부동산경매

앞선 내용에서 임차인은 전세 세입자인지 월세 세입자인지 판단해 보겠습니다. 먼저 등기부등본에 보면 임차인은 2010년6월4일에 전입신고 되어 있고, 하나은행근저당 192,000,000원은 3일 뒤인 6월7일에 설정되어 있습니다. 은행은 대출전 세입자가 있을 경우 대출을 꺼리거나 보증금과 방의 갯수(소액임차인 우선변제금 2010년 기준 2,000만원)를 빼고 대출을 해줍니다. 은행은 최악의 경우를 대비해 방의 갯수만큼의 리스크를 피해서 대출해주는 규칙이 있습니다.

하나은행 실대출은 약 160,000,000원(근저당금액은 실제 대출액의 120%)이고 이 아파트의 방빼기 금액 6천만원을 더하면 이 아파트 보증가능금액은 220,000,000원이라 볼 수 있습니다. 이 아파트의 당시 실거래가를 찾아봅니다.

시기와 층도 맞아떨어지니 이 거래가 2억9천만원이 실제 충우아파트 202호의 거래가입니다. 계산해봅니다.

은행평가금액(2억9천만원)-대출가(1억6천만원)- 방빼기 (6천만원) = 7천만원!   짐작해보면 이 아파트는 전세든 월세든 보증금 규모는 7천만원을 넘지 않는다는 것이지요.

물론, 현장 조사를 통해 임차인에게 보증금 유무를 물어 봐야 겠지만 만나는 것도 어렵지만 찾아가 이걸 물어보는 것은 더 힘들지요. 그럼 이 경매부동산의 확실한 보증금이 7천만원 미만이라면 이 금액을 낙찰자가 인수하더라도 3억원중반대로 낙찰받는다면 몇천만원을 싸게 사는 것입니다.

임차보증금을 가장 확실하게 알아보는 방법은 최초 근저당권자인 하나은행 해당지점 대출담당자를 찾아가 이 물건에 대한 임대차 문의를 해보면 됩니다. 성의를 보이는 음료수 정도는 들고가서 최대한 공손하게 문의를 하면 내용을 알려줍니다. 은행은 선순위 임차인에 대한 서류(임대차계약서 또는 무상임차계약서)를 가지고 있기 때문입니다. 이 과정에서 선순위 임차인이 친인척이라는 관계로 무상임차하고 있다는 서류가 나오면 수익은 더 커지게 됩니다. 왜냐고요?  선순위 임차인 보증금을 인수할 금액이 0 이라는 의미이니까요......

이전글을 쓰는 당일날 이 물건은 낙찰이 되었습니다. 예상대로 346,777,000원을 쓰는 분이 최고가 매수인이

되었습니다.

아파트를 경매로 구입하는 절차는 쉽지 않습니다. 마우스로 손품을 팔아, 경매물건을 선정하고 선정한 물건의 현장을 찾아가서 이런 저런 조사를 하는 발품도 팔아야 하고,  그 중에 버릴 물건은 버리고 최상의 물건만 골라 입찰까지 하는 과정이 계속되어야 하기 때문입니다. 입찰한다고 늘 1등이 될 수 없으니 인내는 기본이고 꾸준함도 더해져야 가능합니다.  

'Slow and steady wins the race!'

그러나 단순 계산해서 충우아파트를 낙찰받으신 분은 이 물건을 낙찰 받자 마자 감정가대비 1억5천만원을 싸게 낙찰받아 임차인 보증금 최대7천만원을 인수하더라도 8천만원정도의 시세 차익을 볼 수 있는 것입니다.

부동산 경매의 매력은 여기에 있습니다.

'싸워서 이기는 게임이 아니라, 이길 수 있는 게임만 입찰하면 되는 것'

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