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Feb 11. 2020
부동산투자 브런치산책/7-2
*30대가 알아야 할 부동산지식(B) - 부동산경매
법원경매 사이트에 주어진 정보만으로 경매에 참여하는 것은 무리입니다. 이미 많은 부동산경매회사들이 추가적인 정보들을 홈페이지에 올려놓고 유료회원을 모집하고 있습니다. 회사별로 차이는 있지만 대체적으로 1년기준 수도권은 50만원, 전국은 100만원가량의 이용료를 받고 서비스를 제공합니다. 처음 경매를 접하는 이들이 돈을 내고 서비스를 받기 보다는 앞서 언급한 네이버, 다음의 한달 무료 3건 검색 서비스를 사용하는 것을
권장합니다. 이것으로 성이 안차시는 분은 무료경매정보 사이트도 있으니 그 사이트를 이용하면 됩니다.
그럼 경매의 핵심인 권리분석과 배당에 대한 이야기를 펼쳐봅니다.
2019타경 2892 경매사건을 계속 들여다 봅니다. 감정가 469,000,000원 아파트가 2회 유찰되어
감정가대비 36% 하락한 3억으로 진행되는 이 부동산이 그렇게 하락한 이유를 찾아봅니다.
포털 사이트 다음 부동산/경매를 클릭합니다.
경매사건 번호을 검색하는 부분에 해당 사건을 입력합니다.
사건 번호가 같은 여러 사건이 나올 수 있습니다. 지방법원마다 경매계에서 사건번호를 부여하는데 이렇게 중복되는 문제를 해결할 생각은 없어 보입니다. 이때는 주소를 보고 해당 물건을 클릭하면 됩니다.
위 화면에서 열람하기를 누르면 대법원경매 사이트에서 볼 수 없는 몇가지 정보가 나옵니다. 등기부등본, 예상배당표, 전입세대열람등과 같은 중요한 정보들을 볼 수 있습니다.
부동산경매는 말소기준권리와 전입일의 차이, 임차인의 배당신청 유무 이 2가지만 분별할 능력이 있으면
권리분석의 80%는 해결됩니다. 나머지는 복잡하고 어려운 법률적인 문제라 초보 투자자들은 먼저 이 2가지 개념만 이해하고 나머지는 차차 배우면 됩니다.
등기권리 2번 항목에 최초 근저당(말소기준권리)은 2010년 6월7일 하나은행 192,000,000원으로 설정되어 있고 임차인 정**은 전입을 말소기준 보다 3일 앞선 2010년 6월4일에 전입신고를 했습니다. 임차인이 은행대출보다 먼저 법적인 권리를 가지는 경우입니다. 임차인과 말소기준 근저당의 경우는 둘 중 하나입니다.
1) 말소기준권리(근저당권, 대부분 대출은행) > 임차인 전입신고
이 경우가 경매사건의 대부분을 차지합니다. 입찰과 권리분석이 어렵지 않은 물건입니다. 임차인이 배당신청을
했다면 배당으로 종료되고 하지 않았다면 낙찰자가 인수하지 않습니다. 그래서 평이한 물건이라 수익율도 좋지 않습니다. 예전에는 같은 매매가격이지만 경매로 취득할 경우 LTV(Loan To Value Ratio) 대출 비율이 높아서
좋았지만 지금은 그렇지도 않아서 급매 가격이랑 다르지 않습니다. 단, 배당신청을 안했거나 이걸 해야되는지를 모르는 임차인이 있다면 머리가 조금 아파집니다.
2) 임차인 전입신고 > 말소기준권리(근저당권, 대부분 대출은행)
이 경우는 많지 않습니다. 이유는 돈을 빌려주는 은행입장에서 선순위임차인(근저당설정일보다 먼저 전입한 배당에서 우선순위자)가 있을경우 그 보증금 만큼 빼고 빌려주거나 아예 대출을 안해주기 때문입니다. 이런 순서로 발생하는 물건에서 수익이 날 확률이 높습니다. 임차인의 보증금이 얼마인지 알아야 하는데 이런 경우 임차인들이 배당신청을 하지 않아도 되니 법원서류에 전입세대로만 나올뿐 보증금에 대한 정보가 없습니다. 이걸 알아내는 방법은 현장조사뿐 입니다.
연희동 물건은 2)의 경우입니다. 이 물건이 2회 유찰된 이유도 바로 여기에 있습니다. 말소기준보다 빠른 전입세대가 있고 배당신청을 하지 않았다면 이 물건을 낙찰받은 낙찰자는 선순위 임차인의 보증금을 전액 인수해야 합니다.
그럼 등기부등본 2번째 근저당권자(대만국 모준방)는 어찌 되냐고요? 옆에 말소라고 써 있지요. 모든 배당권자(채권자)는 경매낙찰금의 범위안에서 채권금액을 배당받고 못받은 금액은 소멸됩니다. 즉, 낙찰자가 인수할 금액은 없다는 의미입니다.
*경매 권리분석은 말소기준권리와 세입자 전입일만 따져보면 된다는 것이지요. 권리분석이 곧 배당순위이니
따로 생각할 필요도 없습니다.
세입자가 배당요구종기일(2019.7.29)까지 배당신청을 했는지 법원 사이트에서 경매사건검색을 해보면 더 확실하게 알 수 있습니다. 아래 문건/송달내역을 클릭해보면 경매사건 이해당사자들과 법원이 주고받은 서류들이 정리되어 있습니다.
채무자(임차인) 정**에게 법원에서는 5차례 경매서류를 보냈지만 임차인은 배당종기일까지 배당신청을 하지 않았습니다. 이는 임차인이 배당신청을 하지 않아도 낙찰자가 보증금을 인수한다는 법적 요건을 알고 있다라고
봐야 겠습니다. 이 상황에서 중요한 정보를 하나 추출해 냅니다.
1. 임차인 정**은 10년전에 전입해서 계속 살고 있으며, 배당신청을 하지 않은 세입자라는 것!
궁금합니다. 그럼 임차인의 보증금은 전세? 월세? 금액은 얼마쯤..... 이걸 알아야 인수할 보증금 규모가
나오고 입찰금액을 선정할 수 있기 때문이죠.
다음 편에서 이 정보를 유추해 보겠습니다.
