부동산투자 브런지 산책/7-1
*30대가 알아야 할 부동산 지식(B) -부동산경매
어렵게 큰 마음 먹고 대법원 부동산경매 사이트에 들어갔는데 어떤거 부터 봐야 할지 모르실 겁니다.
일단 부동산경매는 법률 용어에 대한 이해가 선행되어야 합니다. 그래서 법원경매 사이트는
친절하게도 용어에 대한 설명을 해주고 있습니다.
경매지식 > 경매용어 부분을 클릭하면 ㄱ~ㅎ 순서로 간략한 설명을 해줍니다. 일단 여기에 나오는 부분을
공부하신다음 경매검색으로 넘어가면 됩니다.
다음은 찾고싶은 아파트를 검색하는 방법입니다.
예를 들어보겠습니다. 검색하고자 하는 아파트가 마포, 은평, 서대문구에 있다면 검색에서 동그라미 부분을
차례로 클릭하면 됩니다.
그 중에 본인의 예산과 맞는 물건을 찾아 클릭하시면 아래와 같은 화면이 나오는데요.
온라인 경매서류를 보는 방법을 알려드립니다.
(1)
사건번호는 경매가 접수된 연도 앞에 붙고 '타경'은 경매사건을 의미하며 뒤에 번호는 경매법정에서
지정하는 번호입니다. 즉, 이 물건은 부동산경매사건 2019타경2892번이라는 것입니다.
(2)
물건번호는 동일 경매 신청 사건에 물건이 여러개일 경우 붙여집니다. 길동이가 돈을 빌리면서 건물 하나로는 근저당이 부족해서 다른 토지나 아파트를 동시에 근저당 설정하는 경우이지요. 대부분은 단독사건이지만 물건번호가 2, 3일경우 주의해야 합니다.
먼저, 경매입찰시 꼭 물건번호를 써서 내야 하기 때문입니다. 만약 물건번호가 여러개인 사건에서 물건번호
를 기재하지 않으면 입찰무효처리 됩니다. 다음으로는 이런 경매사건은 모든 물건번호가 다 낙찰되고
배당이 끝나야 소유권이전 등기를 할 수 있습니다. 즉, 물건 1,2번이 낙찰이 되었어도 3,4번이 아직 입찰중
이라면 이 경매사건은 낙찰받아도 내 소유가 되는데는 시간이 걸립니다. 초보자들이 주의해야할 사항입니다.
하지만 10번까지 있는 물건중 1~9번이 낙찰종료되고 마지막 10번만 남았다면 이런 경우는 입찰에 참여해
도 괜찮습니다.
(3)
감정평가액은 법원이 감정평가업체에 부동산 감정을 의뢰하고 받은 금액을 기입합니다. 요즘은 이런 저런
정보가 많아서 거의 금액에 오차가 없습니다. 다만 감정평가 시점이 대부분 6개월 이전이라 시차는 발생합
니다. 최저매각가격은 1번 유찰될때마다 감정가의 20~30%씩 하락합니다.
(대부분은 20%, 인천지법과 의정부 지방법원은 30%씩 하락)
입찰금액을 써 낼 경우 최저매각가격 이상을 써야 합니다. 그 아래면 무효!
(4)
매각기일은 한 달에 한번씩 진행됩니다. 경매법정 장소는 정해져 있습니다. 경매는 11시에 시작되지만
경매에 대한 주의사항, 입찰서류정리등으로 실제 마감은 12시쯤이고 사건번호 순으로 진행되기 때문에
꼭 11시까지 입장하지 않아도 됩니다.
(5)
사건접수는 채권자가 부동산을 경매신청 접수한 날짜입니다.
(6)
경매개시일은 법원이 경매신청에 대한 이의가 없을때 경매를 진행하겠다는 일자이며 이때 사건번호가
부여되어 경매 진행됩니다.
(7)
배당요구종기는 중요한 날짜입니다. 이 날짜까지(보통 경매개시 이후 2개월후) 채권자 및 세입자들은
배당신청을 해야 한다는 데드라인을 의미하지요. 하루라도 늦게 신청해도 인정받지 못합니다. 세입자의
배당신청이 이 날짜 안에 이루어 졌는지 보는것이 가장 중요한 사항이지요.
(8)
청구금액은 경매를 신청한 채권자가 배당요청한 금액을 의미합니다.
(9)
기일내역은 언제 시작해서 현재 몇번째 유찰되어 최저매각가격이 얼마인지를 알려주는 것입니다.
서부지방법원은 서울지역이라 1회 유찰시 이전 금액에 20%씩 감액되어 진행됩니다.
(10)
건물의 면적을 의미합니다. 105.44제곱미터를 평수로 계산하고 싶다면 105.44/3.3=31.9평이 됩니다.
(11)
모든 건물에는 토지 면적(지분이라고도 함)이 포함되어 있습니다. 45.03제곱미터라고 보시면 됩니다.
혹시 재개발을 앞둔 지역이라면 이 지분 면적이 커야 보상가가 높기때문에 중요합니다. 어떤 사건의 경우
대지권이 없기도 합니다. 이런 경우는 대지권을 등기 실행을 안했거나, 아예 대지권이 없는 건축물일 경우
두 가지중 하나입니다. 전자의 경우라면 대지권이 있으나 등기만 안된 경우이지만 후자의 경우는 아예
대지권이 없어서 감정평가에 들어가지 않습니다.
(12
이용상태는 언제 지어졌는지, 구조는 어떤지를 알려줍니다. 중요한 정보겠지요.^^
(13)
토지이용계획에 대한 정보는 1, 2, 3종(뒤로 갈수록 높게 지을 수 있어 좋음)를 보여주고
주거지역인지 상업지역인지에 대한 정보도 알 수 있습니다.
(14)
참고사항에 임대사항이 미상이라는 내용이 부동산경매에서는 가장 중요한 정보입니다.
집주인 살고 있으면 조금 낫지만 세입자가 살고 있다면 신경쓸 사항이 많기 때문입니다.
그 이유는 배당과 권리분석 부분에서 다루기로 합니다.
여기까지 이해가 된다면 다음으로는 이 정보로 비교, 체크할 사항들을 알아 봅니다.
다음편에 이어갑니다.
