부동산투자 브런치 산책/7
*30대가 알아야 할 부동산 지식(B) -부동산경매
청약이라는 제도가 모든 기혼자들의 주거 욕구를 다 채워주지 못합니다. 그래서 그런 지겨움을 벗어나고자
나름의 자구책을 마련하게 되지요. 급매를 찾아 영혼을 끌어모아 집을 장만하는 30대가 많아지는 이유입니다.
부린이(부동산 어린이의 준말)들은 궁금해합니다. 왜 언론에서는 부동산 보급율이 100%가 넘었다는데
나는 아파트 한채 가지지 못하는 건지? 왜 아파트 값은 계속 올라가는 건지? 간단히 답할 질문은 아니지만
몇가지 통계를 들어보고 역으로 생각해 봅시다.
2018년 통계자료를 보면,
1) 한해 혼인 건수 25만건
2) 한해 이혼 건수 10만건
3) 서울 수도권 아파트 신규 분양 물건 총 23만건 (서울 5만건, 경기 18만건)
위 가지의 수치를 단순 비교해 보면 한해 주거수요는 어림잡아 약 30만건이 매년 발생하게 되는데 그 공급은
수요를 충족시킬만한 수치가 되지 않습니다. 여기에
4) 만 30세 도달 인구 62만명.
5) 재개발, 재건축 이주 수요
6) 단순 신규 아파트 이주 수요등이 결합되기 때문에 아파트는 늘 귀한 소비재가 되는 것입니다.
부동산경매 편을 쓰기 전에 이런 글을 쓰는 이유는 주변에 부린이들의 질문이 많아지는 상황에
부동산에 대한 기본적인 통계의 오류를 알려주고자 함입니다.
아파트를 구입하는 방법은 앞서 청약을 언급했지만 또 다른 방법을 이야기해봅니다.
부동산경매를 통한 매수가 바로 그것입니다. 부동산경매를 통해 부동산부자가
되었다는 뉴스와 서적은 흔한 상황이 되어 버렸습니다.
'부동산경매' 하면 두가지 단어들 대부분 떠올립니다.
'싸게 산다더라', '어렵고 무섭다'
하지만 필자가 경험한 부동산경매는 '비교적 싸게 사고, 어렵지만 무섭지는 않다'입니다.
부동산경매는 국가 기관중 대법원이 관리합니다. 국가가 개인간 또는 개인과 회사(금융이 대부분)
간 주고 받은 금전적 거래중 계약한 이자를 못내거나 채무가 완결되지 않았을때 대신해서
정리해주는 시스템이라 할수 있습니다. 아래 이미지가 대법원 법원경매 사이트입니다.
[대법원 경매정보 사이트 주소 : https://www.courtauction.go.kr/]
예를 들어, 부린이가 은행대출을 이용해 집을 산 후 이자를 3개월 연속 못냈을 경우에 은행은
부동산경매 신청을 하게 됩니다. 근저당권이 설정된 부동산은 거의 이런 경우에 임의경매로
진행이 됩니다. 임의경매란 부동산 근저당권자가 언제든 임의로 경매를 진행할 수 있기 때문에 붙여진
명칭이지요.
또 다른 예는, 철수가 영희에게 돈을 빌리고 차용증을 써주었습니다. 언제까지 갚기로 했지만 철수의
경제 사정이 좋지 않아 약속을 지키지 못합니다. 영희는 법원에 이러저런 소송을 통해 채권을 가압류한 후
강제경매를 신청합니다. 근저당 없이 법원의 소송과정이나 결과에 따라 진행되는 경매를 강제경매라 합니다.
어쨌든 부동산경매는 두가지 긍정적 측면을 가지고 있습니다.
1) 채권, 채무의 해결기능
2) 멈춰버린 부동산 기능의 정상화
그래서 부정적인 이미지(파산한 타인의 집을 이용해 돈을 번다)를 벗어나야 경매라는 분야에
진입할 수 있습니다.
부린이가 이처럼 어마무시한 부동산경매를 꼭 공부해야 하나요? 네. 그렇습니다.
반문합니다. 그럼 부린이는 부동산투자를 하려고 하면 어떤걸 먼저 공부합니까?
부동산학개론? 부동산공인중개사? 부동산투자분석기법?
개인적인 과정도 그렇고 그동안 부린이들을 가르쳐본 경험으로 부동산경매야 말로 초보자들이
지속적으로 공부하면서 실전까지 경험할 수 있는 최고의 분야라 생각합니다.
필자는 부동산경매를 하고 나서 투자에서 손실 난 적이 한 번도 없습니다. 이유는 나중에
알려드리겠지만 부동산경매는 '이겨놓고 싸우는 투자' 이기 때문입니다.
부동산경매 공부를 어디서 부터 시작하는지 알려드립니다.
먼저, 대법원 경매정보사이트 회원으로 등록하시고
본인이 살고 있는 지역이나 잘 아는 지역(예:서울시 은평구)부터 경매에 올라온 아파트를 찾아보는 겁니다.
전국에 모든 부동산경매건을 다 볼 수는 없습니다. 한해 진행 되는 부동산경매 건수는 10만건이 넘기에 본인이
가장 잘알고 임장(현장을 살펴보는 행위)이 가기 쉬운 곳을 선택해야 오래 공부 할 수 있습니다.
시세는 어떤지, 등기부등본을 보고 아파트 소유주의 상태를 유추해 보고, 가상으로 낙찰가를
선정해 보고 향후 실제 낙찰금액과 비교해 보는 연습이 이루어지면 좋습니다.
우리나라 사람이라면 대부분 네이버와 다음에 모두 회원에 가입되어 있을겁니다. 두 포털사이트 공히
회원은 1달에 3건씩 경매사건 무료열람을 할 수 있습니다. 먼저, 대법원사이트를 검색해서 본인이
관심있는 물건을 찾아 더 자세한 내용(부동산등기열람, 현황조사서, 예상배당표등)을 공부하는 순서를
반복하다 보면 어느 순간 통찰력이 생기게 됩니다.
부동산 경매는 10년을 공부한다 생각하고 시작하셔야 합니다. 그렇지 않으면 쉽게 지치고 포기하게 됩니다.
한 발짝씩 떼다 보면 스스로 어떤 경지에 오르는 것이 부동산경매입니다. 오늘이 바로 첫날입니다. ~
다음편에는 부동산경매를 이해하는 필수 용어들을 다뤄보겠습니다.
