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Dec 04. 2019
부동산투자 브런치산책/6
*30대가 알아야 할 부동산지식(A) - 아파트-
30대가 부동산투자를 생각하는 이유는 다양합니다. 대부분은 결혼을 앞두거나 아이가 초등학교에 입학할 무렵이 됩니다. 전자보다는 후자가 더 많습니다. 이유는 초품아(초등학교를 품은 아파트)가 부모에게는 필요하기 때문이지요. 또 부모세대가 부동산으로 이룬 부를 경험했거나 일찍 부동산투자를 시작한 지인들의 재테크 무용담을 들었을때의 자괴감, 부러움등으로 부동산에 대한 관심이 시작됩니다.
부동산투자 시작 전에 이런 통계와 수치를 볼 줄 알아야겠습니다.
먼저, 부동산투자와 주식투자에 대한 수익율을 조사한 자료입니다.
145년간 선진 14개국의 부동산과 주식의 투자 수익율을 조사한 결과 부동산이 1.3%정도 앞선다는 것입니다.
겨우 1.3%라고 할 수도 있지만 투자하는 금액이 수천조라고 한다면 1% 수익율이 조단위가 되는 것이니 작다고 할 수 없습니다. 또한, 주식은 큰기업은 이런 저런 이유로 상장이 폐지되어 투자금이 제로가 될수 있지만
부동산은 땅이 없어지거나 건물이 사라지지 않으니 제로가 될 확률이 거의 제로입니다.
혹시, 대기업의 자산 구성 비율을 찾아보신다면 이들이 가진 부동산의 규모에 입이 떡 벌어질 겁니다. 선수들은
부자들은, 이미 부동산이 부의 원천이라는 자본주의의 핵심을 이해하고 있습니다. 아니라고 고개젓는다면
그분은 자본주의를 다시 한번 깊이 공부하셔야 합니다.
다음으로 대한민국 정부가 움직이는 세금을 들여다 보겠습니다.
2018년 대한민국 부동산 관련 세금수입 총액은 32조4천5백억정도 됩니다. 그 해 예산에 약 7.5%를 차지합니다. 2019년 대한민국 예산은 470조원이었고 2020년은 512조원이 되었습니다. 예산이 늘어난다는 것은
세금을 많이 걷어야 한다는 의미이기도 하지요. 부동산 관련 세금은 공시지가라고 하는 재산세와 종합소득세라는 항목에서 기준이 되는 지표이기 때문에 시골을 빼고는 거의 매년 조금씩 올라갑니다. 이때 부동산을 소유한 사람들은 세금을 더 내는 금액만큼 어디선가 충당하려는 관성이 작용합니다. 월세를 올리든, 전세보증금을 올리든, 매도가를 올리든 말이죠. 취득세와 양도세는 실거래가와 연관되어 있지만 이것 역시 경제가 발전하고 화폐가치가 떨어지면 당연히 따라 올라갑니다.
이야기의 논점은 국가의 운영과 부동산은 따로 뗄수 없는 관계라는 것이지요. 국가의 운영 기본은 세금인데 그 세금의 일정부분이 부동산에서 나온다는 것은 부동산투자를 시작하기전 꼭 인지해야할 거시적인 상식과 세금상식인 것입니다. 부동산을 단지 임차의 목적으로만 사용한다면 이런 선순환적 경제흐름이 멈추게 되겠지요. 정부당국이 부동산정책에 골머리를 앓는 이유입니다.
부동산도 소비재입니다만 일반소비재와 달리 무한정 만들어 낼수 없다는 희귀성을 가지고 있습니다.
남한의 면적이 약 10만제곱킬로미터라고 하는데 그중에 대지 면적은 3%가 조금 넘습니다. 집을 짓고 살 수 있는 면적이 그만큼 밖에 안된다는 것입니다. (물론, 임야, 전에도 집을 지을수 있지만 논외로 합니다.)
서울에서 한강뷰를 가진 아파트 특히 강남에 위치한 아파트는 많지 않습니다. 서울살이를 하는 이들에게 큰 돈이 생긴다면 살고 싶은 지역이 어디냐고 질문한다면 1순위가 강남이지만 공급은 한계에 다다랐지요. 이 지역 집값이 장기적으로 우상향하는 것은 쉬운 예상이지요. 좋은 환경에 살고 싶은 인간의 본능은 지식의 많고 적음과는 상관이 없습니다.
부동산투자를 시작하려면 부동산에 대한 인식자체가 완전히 바뀌어야 합니다. 누구는 집이란 Live라고하지만
Live의 환경이 그 부동산의 가치와 가격을 만들어 내기 때문에 단순히 거주의 목적이라고만 하는 것은 순수한 분들입니다. 생각이 바뀌어야 행동도 달라집니다.
지방출신인 필자는 지.옥.고(지하, 옥탑방, 고시원)중 고시원빼고는 다 경험해 보았습니다. 지하의 습기, 곰팡이와 싸우다 지쳐 옥탑방으로 올라가보니 더위, 추위가 또 그나름의 고통을 주더군요. 그 고통이 아파트라는 편안하고 안전한 공간에서의 삶을 더욱 갈구하게 되었지요.
20대의 어려운 주거문화를 겪은 30대는 결혼전부터 신혼집에 대한 로망과 스트레스에 빠지게 됩니다. 사회생활을 남자보다 몇년 빨리 시작하는 여성입장에서는 20대중반부터 주거에 대한 관심이 훨씬 높아집니다.
또한 주거형태를 결정하는 이는 당연히 여성이 됩니다.
30대 결혼을 앞둔 예비신부가 상상하는 아파트는 바로 이런 이미지일겁니다.
아일랜드 식탁이 갖추어진 20평대 아파트! 이 공간에서 밥을 먹기보다는 브런치에 진한 향기가 나는
커피 한 잔을 즐길 수 있는 꿈을 꾸는 건 당연한 것입니다. 그러나 현실은 가혹합니다.
서울지역 신규 아파트 평당 분양가는 2천만원이 넘었고 그나마 수도권 지역도 1500만원을 넘어가고
있으니 말이죠. 단순하게 분양가를 다 주고 아파트에 입주하려고 해도 25평 아파트에 들어갈 자격은
5억이라는 큰 돈이 필요합니다. 그렇다고 저렇게 멋진 '아일랜드식탁'을 포기할 순 없습니다.
하나 하나 준비해서 도전해 봐야겠지요. ^^
아파트를 저가에 매수, 소유하는 방법은 몇가지가 있습니다.
1) 아파트청약당첨 2)경매아파트 낙찰 3)재개발 주택 매수 4)지역주택재개발 주택 매수
각각의 장단점이 존재하지만 가장 먼저 아파트 청약에 대한 것부터 다루어 보겠습니다.
먼저, 아파트 분양은 공공택지와 민영택지 분양이 두가지가 있습니다. 앞의 공공택지는 단순하게 정부기관이 땅을 싸게 공급해서 공공기관과 민간기업이 아파트를 지어 분양하는 것이고, 뒤의 민영택지 분양은 건설사가 땅을 매입하거나 위임받아 아파트를 지어 분양하는 것입니다. 당연히 공공택지 분양가가 싸지만 지역적으로 한계가 있어서 사람들의 시선은 늘 민간분양에 쏠려 있지요.
아파트를 분양받기 위해서는 몇가지 조건을 갖추어야 합니다. 제1의 조건은 주택청약 통장을 만드는 것입니다.
청약통장이 없으면 청약 자체가 안되고 기간이 짧으면 가점도 낮으니 이놈의 청약통장 은 20살이 넘으면 무조건 만들어 놓아야 슬기로운 부동산생활자가 됩니다.
그리고 이런 청약의 모든 것이 이루어지는 홈페이지가 있습니다.
(글을 쓴 이후 아파트2유에서 청약홈으로 변경되어 수정)
한국감정원의 청약홈!
www.applyhome.co.kr
30대가 되면 꼭 알아야 하는 경제생활 페이지 중에 하나이지요. 위 사이트에서 아파트 분양공고와 청약 그리고
발표까지 모두 이루어 지는 곳입니다.
30대가 아파트를 분양받기 위해서는 최소 10년을 준비해야 합니다. 청약통장이야 20살이면 만들 수 있지만 다른 두 가지 조건이 청약점수를 판가름 하기 때문이죠. 엄밀히 말하면 세가지 조건(무주택기간, 청약통장 가입기간, 부양가족수) 모두 중요하지만 가장 중요한 건 부양가족수입니다.
국토 교통부 청약가점 점수 산정 자료를 보겠습니다.
무주택기간 32점, 부양가족 35점, 청약통장가입 기간 17점! 총점 84점
무주택기관과 청약통장 가입기간은 1년에 1~2점 차이이기도 하고 시간이 지나면 갖추어 지는 조건이지만
부양가족(양가부모와 자녀)은 점수차이도 크고 조건을 갖추는데 어려움이 있기 때문입니다. 정부의 의도는
부양과 양육을 잘하는 세대에게 혜택을 주겠다는 것이겠지만 요즘 세태상 쉬운 건 아닙니다. 최근 아파트
분양만 받으면 로또가 되니 이런 점수를 편법으로 올려서 당첨되었다가 적발된 사례(부양가족 위장전입 또는 임신증명서 허위발급등)가 나타나기도 합니다.
30대인 당신이 그래도 아파트 청약을 넣을 만한 점수가 되려면 50점 이상은 되어야 하고 60점정도 되면
당첨의 확률도 높아집니다. 먼저 두가지를 하시면 됩니다. 일찍 결혼해서 무주택기간을 늘리고 부양가족을
늘리시면 됩니다. ㅎㅎ
요즘 결혼을 30대중반 정도에 하는 경우가 대세이니 이런 경우 45세 정도가 되어야 아파트에 당첨될 수 있는 기회가 생기게 됩니다. 하지만 준비는 30대부터 해야겠지요. 청약가점 계산기로 시뮬레이션을 해보면,
* 청약가점 50점 예시 1
*청약가점 55점 예시 2두 표에서 차이 나는 건 딱 하나입니다. 부양가족이 1명이냐 2명이냐의 차이! 배우자는 당연 포함되니
자녀의 수가 5점이라는 엄청난 차이를 만들어 내는 것입니다. 양가 부모도 부양가족으로 포함되지만
3년간 같은 주거공간에 주민등록이 되어 있어야 하고 그 분들도 무주택이어야 하는 조건이 붙기 때문에
쉽지 않습니다.
다음으로 2019년 서울 지역 아파트청약 당첨 점수 현황을 보겠습니다.
신축아파트에 대한 관심이 높아진 지금 60점대 중반이 당첨 가능한 점수입니다.
좋은 지역은 최고가점이 79점을 가진 분이 청약, 당첨이 됐습니다. 청약점수 과스펙이 나타나는 현상의
원인은 역시 좋은 입지와 향후 기대 수익이겠지요.
이런 청약가점제도라면 나이가 들어야 가능한 불합리한 제도가 되는 것 방지하기 위해
'신혼부부 특별공급' 일명 '신혼특공'이라는 제도가 있습니다. 결혼후 5년까지만 지원자격을 주던
것을 7년까지 늘려준 것도 30대부부에게는 좋은 기회인 것이지요. (2018년 개정 시행)
이 신혼특공도 저소득 가구에 우선 공급하기 때문에 월소득이 일정이상이 되는 부부는 일반청약시장
으로 진입해야 합니다. 조건을 잘 따져보시고 지원자격이 있는지부터 확인해야겠지요.
끝으로 아파트 청약을 하는데 준비할 돈이 필요합니다. 이 계획까지 단단히 세워야 아일랜드
식탁이 갖춰진 아파트 입주에 성공하게 됩니다. (기준: 평당 2천만원, 25평 아파트, 총분양가 5억)
1)계약금 : 10% (5천만원) - 씨드머니
2)중도금 : 60%(3억) - 대부분 중도금 집단대출로 이용
3)입주잔금 : 30%(1억5천만원) - 전세금, 지인대출, 제2금융권 활용
아파트란 공간에 들어가 살기 참 어렵습니다. 그래서 어른들이 "아이를 낳고 집을 사봐야 진짜 어른이 된다"
라고들 하셨나봅니다. ^^ 다음편에는 법원경매로 이어집니다.
