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by ㅂㄷㅅㅂㄹㅊ Nov 06. 2019

부동산투자 브런치 산책 /5-1

* 안타까운 전세 사기 사례

부동산 브런치를 쓰는 동안에도 이런 저런 경로를 통해 다양한 부동산 문제들을 문의해 옵니다.

며칠 전 처남의 친구(A)가 전세보증금을 돌려받지 못할것 같다며 두 가지 서류를 보내왔습니다.

가장 흔하고 가장 초보적인 사기에 당한 사례입니다. 부동산중개인과 집주인이 짜고 친 사기의

피해자로 보여집니다. 안타깝지만 전세보증금 1억1천만원중 한 푼도 돌려받지 못한 사연입니다.

사례를 보시고 독자님들은 절대로 이런 고통을 당하지 않아야 하겠습니다.

천안 소재의 신축빌라 등기부등본입니다. 2017년 3월 농협에 근저당이 설정되어 있습니다.

채권최고액이 147,600,000원이란 의미는 실제 담보대출금액이 대략 120,000,000원쯤

된다는 것입니다. 일반적으로 은행에서는 대출금액의 120%를 채권최고액으로 설정해 놓기

때문입니다. 은행 입장에서 만약 부동산경매로 진행될 경우 1차 유찰 20%감액에 대한 위험을

미리 회피하기 위한 수단이죠.

A군은 이런 집에 2017년 11월13일 계약을 하고, 2017년 11월21일 확정일자를 받습니다. 부동산계약 이후

할 도리는 다 한것이죠. 단, 위 계약전 등기부등본을 보고 대출이 있는것을 문제 삼았더니 부동산중개인이 문제

없이 갚을 거라며 안심을 시키고.... 특약사항에 친절하게도 문제 발생시 부동산에서 책임을 진다는 내용을 철썩같이 믿었다는 것이 문제였지요.

A군은 찝찝했지만 부동산 중개인의 말과 계약서의 문구만 믿고 잔금을 치루고 살았답니다. 2019년 9월에 보증금을 돌려받기 위해 집주인에게 연락을 했더니 연락두절.... 계약한 부동산에 찾아갔더니 부동산은 폐업.....

설상가상으로 법원에서 부동산경매집행 안내장을 보내왔고.....

그렇다면 A군은 전세보증금을 회수할 방법이 있을까요?

A군은 경매가 진행되면 낙찰금액이 123,000,000원 이상 되어야만 보증금 일부를 배당받을 수 있답니다.

최근 같은 건물 다른층 감정가 대비 낙찰가는 겨우 1억정도로 보여지기 때문에 경매 배당금으로 받을 수 있는

방법은 없습니다. 소액임차인 최우선변제금액도 보증금 최대 5천만원이 넘기 때문에 해당이 안됩니다.

A군은 집주인 다른 재산에 법원의 지급명령을 받아서 압류할 방법을 찾습니다. 저는 변호사비라도 아끼라는

조언을 합니다. 집주인과 부동산이 짜고 친 사기사건인데 집주인이 자신의 명의로 된 재산을 만들어 놓았을

가능성은 거의 0%이기에 그렇게 이야기 한겁니다.

결국 A군의 집주인은 빌라시세 약 1억3천만원 내외(등기부등본 거래금액은 185,000,000원, 이 역시 업계약서로 은행의 대출최고 비율 70%를 맞추기 위한 사기계약서) 인 빌라를 사서 농협대출 120,000,000원 + 세입자 보증금 110,000,000원(합계 230,000,000원)을 만들어 도주한 전형적인 사기꾼입니다. 이 사기꾼의 편취금액은 1억원정도로 보여집니다.

A군과 같은 사기를 당하지 않으려면 어떻게 해야 할까요?

1. 일단 근저당이 계약일 이전에 설정되어 있는 집은 분명히 그 대출금을 갚는 다는 조건을 걸고

그게 이행되는지 그 과정까지 확인해야 합니다. 그런 조건을 힘들어 한다면 계약은 없는 걸로

하셔야 합니다. 이건 집주인의 사정 봐줄 상황이 절대로 아닙니다.

2. 그럼 대출금을 갚는걸 어떻게 확인하나요? 과정은 이렇습니다. A군의 시간을 되돌려서 보겠습니다.

2017.03.31 농협 근저당 설정(147,600,000)

2017.11.13 A군 전세계약 (110,000,000)

2017.11.19 A군 잔금 납부

2017.11.19 A군 법무사 또는 부동산중개인과 동행, 농협은행 대출금액중 전세보증금 금액만큼

상환 확인

2017.11.21 A군 확정일자 받음.

A군이 위 시간중에 빨간색의 일정을 미리 알았거나 또는 누군가에게 어떤 조치를 해야하는지