부동산투자 브런치산책 /5
*20대가 알아야 할 부동산지식(C)
김군이 요구해야 하고 계약서에 특약으로 기입해야 하는 것은 "임대인은 기존의 대출을 전세보증금으로
언제까지 상환한다"입니다. 이 요구를 안하거나 모르고 지나간다면 나쁜 어르신은 이를 악용하여
이미 대출한 금액과 전세보증금을 모두 편취하게 됩니다. 그리고 대출 상환이 되었는지 부동산중개인
에게 확인을 부탁하고 등기부등본에 대출금액에 대한 빨간줄이 그어져 있는지도 최종 확인해야 합니다.
결혼을 앞둔 지인이 이런 상황을 겪고 결국 울며겨자먹기로 그 집을 경매로 낙찰받기도 했으니
몇마디, 몇줄의 문구가 이런 사기를 방지할 수 있음을 꼭 명심해야 합니다.
참고로 일반적인 부동산매매계약하는 과정에서 대출이 끼어 있는 부동산의 매매대금은 법무사가
중간에서 이런 매매대금을 통제하게 됩니다. 즉, 법무사가 매매금액중 매도자의 대출금은 해당
은행대출계에 직접 송금하고 나머지 잔금을 매도자의 통장에 입금하는 방식입니다. 그러는 이유는
중간에 대출금을 상환하지 않고 내빼는 사고를 방지하기 위한 것이지요.
전세계약도 이와 같은 방식으로 진행해야 하는데 법무사비용이 발생하기때문에 생략합니다. 그러나
세입자 입장에서는 꼭 그런 절차를 확인해야 하는것은 전재산과 다름없는 보증금을 지켜야 하기 때문이죠.
자 이제 그럼 계약을 하고 거주하는 동안 발생하는 문제를 살펴봐야겠습니다.
# 집주인에 요구할 사항과 세입자가 처리할 것들
입주전 월세 세입자라면 장판, 도배를 새로 해달라고 이야기해도 됩니다. 전세 세입자는
상태에 따라 요구하지만 대체적으로 세입자가 진행합니다.
살다보면 하수구가 막히기도 하고, 천정에서 물이 새기도 하며, 보일러가 고장나기도 합니다.
전세와 월세세입자의 경우가 조금씩 다르기는 합니다만 공통적으로 정당하게 집주인에게
수리를 요청할 수 있는 건 누수문제, 하수도 막힘, 전기고장, 보일러고장등 사람이 거주하는데 꼭
필요한 문제들입니다.
여기서 작동미숙 또는 고의 또는 실수로 파손하는 경우는 세입자가 비용을 부담해야 하며, 소모품에
해당되는 전구교체, 수도꼭지 교체, 방문 손잡이교체등도 세입자의 몫입니다. 일부 세입자들은 무언가
문제만 생기면 무조건 집주인에게 전화하지만 이런 기본적인 상황을 인식하고 대처해야 서로 오해가
생기지 않습니다.
# 계약 만료전 일어나는 일들
계약기간 2년이 다 되어 갑니다. 기본적으로 만기 3달전 집주인에게 이사하겠다는 의사표시를 해야
하며 의사표시를 하지 않으면 자동으로 연장됩니다. 다만, 집주인도 전세나 월세에 대한 계약을
변경하고자 할 수 있으니 그 기간안에 서로의 의사가 교환되어야 합니다.
문제가 발생하는 건 이때 집주인이 전화연락도 안되고, 또는 보증금은 새로 들어오는 세입자에게
받아서 줄테니 기다려라고 할때 발생합니다. 이사라는 것은 보증금을 빼야 다른 곳으로 이사를
갈텐데 말이죠. 정상적인 집주인은 보증금의 10%를 미리 세입자에게 빼주며 이사할 곳의 계약금
으로 사용하라고 합니다.
만약 집주인이 연락이 안되거나 배째라는 식이면 액션을 취해야 합니다. '내용증명' 이라는 것이
바로 그것입니다. 우체국에 가면 몇천원의 비용으로 내용증명을 발송해줍니다. 내용증명의 내용은
이렇게 간단하게 쓰면 됩니다.
내용증명
제목 : 보증금 반환의 건
발신 : 서울시 마포구 신촌로 000 홍길동
수신 : 서울시 마포구 신촌로 000 어르신
내용 : 홍길동은 2018년 2월2일 계약하고 2020년 2월1일에 만기예정인 전세계약에 대해
연장의사가 없으며 이에 대한 보증금 8천만원의 반환을 요청합니다.
이에 보증금반환에 대한 답을 서면으로 주시기 바랍니다.
2019년 12월1일
3장을 인쇄(복사)해서 우체국 직원에게 내용증명 발송해주세요. 라고 말하면 됩니다.
우체국 직인이 3장 모두 찍히고 1장은 발신인에게, 1장은 수신에게 보내며, 1장은 우체국에서
보관하게 됩니다. 나중에 법적인 절차에 들어가기전 유용한 수단입니다.
# 계약 만료후 일어나는 일들
계약이 만료된 이후에도 집주인이 보증금을 빼줄 의사가 없다면 내용증명을 기본서류로 해서
법원에 강제집행 신청을 해야 합니다. 이건 복잡하고 시간이 걸리는 일이지만 보증금을 돌려받기
위해서는 겪어야 할 일입니다. 또는 새로운 세입자를 기존 세입자가 찾아서 입주하게 하고 보증금
을 돌려받기도 합니다. 요즘 서울 일부지역에서 발생하는 빌라집주인의 보증금 사기 사건이
이런 나쁜 사례라 할 수 있지요.
또다른 사례로는 집주인이 대출을 갚지 못해 발생하는 부동산경매가 진행될때입니다. 길동이가
이사한 이후 제3자 또는 금융기관의 채무(은행이자 2달연체)를 변제하지 않으면 채권자들은
바로 채권회수 절차에 들어갑니다.
이때 세입자들은 법원에서 이런 저런 우편물을 받게 됩니다. (전입신고가 안되어 있으면 해당없음)
경매라는 법적 절차가 진행될때 세입자의 권리는 전입신고, 점유, 확정일자등을 갖추고 있어야
인정받을 수 있답니다.
[법원에서 세입자에게 보내는 공문중 일부]
먼저, 월세세입자라면 이 공문을 받고 집주인에게 보내는 월세를 중지해도 됩니다.
법원 판결에서도 집주인의 경매개시는 임대인의 권리가 소멸된다고 명시하고 있으므로
세입자의 당연한 권리이기도 합니다.
다음으로, 위의 공문에서 요구하는 서류를 미리 준비해 놓아야 합니다. 경매사건은 사건번호가
2019타경0000 이런 번호로 부여됩니다. (타경 : 부동산경매사건만 특정함)
대법원 경매 사이트 (www.courtauction.go.kr)에 가면 본인 부동산에 대한 사건검색을
할수 있으니 꼭 들어가서 '배당요구종기일' 을 확인 해야합니다.
사이트에 접속하고 사건검색을 클릭, 사건번호를 치면 자세한 사항을 알 수 있는데 가장 중요한
것은 배당요구종기일입니다. 이 날까지 세입자가 보증금을 돌려받을 서류들을 다 제출하고
배당요구를 해야 법원에서 낙찰금을 보증금으로 배당해준다는 의미입니다.
마지막으로 경매가 진행되지만 세입자가 배당요구를 하지 않아도 되는 상황이 있습니다.
2018년 2월2일 세입자 홍길동 전입신고,확정일자 받음
2018년 3월 3일 국민은행 근저당 52,000,000원 설정
이런 등기상황에 국민은행에서 경매를 신청했다면(세입자가 다른 등기권리보다 하루라도 빠르게 전입)
배당요구를 하지 않아도 됩니다. 왜냐하면 이런 경우 경매낙찰자가 세입자의 보증금을 변제해야하는
법적 의무가 생기기 때문입니다. 또는 배당신청을 해도 됩니다. 배당신청을 하면 선순위권리가 있는
세입자의 보증금을 제일먼저 배당해 줍니다. 선택은 세입자의 몪이죠.
[이런 황당한 피해사례도 있답니다.]
전입신고와 근저당(대출) 날짜가 같은 경우!
법의 판단은 전입신고는 익일부터 효력이 발생하고 근저당은 당일부터 효력이 발생!
따라서 이런 경우는 대출이 먼저 배당되고 세입자 보증금은 그 다음이 됩니다.
그래서 이사하는 날 당일 등기부등본을 떼어보는 것이 중요합니다. 혹시 나쁜 어른신이
검은 마음을 품고 있을 수도 있으니까요.
더 좋은 방법은 계약하는 날 전입신고와 확정일자를 받아 놓는 것입니다. 이건 참 좋은
시스템입니다.(확정일자는 무료이고 근저당을 설정한 효력과 같습니다)
집주인이 전출했다가 다시 전입신고 하라고 요청하는 경우!
이런 경우는 100% 집주인이 은행에서 대출을 받으려고 하는 것입니다.
은행에서는 주택의 경우 전입세대열람을 하는데 여기에 세입자가 있으면
대출을 안해주거나 작은 금액을 대출해 주는데 이런 벽을 허물기 위해 집주인
은 세입자에게 부탁을 합니다. 절대로 이런 부탁은 들어주면 안됩니다.
경매로 진행될 경우 세입자의 전입신고는 마지막을 기준으로 하기 때문에
보증금을 지킬 수 없습니다.
전세보증금을 올려서 다시 계약하는 경우!
2년이라는 시간은 금방 갑니다. 집주인과 전세보증금 1억을 1억 2천만원으로 올려서 다시
계약하기도 합니다. 그럴 경우 새로 계약한 계약서로 확정일자를 다시 받아야하며
이때도 등기부등본을 확인해서 근저당(대출)설정이 되어 있는지 확인해야 합니다.
확정일자를 받지 않으면 경매가 진행될 경우 인상된 보증금에 대해서는 배당에서
순위가 밀리거나 받지 못할 수도 있답니다.
20대때에는 부동산의 모든 계약이 중요합니다. 이때 경험이 30대의 투자로 이어지는
시간이기 때문이기도 하고 투자의 종자돈(Seed Money)이 처음 만들어지고 지켜야
하는 시기이기 때문입니다.
[추가자료]
http://www.yes24.com/Product/Goods/17931016?Acode=101
