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Oct 04. 2019
부동산투자 브런치산책 /4
*20대가 알아야 할 부동산지식(B)
3편 20대가 알아야 할 부동산지식 (A)의 마지막 함정 부분부터 시작합니다.
부동산이 어려운 건 법률에 관한 사항들이 많아서입니다. 20대에는 '주택임대차보호법'을
알아 두시면 차~~암 좋습니다.
여러 법률 조항 중 제8조에 해당하는 부분이 함정과 관련되어 있습니다.
제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항 의 요건을 갖추어야 한다.
② 제1항의 경우에는 제3조의2 제4항부터 제6항 까지의 규정을 준용한다.
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2 에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령 으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.
<개정 2009. 5. 8.> [전문개정 2008. 3. 21.]
위의 밑줄 친 조항에서 임차인의 우선변제금액은 주택가액의 1/2을 넘을 수 없다는 조항입니다.
사례를 들어볼까요?
김군이 파주시 원룸, 보증금 2,000만원에 월세 30만원짜리 월세를 계약해서 살다가 집주인의
은행 대출 3,000만원 채무불이행으로 인해 경매가 진행되었습니다. 다행히 전입신고도 하고
배당신청도 했기에 우선변제금액으로 보증금 모두를 받을 수 있겠다고 확신합니다.
그런데 이 원룸의 감정가는 5,000만원이었는데 유찰되어 3,500만원에 낙찰이 되었다면 위의
'주택임대차보호법' 규정상 낙찰가 3,500만원의 1/2인 1,750만원만 김군에게 배당됩니다.
만약 김군의 집주인 대출 채무가 크지 않았다면 나머지 250만원도 배당 받을 수 있겠지만
일단 1,750만원이 넘는다면 불가능합니다.
억울하다고 할 수도 있겠지요. 하지만 법은 은행 또는 유사수신기관의 채권확보도 배려하지
않을 수 없기 때문에 그런 규정을 만든 것입니다. 따라서 이런 함정을 피해야 자신의 보증금을
안전하게 지킬 수 있답니다.
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자 그럼 등기부등본상 문제를 해결했다면 또 하나의 산을 넘어야 합니다. 월세 세입자라면
위의 함정만 아니면 보증금을 지킬 수 있습니다만 전세세입자는 또 달라집니다.
# 전세계약은 안전한가?
우리나라만 가지고 있는 특별한 주택시스템입니다. 이로 인한 문제가 너무도 많은데....
세입자의 관점으로 몇 가지 주의하지 않으면 전 재산인 전세보증금이 한순간 사라지는
상황을 겪게 됩니다.
1. 부동산중개인의 사기 행각
임대인(건물주)의 임대위임으로 인한 부동산중개소에서 계약이 이루어지는 경우가
허다합니다. 등기부등본, 위임장등을 확인하고 계약하더라도 조심해야 할 사항이 있습니다.
요즘 부쩍 많이 일어나는 사기행각은 이렇습니다.
임대인의 위임계약은 월세로 받아달라는 것인데 검은 마음을 품은 중개인 또는 중개보조원이
전세로 계약을 합니다. 그리고 그 차액을 꿀꺽 하는 것이지요. 계약하는 당사자는 이런 사정을
모르고 중개인이 시키는 대로 하게 됩니다. 김군은 8,000만원 전세계약서를 썼는데, 나중에 보니
임대인이 가지고 있는 계약서는 2,000만원에 월세 50만원인 월세계약서였던 것입니다.
월세 50만원을 6개월~1년 정도 임대인에게 보내주고 안심시킨후 차액 5,000만원을 중개인 호주머니
에 넣은 것이고 이런 물건을 20개 이상 처리하면 10억정도를 챙겨 도주하게 되는 사기행각입니다.
이때 두 가지만 조심하시면 됩니다.
1) 임대인과 전화로 꼭 통화를 할것! (전세계약과 금액이 맞는지)
- 외국에 있어서 전화 통화 안된다고 하면 확인이후 계약! 이런 경우 이상하게 다른 비슷한
평형의 오피스텔이나 빌라보다 전세가가 쌉니다. 후킹(Hooking)의 고전이지요.
2) 계약금과 잔금을 임대인의 계좌로 보낸다. 이런 저런 핑계와 믿고 계약하자는 말에
속아 중개인에게 현금으로 건네거나 계좌이체를 하면 안됩니다. 법적 다툼으로 이어져
승소한다 하더라도 돈을 보낸 임차인의 책임이 30% 있습니다. (대법원 판례)
2. 집주인의 사기 행각
앞선 중개인의 사기행각보다 훨씬 더 지능적이고 쉽게 당하는 경우입니다. 완전 조심!!!!!!!
집주인(일단 착하게 생김 ^^)이 은행에 대출이 있는데 전세보증금 들어오면 다 갚을 거라는
이야기로 안심을 시킵니다.
어수룩한 김군은 어르신이 그렇게 한다고 하니 콘크리트 마르는 냄새가 나는 신축 빌라를
전세보증금 8,000만원에 계약 합니다. 회사 취직한지 1년이 채 안되서 전에 살던 월세보증금
2,000만원에 부모님이 지원해주신 6,000만원을 보태서 잔금을 치룹니다. 그런데 김군은
집주인에게 한가지를 더 요구해야 합니다.
이때 김군은 어떤 요구를 해야 할까요?
그 답은 다음편에서 이어갑니다. ~~
