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Mar 09. 2020
부동산투자 브런치산책/7-5
* 30대가 알아야 할 부동산 지식(B) -부동산경매
부동산에 대해 잘 알지도 못하는 내가 경매로 집을 살 수 있을까? 아파트를 지금 사도 되는 건지?
연필이 가르키는 물건을 '배트링'이라고 부릅니다.
이 물건을 어디에 쓰는거냐하면.....
야구선수들이 배팅에 들어가기 전 연습스윙때 끼우는 무거운 링으로, 배트스피드를 높이기 위해
쓰입니다. 일부러 배트를 무겁게 만들어 놓고, 실제 타석에서는 배트가 상대적으로 가볍게 느껴지게 하는
효과를 보기 위한 도구이지요.
부린이, 30대에게 가혹한 경매투자를 추천하는 이유는 이와 유사합니다. 어렵게 배우고 힘들게 배우면
다음 단계가 쉬워 보이는 이치입니다.
부동산경매=배트링
이런 저런 생각들이 들겁니다. 10대 이후 이런 질풍노도의 시기가 또 나타날지 몰랐습니다.
그런 두려움을 용기로 바꿀 수 있는 확신은 두가지로부터 나옵니다. 첫째는 이론공부이고 두번째는
현장의 감각을 익히는 것입니다. 이론은 다른 부분에서 언급하겠지만, 경제적 지표를 보고 인사이트를 얻어내는 실력으로 이어지는 것이니 부동산투자의 주춧돌 같은 것이지요. 혹자는 이론을 겸비한 후 현장으로 가야 제대로 된 투자를 한다고 합니다. 하지만 우리 앞선 세대인 큰형님, 삼촌, 어머님들이 부동산 투자를 할때 이런 이론을 겸비하고 나선게 아닙니다. 현장에서 깨지고 부딪히며 부족한 이론을 채워넣는 과정을 무한반복하다 보니 어느새 부동산투자에 선수가 되어 버린 것이지요.
부동산투자의 답은 항상 현장에 있다!
신혼부린이는 자료조사를 마친 광명시의 하안주공아파트 현장에 나가보기로 합니다. 주말을 이용하여
지하철을 타고 1호선 독산역에서 내려서 아파트까지 도보로 걸어갑니다. 낡고 낯선 1호선 지하철 풍경에 조금은 기분이 다운됩니다. 미리 조사해 놓았지만 실제로 도보 10분정도 걸립니다. 30년 된 하안주공 11단지 아파트에 도착했습니다.
여기서부터 순서와는 상관없지만 꼭 현장에서 조사해야할 일들을 정리해봅니다.
1) 아파트 관리사무소 방문
아파트와 같은 공동주택은 관리비라는 항목이 있습니다. 관리비는 수도, 전기, 난방비등의 사용료에 아파트를 이용하는 이런저런 비용들을 더하여 매달 거주자가 납부해야 하는 것입니다. 경매물건에 사는 채무자는 경제적으로 어려운 상황이므로 관리비 체납이 발생합니다. 20평기준 평균 약 20만원정도로 생각하면 크게 틀리지 않습니다.
관리사무소에 가서 직원에게 경매때문에 왔다고 하고 물건의 동과 호수의 관리비 미납금액을 알려달라고 하면
별말 없이 다 알려줍니다. 보통 3개월~6개월정도의 미납금이 발생해 있을겁니다. 이론상으로 또는 법적으로 하면 낙찰자가 아파트 관리비 미납금중 공용부분만 납부하면 됩니다만 일처리를 빨리 매듭짓기 위해서는 전부 납부한다는 계산을 가지고 입찰에 참여하는게 좋습니다. 이 문제가 해결되지 않아서 관리사무소측에서 채무자가 이사나가는걸 막는 경우도 있답니다. 빠른 명도(이전거주자의 이사)가 경매에서는 더 이익입니다.
금액을 듣고 나서 해당호수의 하자문제가 혹시 있었냐고 물어보는 것도 중요합니다. 아파트 관리사무소는 이런
저런 하자가 발생했을때 수리를 해야 하는 입장이기때문에 이런 문제를 가장 잘 알고 있지요. 특히 15년 이상된
노후 아파트는 더욱 신경써서 알아봐야 할 부분입니다.
2) 아파트 인근 부동산중개 사무소
아파트라는 녀석은 가격이 거의 정해져 있습니다. 3층 이하의 저층을 제외하고는 매도희망가가 거의 비슷하게
형성되어 있지만 또 다릅니다. 그 이유는 구축 아파트 인테리어 유무이지요. 따라서 가장 비싼 아파트는 로얄층에 올수리라는 훈장을 달고 있습니다. 이런 내용을 감안하고 현장가격을 감지해야 합니다.
부동산은 두군데 정도 가서 상황파악을 하셔야 합니다. 한번은 매수인으로, 한번은 매도인으로
A. 매수인 입장에서 볼어볼 것들
- 중간층 인테리어 되어 있는집과 그렇지 않은집의 가격
- 대출은 어느정도 까지 나오는지
- 급매로 나온 집이 있는지(현장조사를 다니다가 보면 경매보다 싼집이 가끔 있음)
- 주변 재건축, 재개발 상황, 향후 진행 단계... 향후 가치는 어떤지....
B. 매도인의 입장에서 물어볼 것들
- 동과 층수만 밝히고 요즘 시세가 어떤지.... (호수는 나중에 알려드린고 함)
- 외부에서 찾는 이들이 많은지(매수자와 전세수요)
- 향후 가격추이등
- 지하철 신설로 인한 가치 상승 여부
위 두가지를 물어보면 상반된 이야기가 나옵니다. 매도자의 입장으로 가면 지금이 꼭지이니 얼른 파시라고
하고 매수인으로 가서 물어보면 지금이 매수하기 딱 좋은 시기라고 하지요. ㅎㅎ 하지만 이 두 지점에서 찾아야 하는 포인트가 있지요. 매물이 많은지 적은지?
매물이 많다는 건 팔고 나가겠다는 사람들이 많다는 의미이고 매물이 별로 없다는 건 향후 가격 상승을 기대하고 계속 보유하는 사람들이 많다는 의미이지요. 1,000세대 아파트에 매물 비율이 10%가 넘으면 매물이 많다는의미이고 2% 미만이면 매물이 적다는 의미로 받아들입니다.
그럼 이 아파트를 매수해도 되는지 얼마에 사야 하는지 대충 감이 옵니다.
3)경매물건 아파트
아마도 첫 현장조사에 경매물건 아파트를 찾아가는 마음은 두려울겁니다. 벨을 눌러도 되나? 싸움을 걸면 어쩌지? 심장이 쿵쾅거립니다. 그래도 눌러서 문을 열고 내부를 보는 것이 중요합니다.
일단 아파트 1층 해당 호수의 편지함을 봅니다. 경매물건 부동산의 편지함은 우난히 우편물이 많습니다. 이런저런 체납고지에 법무사 안내편지 그리고 오래된 전단지등.....
우편함이 깨끗하다면 이 채무자는 명도가 다른이들보다 편합니다. 이웃의 눈치와 창피함을 알기에 조용히
이사 문제를 처리할 수 있습니다. 반대라면 조금은 부담스럽습니다.
벨을 누릅니다. 딩동!
"(짜증) 누구세요!"
"네! 경매때문에 여쭤볼께 있어서요!"
"(더 짜증) 됐어요!"
".........................."
십중팔구 이런 상황으로 첫 임장은 막이 내리게 됩니다. 초보자들은 경험이 없기도 하지만 전략이 없어서 그렇게 됩니다. 경매로 집이 넘어가게 생긴 채무자가 낯선 사람에게 현관문을 열어줄리가 없지요. 상황을 그려보고 전략을 강구해야 내부를 그나마 조금이라도 볼 수 있습니다. 내부를 꼭 봐야 하냐고요?
네. 내부인테리어 상태가 깨끗하면 추가로 돈이 안들지만 완전 바닥수준이면 추가 인테리어 비용을 생각해야 하기 때문이죠. 가끔은 거동이 불편한 노인환자나 무당같은 직업을 가지신 분들이 거주하고 있으면 그냥 패스하는 것이 부린이에게는 도움이 됩니다. 최악의 경우 강제집행을 시도해야 하는데 이런 분들은 법으로도 안되는 분들이기에.....
그럼 경매부동산의 현관문을 열게 하는 상황을 그려봅시다.
1. 아랫집인데요... 저희 베란다에 누수가 있어서 그런데 말씀좀 나누시죠.
2. 관리사무소인데요. 난방게이지 점검좀 하려고요.
3. 00은행(최초근저당권자)입니다. 사장님 동의해 주실게 있어서요.
4. 부동산인데요. 사장님 집을 좀 사려고요.
등등
.....................................
위와 같은 내용으로 시물레이션을 몇번 해보고 가장 자신있는 상황으로 밀고 가야 겨우 문을 여는데
성공합니다. 저는 어떤방식으로 하냐고요? 영업비밀입니다... ㅎㅎ
아뭏든 문을 열어서 내부시설(주방, 화장실, 벽지와 바닥상태)을 제빨리 스캔하는 것이 중요합니다.
안에 들어가야 볼 수 있는 시설인 화장실은 자연스럽게 화장실이 급하다면서 쓱 들어가보면 됩니다.
아무도 없거나 문을 안열어준다면 이웃 집의 초인종을 눌러서 해당물건의 정보를 최대한 알아보는 것이
필요합니다. 그러고도 정보를 얻지 못하면 다시 한번 방문하거나 인테리어 올수리하는 비용을 감안해서
입찰에 참여합니다.
인체리어의 품질에 따라 달라지지만 20평 아파트 인테리어 비용을 대충보면,
-주방씽크대 150~200만원
-화장실 150~200만원
-도배, 장판 100~150만원
-방문3개 교체 60만원(방1,2 그리고 화장실문)
-샷시교체 창틀당 100만원
-LED 전등 교체 3개(방1,2 거실) 60만원
여기에 잡다한 교체비용 100만원정도.....
총합 1,000만원정도로 예상하면 최상은 아니더라도 사는데 지장 없는 상태가 됩니다.
조사가 끝나면 기운이 쭈욱 빠집니다. 그래도 가까운 초등학교까지 도보로 가봐야 합니다.
마트나 병원등의 위치 그리고 유치원 어린이집의 위치등도 파악하면 현장조사는 마무리!
다시 아파트 정문으로 와서 7호선을 바로 탈 수 있는 철산역까지 가는 버스를 탑니다.
버스타는 시간도 계산하고..... 주변 풍경도 눈에 담고.... 지하철 입구에 도달하면
달달한 라떼 한잔으로 첫 임장의 긴장감을 달래줍니다.
다음은 법원경매 법정에서 입찰하는 과정을 알아봅니다.
