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Dec 13. 2020
부동산투자 브런치산책 [번외]
* 부동산투자 경제지식 - 유동성, 금리, 주택공급량 그리고 구매심리
코로나 확진자가 1천명이상 발생하고, 눈이 폴폴 내린 일요일. 나갈 수도 없는 상황인지라 글쓰기 좋는 시간입니다. 오늘은 부동산을 투자하기 전 어떤 사전 지식이 있으면 좋을지에 대한 여러 사람의 물음에 대한 답 성격으로 글을 남깁니다.
부동산투자를 시작하는 이들이 가장 먼저 알아야 할 몇가지 경제적 지식, 지표등이 있습니다. 그런 지식과 지표들은 수도 없이 많지만 여기서는 몇 가지 중요한 개념들만 설명하고 지나갑니다.
1) 유동성이란 시중에 풀린 돈의 양을 뜻합니다. 더 쉽게 이야기하면 사람들의 구매력이 늘어난다는 이야기죠.
통화량이라고도 하는 돈의 지표는 M1(협의 통화량) M2(광의통화량) 두가지로 구분됩니다. M1은 언제든지 은행에 입금, 출금할 수 있는 돈의 양을 뜻하고, M2는 M1에 정기예금, 정기적금, 시장형금융상품, 실적배당형 금융상품, 금융채등을 더한 통화량입니다.
한국은행은 광의통화량을 2001년부터 통계로 작성하기 시작했고, 홈페이지에 가면 확인할 수 있답니다.
그리고 광의통화량을 이렇게 설명하고 있습니다.
* 조사대상은 통화, 금리 : 예금취급기관
유동성 : 예금취급기관, 한국증권금융 및 생명보험회사(광의유동성은 정부 및 기업 포함)
가계신용 : 예금취급기관, 기타 금융기관 및 판매회사
지역별여수신 : 예금취급기관 및 생명보험회사
산업별대출금 : 예금취급기관
20년전 1천조원이 채 안되던 대한민국 돈의 유동성은 2020년 현재 3천조원이 넘었습니다. 20년만에 대한민국 유동성, 통화량, 돈의 양, 구매력은 3배이상 증가했다는 지표입니다. 유동성이 증가하면 주식시장도 부동산 시장도 함께 동조화 현상으로 상승하기에 이 M2(광의통화)지표는 중요합니다.
위 그래프는 통화량이 늘어남에 따라서 서울 아파트 매매가격이 올라가는 상황을 보여주고 있습니다. 돈은 수익이 나는 곳을 찾아다니는 습성이 있지만 안전한 자산으로 먼저 유입되는 습성도 있어서
유동성이 증가하면 부동산이라는 자산이 먼저 움직이게 됩니다.
2) 금리를 들여다 볼까요. 사람들은 기업들은 투자할때 자기 자본만으로 투자하지 않습니다. 타인 자본을 빌려서 투자를 합니다. 그중에 가장 빌리기 쉽고 이자가 싼 은행에서 돈을 빌립니다. 이자라는 놈이 비싸면 사람들은 투자하는데 망설입니다. 이자가 낮으면 적극적인 투자자로 변합니다.
2008년 리만브라더스 금융사태 이후 금리는 잠깐 올라갔지만 지속적으로 하락하여 현재는 2% 미만으로 유지되고 있는 저금리 시대로 진입했습니다. 저금리는 돈을 빌리기 쉬워지며 투자심리는 높이게 됩니다.
금리를 낮추는건 경제를 살리려는 정부의 의지가 반영되어 있지요. 그 이면에는 사업으로 돈벌기 쉽지 않다는 경제적 그림자가 드리워져 있다는 뜻이기도 합니다. 돈은 있는데 사업해서 돈벌기 쉽지 않으니 안전하게 돈을 굴릴 수 있는 부동산으로 유입됩니다.
3) 주택공급량을 찾아봅니다.
집하면 단독주택, 빌라, 아파트등을 모두 합쳐서 말하지만 실제로 사람들의 심리는 아파트에 집중되어 있지요.
공급의 주체인 건설사, 공공기관(국토부, LH,SH)등도 한번에 대규모 물량을 공급할 수 있는 아파트를 우선순위에 두고 있는 당연한 이치입니다. 관련 정부기관은 인허가 물량을 조절하여 주택의 수요와 공급 곡선을 안정적으로 유지합니다. 노태우 정부시절 1기 신도시 약 30만호를 건설하면서 급격히 오르던 주택가격은 평평한 직선 또는 오히려 하강하게 됩니다.
위 그래프는 주택가격과 통화량의 상관관계를 나타내는 지표입니다. 1980년대 후반부터 유동성은 지속적으로 증가하고 있지만 주택가격은 고점을 찍고 하강함을 볼 수 있습니다. 즉, 유동성만 증가한다고 주택가격이 오르지 않는다는 것을 의미합니다.
그런데 말입니다.
그럼 주택의 공급이 많아지면 부동산가격이 떨어질까요? 아니면 주택의 공급을 줄이면 가격이 올라갈까요?
아래 세 가지 지표를 가지고 2011년 ~ 2016년 5년간의 상황을 분석해 봅니다.
A. 수도권 주택공급량은 20만호 가까이 꾸준한 공급이 있어왔고 2016년, 2017년, 2018년은 예년보다 훨씬 많은 주택이 공급됩니다.
B. 2011년부터 2016년까지 시중 금리는 50%이상 떨어졌습니다. 3% 초반이던 금리가 1% 중반으로!
C. 통화량, 유동성, 구매력은 5년전 보다 35% 늘어납니다.
종합해봅니다.
2011년~ 2016년까지 공급은 꾸준하거나 조금 늘었고, 금리는낮아지고, 유동성은 증가했습니다.
다음과 같은 지표라면 주택가격은 상승해야 합니다. 그런데 그런 결과가 나타나지 않습니다.
가격지수 90이던 수치는 하강하다가 공급물량이 전년보다 20%이상 늘어난 2016년 오히려 상승하게 됩니다.
이건 뭘로 설명할 수 있을 까요?
4)구매심리입니다.
앞에서 언급한 유동성, 금리, 주택공급량이 과학적인 요소였다면 구매심리는 비과학적인 요소입니다.
'부동산시장 소비자심리지수'라는 것을 발표하긴 하지만 이보다는 집을 사야 하는 사람들이 누구이고 어떤 심리인지 파악해야 합니다.
신혼부부, 전세가 지겨운 가정, 새아파트가 로망인 가정.... 이런 이들은 실수요층입니다.
이들의 공통점은 오직 아파트!
아파트로 수익을 맛 본 기성세대층, 안정적인 투자를 원하는 퇴직자, 그리고 진짜 투기세력.... 이런 사람들을 뭉뚱거려 가수요층이라 합시다.
실수요층은 돈이 부족합니다.
가수요층은 돈은 있습니다. 아파트가 있으면 그냥 삽니다. 특히 서울 한강과 강남주변은.
그런데 DTI, LTV, DSR등으로 실수요층의 돈줄을 막습니다.
정부 입장에서는 유동성이 증가하는 것을 알고 있으니 돈이 부동산으로 더 유입되는 걸 막아야 하는건 당연합니다. 대신 실수요층은 그런 공공적인 성격에는 관심이 없습니다. 배추김치 먹고 싶은 이들에게 무우김치만 먹으라고 하고, 배추김치 사려는 이들의 대출을 줄이거나 막아버립니다.
즉, 소비재와 공공재의 괴리가 발생합니다.
정부는 부동산이 공공재이고 소비자에게는 부동산이 소비재입니다.
공급에 대한 시그널이 없는 채..... 대출 시그널만 20차례 넘게 남발하다 보니 약발도 안먹힙니다.
그래서,,,
가장 마음이 급한 30대가 이런 저런 방법을 통한 '영끌'로 아파트를 구입합니다.
구매심리는
공급이 충분하고 앞으로도 충분하다는 느낌이 있으면 금리가 아무리 낮고 유동성이 높아져도 움직이지 않습니다.
그러나....
아파트 공급은 최소 5년이상이라는 시간이 존재하고 수요는 그 공급의 시간을 기다리지 못합니다. 수요와 공급의 괴리도 발생합니다.
결국
유동성, 금리, 공급량보다는
구매심리가 급격히 증가하는 시기에 부동산은 우상향 곡선을 그리게 되는 것이죠.
