전세 사기가 급증하는 요즘 관련 책을 쓴 저자로 유형 정리를 해봅니다. 특히, 첫 계약을 하는 신혼부부, 사회초년생들 필독을 권합니다.
#전통적 사기 유형
1. 대출 있는 집 전세보증금 대출 미상환 사기
이 경우 경매 진행시 세입자는 후순위 채권자라 선순위 은행 채권 완전 배당후 세입자 배당(일부 또는 전액 못받음)
: 계약시 선순위 대출 상환한다 이런 특약으로는 의미없음, 꼭 대출은행에 상환하는지 잔금 당일 확인해야함. 아니면
법무사 통해 잔금을 지급해서 법무사가 대출상환하고 근저당해지 하는걸 요청.(부동산매매는 이렇게 하는데 전세계약은 너무 나이브함)
2. 계약 위임 받은 중개사의 사기
집주인이 멀리 있거나 나이가 많은 경우 중개업소에 계약을 위임해 놓는데, 중개사가 나쁜 마음을 품고 벌이는 이중계약. 월세 계약을 위임받았는데 전세로 매물을 내놓고 그 차액을 꿀꺽. 예) 세입자와는 1억에 전세계약, 집주인에게는 1천만에 월세 50만원 월세계약, (9천만원 차액 사기)
:계약시 전세위임인지, 월세위임인지 위임장 확인필요, 보통 주변시세보다 저렴, 가장 안전한건 위임 부동산 계약은 하지 않는것이 좋음
#최근에 벌어지는 사기 유형
3. 신축빌라 전세대출 사기
신축빌라 매매가 어렵고 전세대출은 3억까지 빼주니 빌라업자와 중개인이 짜고 치는 고스톱, 매가 2억 정도의 방2 빌라를 2억5천만원으로 자전계약해서 감정가 부풀린후 세입자와 전세 2억~2억3천으로 계약. 대출이자가 2%였으니 2억 대출 받아도 월 이자가 33만원. 원룸 월세 내는 수준이니 혹 할수밖에. 2년뒤 그 가격에 들어올 세입자가 없고, 빌라업자는 전세계약뒤 바지사장 내세워 소유주 변경으로 보증금 돌려빋을 사람도 없음. 결국 세입자가 경매신청하지만 보증금 중 60~70%만 회수.
:신축빌라 전세는 위험, 차라리 월세로 계약하는편이 안전. 굳이 전세로 살아야 한다면 4년 이상된 빌라(시세 조정이 이루어진 빌라)로 선택
4. 법률 구조적 사기 유형
3번유형과 비슷함. 선순위 근저당도 없는 안전할듯 한 전세부동산이 빌라왕 같은 대규모 다주택 소유주 물건에서 세금(재산세, 종부세미납) 압류로 발생, 골때리는 건 세금 압류이후 공매나 경매 진행시 후순위(세입자 전입일보다 뒤)라도 배당절차법상 세금은 먼저 배당된다는. 빌라왕 종부세가 수십억이 넘는경우도 있으니 전세보증금을 받을래야 받을수가 없음, 결국 소유주 세금을 세입자가 내는 언이해러블한 상황! 이런 구조적 모순이 20년간 이어오다가 2023년4월부터(이전사건은 소급안됨) 후순위 세금압류는 세입자보증금보다 앞서 배당 받지 못하게 법을 바꿈.
: 빌라왕이 소유주인지 세입자가 알수 없는 상황이나 소유주 세금체납을 미리 확인할 근거는 마련해놓음(소유주동의 없이 세무서에서 확인)
자본주의 사회는 정글과 같음, 이런 무시무시한 부동산 계약의 사기가 존재하니 조심들 하시라
