신탁부동산 임대차계약 절대하지 마세요!

신탁부동산은 사기의 근원

오늘은 신탁부동산 전월세 사기에 대한 이야기입니다.

신탁이라는 용어 자체가 생소하고 최근 갑자기 나타나서 소비자들은 어렵기만 합니다.

안타까운 것은 부동산중개인도 신탁부동산에 대해서 모르는 경우도 허다합니다.

심지어 신탁부동산이 더 안전하다고 꾀여서 사회초년생들을 지옥으로 밀어 넣기도 합니다.

중개인은 임대차 계약이 되어야만 수수료를 받으니 나중에 문제 생길 수 있는 것을 알면서도 계약을 진행 하는 겁니다.

그럼 신탁부동산이란 무엇인지 알아보겠습니다.

신탁이란 부동산 소유주가 금융회사에게 돈을 빌리는 과정에서 소유권과 처분권을 잠시 금융회사에 이전하는 상황이 된 부동산을 말합니다. 위탁과 수탁이라는 어려운 용어가 나오는데, 위탁자는 원래 집주인, 수탁자는 금융회사라고 보면 됩니다.

그럼, 이런 수탁부동산은 왜 많아지는 걸까요?

예를 들어 보겠습니다. 땅을 가진 나소유씨가 그 땅에 빌라나 오피스텔을 짓고 싶은데, 돈이 부족합니다. 그래서 돈이 많은 A은행에게 건축 자금을 빌립니다. 이때 A은행은 돈을 빌려주는 대신 나소유씨가 가진 건물의 처분권을 잠시 A은행으로 가져오는 겁니다. 즉, 나소유씨는 신탁된 부동산의 매도, 임대계약을 할 권리가 잠시 사라진 것이죠.

A은행 입장에서는 큰 돈을 빌려주었는데, 나소유씨가 건물의 완성단계에서 A은행 모르게 임대차계약을 맺으면 채권회수에 심각한 문제가 발생합니다. 그래서 아예 그런 리스크를 없애기 위해 신탁등기를 하는 것입니다. 사기꾼 나소유씨는 순진한 임차인들에게 자신과 계약해도 문제없다는 말을 하며 사기를 치는 것입니다.

다음의 설명 이미지는 국토교통부 산하 주택도시보증공사에서 만들어 놓은 신탁사기 예시입니다.

임대차 계약이 이뤄지는 당시에는 신탁은행에서 알 수가 없습니다.

신탁은행에서는 정기적으로 해당 부동산의 점유 상태를 알아보기 위해 전입세대 열람이라는 것을 하게 됩니다. 열람 확인 후 신탁은행은 계약효력이 없는 임차인에게는 권리가 없으니 나가달라는 퇴거 요청서를 보내게 되는 겁니다. 만약 부동산경매나 공매 처리 되는 경우 임차인은 임차인 자격이 없으므로 임차보증금을 배당해 달라고 할 수도 없습니다. 그 누구에게도 보증금을 받을 수 없게 되는 것입니다. 설상가상으로 수탁자는 당신이 불법 임차인이니 살고 있는 집을 비워 줄때까지 월세를 달라고 법적으로 청구하기도 합니다.

신탁 부동산은 이토록 위험하고 무서운 부동산입니다.

혹자는, 해당 부동산의 신탁원부를 떼어 보고 임대차계약이 가능한지 확인후 계약하면 된다라고 합니다. 그러나, 대부분의 신탁은행은 위탁자 즉 집주인의 임대차계약을 허용하지 않습니다. 그럴 이유가 없기 때문이죠.

조금 더 자세히 설명해 보겠습니다. 수탁자인 은행은 위탁자인 집주인에게 대출이자만 잘 받고 나중에 분양이 완료되었을 때 원금만 잘 회수 하면 됩니다. 부동산경기가 어려워져 분양이 계획대로 안되는 상황이 되면 이런 사기가 발생하게 되는 것입니다.

1년전, 부동산 투자 강의를 들었던 20대 후반의 회사원이 전화가 왔습니다.

빌라에 살다가 깨끗한 오피스텔로 이사하기 위해 계약을 하려고 하는데 신탁등기가 되어 있다며 계약을 해도 되는지 물어왔습니다. 저는 이런 상황을 설명하고 신탁은행과 직접 계약하는거냐, 아니면 집주인과 하는 것이냐 물었습니다. 집주인과 중개인만 있다고 하여 절대 하지 말라고 이야기 해주었습니다. 집주인이 신탁은행에 보증금을 예치 할거라는 약속을 해주겠다는 겁니다. 그래서 더 강하게 계약을 하지 말라고 했습니다. 예치할거면 신탁은행 담당자가 직접 오지 그렇게 할 이유가 없다고 말해주었더니, 결국 계약을 포기하더군요.

나중에 이 오피스텔이 신탁 사기로 뉴스에 나오는 걸 보고 가슴을 쓸어 내렸습니다. 그 분에게도 이 뉴스를 문자로 전달해 드렸더니 큰일 날 뻔 했다며 감사의 문자를 보내왔었습니다.

신축 빌라, 신축 오피스텔 보러 가면 살고 싶어집니다. 깨끗하고 편한 집이 나에게 도시의 꿈을 이뤄주는 것 같습니다. 그러나, 신탁등기가 설정된 집은 신탁은행 즉 수탁자와 직접 거래하는 경우를 제외하고는 본인의 임대보증금을 안전하게 돌려 받을 수 없습니다. 명심하시고 또 또 명심하시길 바랍니다. 조금 불편하고 덜 깨끗한 집이라도 신탁등기가 없는 빌라, 오피스텔을 임대하는 것이 신탁부동산 전세 사기를 피하는 유일한 방법입니다.

https://youtu.be/CDPJUNAzd-0?si=VZH68gxP6JKwqQtl