Q. 임차인 A 씨는 2년 전 임대차계약을 체결하고, 사업자등록과 확정일자를 받아 식당을 운영해 왔습니다. 하지만 생각처럼 장사가 잘 되지 않아 미리 임대인에게 계약만료를 끝으로 더 이상 연장하지 않겠다는 의사를 전달했습니다. 하지만 계약해지 통고를 하고 이미 임대차 계약기간이 지났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 걱정입니다. 임차인은 적자영업을 계속할 수도 없어서 폐업을 하고 식당 문을 닫으려는데 보증금을 안전하게 받을 수 있는 방법은 없을까요?
A. 우선 임대인과 원만한 협의를 시도해 보는 것이 좋습니다. 계약해지 사유와 보증금 반환에 대하여 명확하게 이야기하고, 합의점을 찾아야 합니다. 하지만 협의가 원활히 이루어지지 않을 경우, 다음 단계를 고려해야 합니다.
임대인이 보증금 반환을 지연하거나 거부하는 경우, "내용증명"을 통해 공식적으로 반환 요청을 할 수 있습니다. 내용증명은 법적 효력이 있는 문서이기 때문에 임대인에게 보증금 반환 요청의 의사를 명확하게 전달할 수 있습니다. 이때 임대차계약서 사본, 확정일자 증빙자료, 그리고 사업자등록증 등을 함께 첨부하면 더욱 효과적입니다. 내용증명을 통해 향후 법적 절차에서 증거로 활용할 수도 있습니다.
내용증명으로 보증금 반환이 해결되지 않는다면 "임차권등기명령"을 신청하는 방법이 있습니다. 임차권등기명령은 임차인이 보증금을 돌려받지 못했을 때 상가건물에 임차권이 등기하는 제도입니다. 이를 통해 제3자가 해당 건물을 매입하거나 임대인이 건물을 처분하려 할 경우, 임차인의 권리가 보호됩니다. 임차권등기명령은 관할 법원에 신청할 수 있으며, 비교적 간단한 절차로 진행됩니다.
만약 임차인이 사업장을 이전하거나 영업 부진으로 폐업 신고를 할 경우, 관할 세무서에서 사업자 등록을 말소하면 이전 사업장에서 취득한 임차권의 대항력도 소멸하게 됩니다. 임차인의 경우 임대차 계약서에 확정일자가 부여되어 우선 변제권이 인정되지만 보증금을 반환받기 전에 폐업하는 등의 이유로 대항요건을 갖추지 못하면 대항력과 우선 변제권이 모두 상실됩니다. (대법원 2006.10.13 선고 2006다56299 판결)
따라서 폐업하기 전에 우선 임대인에게 임대차 목적물 관할지방법원에서 임차권 등기 명령을 신청해야 하며, 명령을 받으면 법원이 임대인에게 송달 후 관할 등기소에 재판서 등본을 제출하여 임차권 등기를 촉탁합니다. 임차권 등기가 완료되면 그 등기와 함께 기존의 대항력과 우선 변제권이 유지됩니다. 이후 대항 요건이 상실되어도 임차 보증금은 안전하게 보호받을 수 있습니다. 단, 임대차 목적물이 1층 전체가 아닌 일부인 경우, 임차권 등기 명령 신청서에 해당 임대차 목적 부분을 표시한 도면을 첨부해야 합니다.
위의 방법으로도 해결되지 않을 경우, "지급명령 신청"을 고려해 볼 수 있습니다. 지급명령은 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때 법원을 통해 신속하게 채무 이행을 요구하는 절차입니다. 지급명령이 발부되면 임대인이 이에 대해 이의를 제기하지 않는 한 강제집행 절차로 이어질 수 있습니다.
지급명령은 “독촉절차”로서 두 가지 장점이 있습니다. 첫 번째, 법원의 판단을 받는 데 소요되는 시간이 빠르다는 점입니다. 보증금 청구를 일반적인 소송 절차로 진행할 경우, 변론이라는 상호 간의 공방 과정을 필수적으로 거쳐야 하기 때문에 간단한 보증금 사건도 소제기부터 판결까지 대략 4개월에서 6개월이 걸립니다. 반면, 지급명령은 채무자에 대한 변론(심문) 절차가 없으므로 신청 후 대략 1개월 정도면 지급명령을 받을 수 있습니다. 두 번째, 절차진행을 위한 비용이 저렴합니다. 보증금 청구와 같이 별도의 감정절차가 불필요한 사건의 경우 법원비용의 거의 대부분은 인지대라고 할 수 있는데, 보증금반환을 지급명령으로 신청할 경우 통상소송 인지대의 1/10 금액으로 해결가능하기 때문입니다.
만약 지급명령에도 불구하고 문제가 해결되지 않는다면, 민사소송을 제기하여 보증금 반환 청구를 할 수 있습니다. 다만 소송은 시간과 비용이 많이 소요될 수 있으므로, 가능한 한 앞선 절차를 통해 문제를 해결하는 것이 바람직합니다.
임차인은 이미 사업자등록과 확정일자를 받아 상가건물임대차보호법의 보호를 받을 수 있는 상태이므로, 위에서 언급한 방법을 시도해 보시길 권장합니다. 특히 "임차권등기명령"과 "지급명령 신청"은 보증금을 돌려받는 데 있어 강력한 도구가 될 수 있습니다. 식당 폐업 이후에도 보증금을 안전하게 회수할 수 있도록 적극적인 대응을 하시길 바랍니다.
