상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는 경우가 있다고요?

Q. 임차인 A 씨는 최근 보증금 1억 원, 임차료 1,100만 원에 100평 정도 되는 매장을 식당으로 사용하려고 임대차계약을 체결했습니다. 그런데 지인으로부터 해당 상가건물은 환산보증금이 높아서 상가건물 임대차보호법 적용이 안된다는 말을 들어서 불안해지기 시작했습니다. 보증금이 1억 원 밖에 안되는데도 상가건물 임대차 보호법이 적용되지 않나요? 만약 그렇다면 임차인에게 불리한 점은 무엇인가요?

A. 상가건물 임대차보호법은 모든 상가건물 임대차에 대해 적용되는 것은 아닙니다. 지역에 따라 특정 보증금 이하의 상가건물 임대차에만 적용되므로 주의해야 합니다. 따라서 보증금을 초과하여 상가건물을 임차한 경우에는 이 법의 보호를 받을 수 없습니다. 예를 들어, 서울에서 9억 원을 초과하는 보증금으로 상가건물을 임차하는 경우, 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않습니다.

보증금 외에 차임이 있는 경우, 월 차임액에 100을 곱하여 보증금과 더한 금액이 임차보증금으로 간주됩니다. 예를 들어, 서울특별시의 상가건물에서 보증금이 5,000만 원이고 매월 100만 원의 차임을 지급하기로 정한 경우, 최종 보증금은 1억 5천만 원이 됩니다. {(100만 원 × 100) + 5,000만 원 = 1억 5천만 원}.

임차인 A 씨는 {(1,100만 원 × 100) + 1억 원 = 12억 원}으로 환산보증금은 12억 원이 됩니다. 따라서 임차인 A 씨는 서울에서 9억 원을 초과하게 되어, 상가건물 임대차보호법을 적용받을 수 없습니다.

상가건물 임대차보호법이 적용되는 지역별 보증금의 범위는 다음과 같습니다. (법 제2조 제1항 및 시행령 제2조 제1항)

대항력과 계약갱신 요구 및 계약갱신의 특례, 권리금의 정의, 권리금 회수 기회 보호 등, 적용 제외, 평가 기준의 고시 및 표준 권리금 계약서 작성 등과 관련된 계약갱신 요구에 관한 임시 특례, 차임 연체와 해지, 표준계약서 작성 등의 규정은 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준 금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용됩니다.

일시사용을 목적으로 하는 임대차 계약이 확실한 경우에도 상가건물 임대차보호법의 적용을 받지 않습니다. 특히 계약기간이 1년 미만이거나 6개월 미만으로 설정되었고, 보증금이 없거나 미미하며, 단기 임대차로 명시된 경우는 일시사용 임대차로 간주합니다.

「상가건물 임대차보호법」이 보호하는 임차목적물은 사업자등록이 가능한 상가건물에 적용됩니다. 또한, 임대차 목적물의 주된 부분이 영업용으로 사용된다면 역시 적용됩니다. 따라서 사업자등록이 불가능한 비영리단체(예: 동창회, 종교단체, 자선단체, 동호회, 정당 등의 사무실 건물)에 대한 임대차에는「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않습니다. 상가건물에 해당하는지 여부는 건물의 위치, 구조, 객관적 용도, 그리고 실제 이용관계 등을 종합적으로 고려하여 판단됩니다. (대법원 1987. 8. 25. 선고 87다카793 판결)

단순히 상품을 보관하거나 제조하는 공장이나 창고는 영업 행위가 아니므로 원칙적으로 「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받지 않습니다. 예를 들어, 어떤 임차인이 공장이나 창고를 임대하여 상품을 보관, 제조, 가공하는 경우 영업용으로 사용하지 않으면 「상가건물 임대차보호법」의 보호를 받을 수 없게 됩니다. 그러나 해당 장소에서 실질적인 행위와 영업 행위가 동시에 이루어질 때는 「상가건물 임대차보호법」이 적용될 가능성이 있습니다.

상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는 상가건물을 임차한 경우 임차인은 (1) 우선변제권, (2) 최우선변제권, (3) 임차권등기명령제도, (4) 임대차 기간을 최소 1년으로 보는 규정, (4) 월 차임 전환 시 5% 증액제한 규정을 적용받을 수 없기 때문에 주의해야 합니다.