Q. 임차인 A 씨는 상가건물 3층에서 PC방을 운영하고 있습니다. 임대차 계약을 체결할 때, 임차목적물의 수선 의무는 모두 임차인이 부담하기로 하는 특약을 맺었습니다. 그러나 최근 장마로 인해 천장에서 비가 새기 시작했습니다. 이에 임차인은 임대인에게 수리를 요청했으나, 임대인은 특약상 모든 수리는 임차인이 부담하기로 했기 때문에 자신은 수리해 줄 의무가 없다고 합니다. 천장에서 비가 많이 새고 있는데 임차인은 정말 자신의 비용으로 수리해야 하나요?
A. 상가건물의 임대차 기간 중에 임차목적물이 파손되거나 하자가 생길 경우, 임대인과 임차인 중 누가 수선의무를 책임져야 하는지에 대한 분쟁이 자주 발생합니다. 민법 제623조에 따르면 "임대인은 임차목적물을 임차인에게 인도하고 계약 기간 동안 그 사용 및 수익에 필요한 상태를 유지할 의무가 있다."라고 명시하여 임대인에게 수선 의무를 부담시키고 있습니다.
그러나 판례에 따르면 임차목적물의 파손이나 하자의 정도가 임차인이 별도의 비용을 들이지 않고 쉽게 고칠 수 있을 만큼 사소하고 임차인의 사용이나 수익에 지장을 주지 않는다면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 수선이 안되면 임차인이 계약에 따라 정해진 목적에 맞게 사용하거나 수익 할 수 없는 상태가 된다면 임대인은 그에 대한 수선의무를 부담한다고 하였습니다.
위 사례처럼 임대인은 특약으로 수선 의무를 면제받거나 임차인에게 부담을 전가할 수 있습니다. 그러나 상가건물의 벽에 균열이 생기거나 비가 새는 경우, 낙뢰로 인한 화재 등 천재지변이나 불가항력적인 사유로 건물이 파손된 경우, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선, 기본적인 설비 부분의 교체 등과 같은 대수선의 경우, 여전히 임대인이 부담한다고 판례는 정하고 있습니다.
따라서 상가건물에 비가 새는 경우 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 책임을 지고 수리 수리해야 합니다. 임차인은 임대인이 상가건물의 수리를 하지 않을 경우 손해배상을 청구할 수 있으며, 상가건물 임대차계약을 해지하거나 수리가 완료될 때까지 사용·수익 할 수 없었던 비율에 따라 임차료의 전액 또는 일부의 지급을 거절할 수도 있습니다.
