Q. 임차인 A 씨는 식당을 영업하고자 5년간의 임대차계약을 체결했습니다. 하지만 계약 후 막상 식당을 오픈하고 1년간 쉬는 날도 없이 운영해 보니 매월 상당한 적자를 보고 있는 상황입니다. 이에 임차인은 임대인에게 어려운 사정을 설명하며 계약의 중도 해지를 요청했지만, 임대인은 아직 임대차 기간이 많이 남아있다는 이유로 이를 거절했습니다. 장사가 너무 안돼서 힘든 상황인데 임대차 계약을 중도에 해지할 수 있는 방법은 없을까요?
A. 일반적으로 상가건물의 임대차 기간은 2년으로 체결되는 것이 보편적입니다. 하지만 계약 시 계약기간을 5년 정도로 길게 설정하는 경우가 있습니다. 임대인은 임대료를 시세보다 저렴하게 제공해 주는 조건 장기 계약을 요구할 수 있고, 임차인은 인테리어나 간판, 시설, 집기 등 초기투자 비용이 높은 상황에서 1년 또는 2년 주기로 계약을 갱신하며 인상될 수 있는 임대료 부담 때문에 동일한 조건으로 계약 기간을 길게 설정하려는 경향이 있습니다.
물론 처음에 계획한 대로 장사가 잘되면 문제가 없겠지만, 예상만큼 매출이 나오지 않거나 고정비용이 많이 지출된다면 임차인은 더 큰 손해를 막기 위해 사업을 접는 방향으로 고민할 수밖에 없습니다.
그러나 임차인은 특별한 사유가 없는 한 임대차 기간 중에 계약을 일방적으로 해지할 수 없습니다. 특별한 사유란 임차인이 해지권을 보유하고 있거나, 임대인에게 중대한 과실이 있어 임차인이 계약 해지를 요구할 수 있는 경우를 말합니다. 특별한 사유가 없는 경우, 중도해지를 하려면 임대인의 동의가 필요합니다. 임대인 역시 임차인의 요구에 따른 손해를 감수할 수는 없기 때문에 임차인이 신규 임차인을 찾아 주선하는 방향으로 진행될 가능성이 높습니다.
만약 신규 임차인을 주선하기 어려운 상황이면, 임대인에게 소정의 위약금을 손해배상금으로 지급하거나 현재 임대료보다 저렴한 조건으로 전차인을 구하는 방법을 고려해 볼 수 있습니다. 전차인을 구해 전대차계약을 체결하더라도 임대인의 동의가 있어야만 전차인이 상가건물 임대차보호법의 보호를 받을 수 있기 때문에 전대차 과정에서 임대인과의 합의가 필요합니다. 물론 신규 임차인을 주선하거나 전차인을 찾을 때까지 매월 임대료는 임대인에게 지불해야 합니다.
임대차 계약 당시 특약사항에 "임차인의 매장이 장사가 잘 안 되어 영업이 어려울 경우 계약을 해지할 수 있다"와 같은 해지 조항이 포함되어 있다면 중도해지를 주장할 수 있겠으나 이런 특약사항을 인정해 주는 임대인은 거의 없을 것입니다. 또한, 임대차계약 만기 전에 계약을 해지하고 신규 임차인과 계약을 주선하는 상황이라면 부동산 중개수수료는 현 임차인이 부담하는 것이 일반적입니다.
따라서 임차인의 일방적인 의사만으로는 임대차 만기 전에 계약을 해지할 수 없습니다. 임차인이 자영업자라면 상가건물 임대차보호법에 따라 대부분은 법적인 보호를 받기 때문에 임대차 계약기간을 초기에 2년으로 체결하고 최대 10년 동안 계약갱신을 주장하는 방법이 안정적일 수 있습니다.
만약 임대차 계약이 묵시적 갱신 상태라면 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다. 묵시적 갱신이란 임대차계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임대인이나 임차인 중 어느 한쪽도 해지 의사를 표현하지 않았을 때 적용되는 개념입니다. 묵시적 갱신은 기존 조건으로 계약이 연장된 상태이며, 임차인은 임대인에게 일방적으로 해지를 통보하고, 3개월 후에 해지 효력은 발생합니다.
