Q. 임차인 A 씨는 목사로서 상가건물 5층에 교회를 설립하여 운영 중입니다. 그런데 최근 임대인으로부터 5년의 임대차기간이 종료되었으니 재계약을 거부하고 임차목적물을 원상회복하여 비워달라고 연락받았습니다. 상가임대차 보호법상 계약갱신 요구권을 최대 10년 동안 행사할 수 있다고 들었는데 교회는 해당이 안 되나요?
A. 상가건물 임대차보호법은 상가건물 임대차의 공정한 거래질서를 확립하고 임차인의 권리를 보호하는 법입니다. 그러나 모든 임차인을 보호해 주는 것은 아니고, 보증금이 일정 금액 이하인 임차인만을 보호합니다. 이러한 상가건물의 임차인은 특정 요건을 충족하는 경우 대항력, 우선변제권, 존속기간 등 다양한 보호를 받게 됩니다.
상가건물 임대차보호법은 사업자등록을 하고, 상가건물의 주된 부분이 영업용으로 사용되는 경우이며, 상가건물 임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하지 않는 임대차에만 적용됩니다.
따라서 교회는 사업자등록을 하지 않는 비영리 단체이기 때문에 상가건물 임대차보호법의 적용을 받을 수 없습니다. 교회와 마찬가지로 사업자등록이 불가능한 비영리단체로서 동창회, 자선단체, 동호회, 정당 등의 사무실 역시 상가건물 임대차보호법 대상이 아닙니다.
드물지만 교회가 카페나 독서실과 같은 운업을 병행하고자 사업자등록을 하고 운영한다면, 해당 부분에 한해서 상가건물 임대차보호법의 적용을 받을 수도 있습니다. 이때 상가건물 임대차보호법의 보호 대상은 사업자등록이 된 영업용 건물의 임차 보증금으로 한정되므로, 영업용 건물에 관한 임대차 계약서는 별도로 작성해야 합니다.
하지만 교회도 민법에 따른 보호는 받을 수 있습니다. 임대차 계약의 존속 중 임차목적물이 교회 용도로 사용할 수 없게 된 때, 예를 들어 홍수로 인해 교회가 침수된 경우에는 임대인에게 수선해 줄 것을 요구할 수 있습니다. 또한 약정된 임차료가 임차목적물에 대한 공과금 부담의 증감 및 기타 경제 사정의 변동으로 인하여 적정하지 않다면 교회는 장래에 대하여 임차료의 감액을 청구할 수 있습니다.
민법에 따라 임대차 기간을 약정하지 않은 경우 교회와 임대인 중 당사자는 언제든지 계약 해지를 통고할 수 있으며, 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6개월, 교회에서 해지를 통고한 경우에는 1개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 임대차 기간이 만료된 후 교회가 임차목적물을 계속 사용하고 있는데도 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 것은 민법에서 보호하는 임대차 규정이 적용됩니다.
