1·3 부동산 대책 - 규제의 정상화
feat. 영끌 5적, 경제 공부
안녕하세요.
오늘의 경제 기사를 읽어 드리는 김팀장입니다.
새해에도 재미있는(?) 경제 기사와 함께 즐겁게 공부해 보아요^^
● 오늘의 기사
전매 제한·실거주 '文 대못' 다 뽑는다.
https://n.news.naver.com/article/newspaper/009/0005069697?date=20230104
◈ 오늘의 기사 요약
3일 국토교통부는 새해 대통령 업무보고에서 거래 단절과 미분양 적체로 신음하는 부동산 시장에 숨통을 틔우기 위해 전방위적인 대책들을 발표했습니다.
우선 서울 강남 3구(강남·송파·서초구)와 용산을 제외한 전국 모든 지역의 규제를 해제했습니다.
또한 무너져가는 분양 시장을 살리기 위해 전매 제한과 실거주 의무 규제도 없애기로 했습니다.
그리고 마지막으로 규제 지역으로 남은 강남 3구와 용산을 제외한 모든 곳의 민간 택지 분양가 상한제도 철폐됩니다.
이렇게 해서 앞서 발표됐던 종부세와 취·등록세 완화 방안에 이어 전 정부에서 가해졌던 부동산 시장에 대한 규제 대부분이 해제될 것으로 보입니다.
● 기사 파보기
◈ 규제 완화 내용
■ 강남 3구와 용산을 제외한 전국 규제 해제
결국 얼어붙은 부동산 시장을 살리기 위해 전국 대부분 지역의 규제를 풀었습니다.
이제 전국에 규제 지역은 서울의 강남, 서초, 송파, 용산구만 남게 됐죠.
어제 발표 내용은 이미 예상됐던 부분으로 현재의 부동산 시장을 감안하면 불가피한 조치였습니다.
이로써 전국 대부분 지역의 규제가 해제되어 추가적인 부동산 시장의 침체를 막을 계기는 마련된 것으로 볼 수 있겠습니다.
하지만 원희룡 국토부 장관의 말대로 4개 지역의 규제를 남겨놓은 것은 정부의 최후 마지노선으로 봐야겠습니다.
그는 오늘 아침 CBS 라디오 <김현정의 뉴스쇼>에 출연하여 과거처럼 '빚내서 집사라'로 돌아가는 것은 아니며 단지 비정상적 규제를 정상화하는 조치라고 분명히 선을 그었습니다.
https://www.nocutnews.co.kr/news/5874496
글쎄요, 제 개인적으로는 이번 조치의 효과가 제한적일 것이라는 걸 본인도 알고 있기 때문에 이런 식으로 미리 실드를 치는 것 아닌가 하는 합리적 의심이...
■ 분양 주택 전매 제한과 실거주 의무 폐지
우선 수도권 전매 제한 기간이 6개월~3년으로 대폭 줄어듭니다.
규제 지역과 3기 신도시 등 수도권 공공택지는 3년, 과밀억제권역은 1년, 나머지는 6개월로 단축되는 것이죠.
전 정부에서는 부동산 투기를 막는다는 이유로 전매 제한 기간을 최대 3~10년으로 늘려 놓았고, 수도권 전매 제한 기한은 대부분 8년 또는 10년으로 늘렸습니다.
사실상 실거주자 이외의 수요를 막은 셈이었죠.
청약 대기자들에게 큰 부담으로 작용해 온 실거주 의무는 폐지됩니다.
실거주 의무가 없어지면 청약 당첨자들은 세입자를 들여 잔금을 납부할 수 있게 됩니다.
이러한 조치로 분양 시장의 사정이 조금은 나아질 수 있을 것으로 보입니다.
말도 많고 탈도 많은 둔촌 주공 재건축 단지(올림픽파크 포레온)을 예로 들어 보면,
이 단지의 1순위 청약 경쟁률이 예상에 훨씬 못 미치는 3.7 대 1밖에 나오지 않은 이유 중 하나가 바로 전매 제한 8년, 실거주 의무 2년이라는 규제였죠.
https://www.sedaily.com/NewsView/26ESRTXYV2
그런데 이번 조치로 청약 당첨자들의 부담이 상당 부분 줄어들 것으로 기대되어 오는 17일까지 진행되는 정당 계약을 포기하는 경우가 당초 우려보다 많이 줄어들지 않을까 예상됩니다.
정당 계약 포기가 많아지면 단지 미분양으로 인한 분양 시장 침체만 문제가 아니라 사업을 시행하면서 끌어들인 PF 상환에 문제가 생기고, 그렇게 되면 건설사와 금융업계까지 전방위적인 문제가 발생할 수 있기 때문에 이번 조치는 일단 환영받을만하다고 생각합니다.
■ 분양가 상한제 폐지
양날의 검이었던 분양가 상한제도 폐지됩니다.
분양가 상한제란 말 그대로 공급되는 주택의 분양 가격을 일정 수준 이상 높일 수 없도록 강제하는 제도인데요.
분양 가격을 제한하여 안정적으로 주택을 공급하고, 천정부지로 치솟는 가격으로 인한 실수요자의 피해를 막기 위한 장치입니다.
이처럼 좋은 취지로 시작된 제도이지만 그에 따른 부작용도 만만치 않았는데요.
우선 취지와는 반대로 실수요자의 기회를 제한하는 원인이 되었습니다.
분양가를 구성하는 요소는 택지비와 건축비인데요.
분양가 상한제에서는 건축비와 택지비의 합 이상으로 분양가를 책정하지 못하도록 제한하면서 주변 시세보다 저렴한 분양가가 형성됩니다.
신축인데 주변보다 저렴하니 로또가 따로 없죠.
그래서 청약 경쟁률이 하늘 높은 줄 모르고 치솟게 됩니다.
일단 당첨이 되어 주변 시세와의 갭 맞추기가 진행되면 시세 차익이 어마어마하기 때문에 그 프리미엄을 노리는 투자자의 수요도 엄청나게 몰립니다.
그래서 오히려 실수요자의 당첨 확률이 현저히 떨어지게 됐습니다.
그리고 건설사 입장에서는 분양가 제한으로 수지 타산이 맞지 않는 사업을 굳이 진행할 이유가 없겠죠.
재개발, 재건축 조합원들 또한 이익이 줄고 추가 분담금이 늘어나 손해가 많았습니다.
어렵게 사업권을 따내도 이윤이 남지 않기 때문에 사업 시행을 늦추거나 분양가 상한제 적용을 받지 않는 후분양으로 돌아서면서 오히려 주택 공급이 줄어드는 역효과가 발생했습니다.
이 외에도 분양가를 맞추기 위한 주택의 질적 저하와 적용 지역 지정 상의 문제점 등 여러 가지 이슈로 시비가 끊이질 않았습니다.
분양가 상한제가 폐지되면 단기적으로는 분양가가 상승할 것입니다.
하지만 일정 기간이 지나면 수요/공급이라는 시장 원리에 맞게 적정 수준의 분양가로 수렴하게 되겠죠.
시장경제의 기본 원리를 거스르는 규제로 인해 도입 의도와는 달리 부작용이 컸던 제도이기 때문에 일정 기간이 지나 시장 원리에 따라 정상으로 돌아가도록 하는 것이 맞는다고 봅니다.
상한제 적용 지역에 뒤따르던 10년간 재당첨 제한이나 의무 거주 기간, 전매 제한 등의 규제도 함께 사라지게 된 것도 바람직한 변화겠죠.
그 외에도 기사에는 언급되지 않았지만 개편되는 사항들이 여러 가지 있습니다.
꼼꼼하게 확인하여 각자의 상황에 맞게 잘 적용해야겠습니다.
● 기사 써먹기
◈ 이게 다 금리 때문이다...
이번 조치뿐만 아니라 현 정부 들어서 계속되고 있는 부동산 규제 완화의 이유는 부동산 시장의 침체입니다.
어느 정부도 부동산 가격의 폭등이나 폭락을 원하지 않습니다.
그들이 원하는 건 부동산 시세가 일정 범위 내에서 안정적으로 움직이며 원활한 거래를 통해 든든한 세수를 확보하는 것입니다.
그리고 부동산은 강제 참여 시장입니다.
기본적으로 살 집은 누구나 필요하기 때문에 매매든 전세든 월세든 어떤 형태가 됐든 반드시 참여해야죠.
그렇기 때문에 주식이나 여타 자산 시장에 비해 대중적인 관심도가 높고 여론의 영향을 크게 받습니다.
결국 정부의 지지도와 선거 결과에 영향을 크게 미친다는 이야기죠.
그런 이유로 부동산 정책에는 다른 경제 정책에 비해 정치적, 이념적 요소가 많이 포함될 수밖에 없습니다.
전 정부의 부동산 정책도 경제 논리에 앞선 이념과 정치 논리가 개입된 부분이 컸죠.
진보 정권의 특성이 그 어느 정권보다 강하게 표출됐던 전 정부에서 다주택자는 부동산 시장을 교란시킨 적폐 취급을 받으며 각종 규제를 받았습니다.
무려 26회의 각종 부동산 대책이 쏟아진 결과는 모두들 아시는 대로 집권 기간 내내 이어진 부동산 폭등으로 돌아왔죠.
그리고 작년부터 드디어 집값이 대세 하락하기 시작했습니다.
일각에서는 전 정부의 정책이 이제야 효과를 나타냈다고 하던데 글쎄요...
감기 때문에 너무 아파 병원에서 처방받은 쓴 약을 먹고 버텼는데 안 낫고, 고생하다가 한 달쯤 지난 후에 괜찮아지면 '아, 그래도 그 의사가 용한 의사였네' 하는 사람은 없지 않나요?
지금의 집값 하락은 금리가 8할 이상의 지분을 갖고 있다고 보는 게 맞을 겁니다.
수년간 이어오던 저금리 시대에 코로나까지 겹치면서 시중에 넘쳐나던 유동성이 부동산뿐만 아니라 모든 자산의 가격을 폭등시켰죠.
유동성 파티 후에 찾아온 인플레이션이라는 청구서를 받아 들고 미국부터 시작된 금리 인상으로 인해 그 거품이 꺼지고 있는 중이라고 보는 게 맞을 겁니다.
저는 본격적인 경제 공부를 시작하기 전인 2021년에 부동산 투자를 시작했는데요, 거시 경제에 대한 이해도가 부족한 상태에서 시작했던 수업료를 내야 할지도 모르겠습니다.
금리에 대한 이해도가 높았다면 저의 투자 시기는 분명 늦춰졌을 테니까요.
작년까지만 해도 꽤 유명한 부동산 전문가 중에서도 거시경제 상황은 부동산 시장과 직접적인 연관이 없다며 주택 공급이 부족하니 집값은 떨어지지 않을 거라는 분들이 많았습니다. (영끌 5적이라고도 하더군요;;;)
그러한 전망을 믿고 저보다 더 늦게 공격적으로 뛰어드신 분들은 지금 상당히 힘든 시기를 겪고 계시겠죠.
그나마 저는 영끌 없이 투자했기 때문에 아직 투자의 결과지를 받지 않았지만 레버리지를 많이 이용하신 분들은 이미 엄청난 리스크에 직면한 상황입니다.
결과적으로 틀린 전망을 한 전문가들을 비난할 수는 있지만 그 책임까지 물을 수는 없습니다.
모든 투자의 결정은 본인이 하는 것이고, 결과 역시 본인의 책임이기 때문이죠.
그렇기 때문에 부동산 투자를 할 때도 당연히 손품, 발품 팔고 임장 다니는 것이 가장 중요하지만 전체적인 경제 구조를 파악하고 그 흐름을 따라가기 위한 공부는 필수라고 할 수 있습니다.
최소한 우리의 소중한 자산을 잃지는 말아야 하니까요.
오늘은 정부의 1·3 부동산 대책을 공부해 봤습니다.
이번 정책으로 얼어붙은 부동산 시장이 조금이나마 살아났으면 하는 바람입니다.
그리고 각자의 위치에서 슬기로운 의사 결정을 하시기를 기원합니다.
또한 부동산을 포함하여 광범위한 자본주의 세상에서 살아남기 위한 경제 공부의 중요성을 다시 한번 생각해 보는 계기가 되었습니다.
단편적 지식보다는 폭넓은 지혜가 더욱 중요해지는 시점입니다.
생존을 위한 공부를 게을리해선 안 되겠습니다.
오늘도 함께해 주셔서 감사합니다!
#경제#경제공부#경제기사#부동산#부동산규제완화#부동산대책#전매제한#거주의무#분양가상한제
#거시경제#영끌#영끌5적#레버리지#인플레이션#금리인상#고금리
