내집마련은 항상 어려울 겁니다
*이 글은 24.05.06 작성된 글로 뒤늦게 브런치에 옮겨왔습니다.
최근 중국과 홍콩 역사에 대해 관심이 많았습니다.
자연스레 홍콩의 부동산 상승에 대해 보았고,
그 상승의 논리를 보며
“흠… 이거 우리나라도 적용되겠는데?” 싶었죠.
제가 부동산 전문가는 아니지만,
논리의 측면에서 한번 보고자 했습니다.
아마 대부분의 사람들이 원하는 것은
손쉽게 살 수 있는 가격의 집값이 되는 것일 텐데,
그것이 말처럼 쉽지 않을 수 있음을 말이죠.
오늘의 글은
<홍콩은 집값이 왜 비싼가? : 홍콩 주택시장의 구조와 특성-김수현>
의 글을 많이 참고하며 분석하여 작성하였습니다.
1. [수요 측면]
연금이 망하고,
부동산이 노후 수단이 되어버렸다.
연금과 자가소유율이
반비례한다는 연구 결과가 있습니다.
The really big trade-off:
home-ownership and the welfare state in the new world and the old,
Castles(1998)
연금 복지가 충실히 이행되면,
굳이 집을 가지려고 하지 않고
연금 복지가 부족하게 되면,
굳이 집을 가지려고 한다는 것이죠.
알다시피 우리나라는
연금 복지가 사실상 최악의 상황입니다.
지금도 소득을 대체하고 있지 못한데,
앞으로는 아예 받지도 못할 수 있습니다.
그렇다고 국민이 이에 동의해
더 내는 것에 찬성하느냐, 그것도 아닙니다.
연금복지의 충실성을 꿈꾸기 매우 어렵죠.
이런 상황에서 동아시아 대부분은,
(홍콩 뿐 아니라)
자가를 복지수단으로 사용하였습니다.
주택을 금융 상품의 하나로 만들고,
주거에 대한 근원적 수요를 이용하여,
주택 가격의 상승을 이끄는 것이죠.
비록 연금이 없지만,
주택을 바탕으로 모기지론을 활성화합니다.
즉, 연금을 바탕으로 하는
보편적 연금 복지가 아니라,
부동산을 바탕으로 하는
개인의 선택적 복지가 되어버린 것입니다.
그럼 국가는 딜레마에 빠집니다.
주택 가격을 강력히 빼더라도,
연금 복지로 이동해야 하는 것인가?
아님 주택 가격을 유지시켜,
연금 복지의 대체로 계속 이용해야 하나?
대다수는 연금 복지를 원할지 몰라도,
정책은 확실히 후자가 쉽습니다.
연금 복지의 개혁은
국민 대다수의 일시적 빈곤이라는
합의된 엄청난 의견이 필요합니다.
가령 우리 지금부터 세금 왕창 내겠습니다.
그러니 앞으로 연금 왕창 주세요.
이 합의가 우리나라에서 일어날 가능성은
정말 정말로 희박한 것이죠.
그럼 나라는 궁여지책으로
이미 노후 수단을 가진 사람이라도,
부양해야 할 것입니다.
아래 표에 왼쪽에 있는,
비교적 많은 1200만 가구 말이죠.
대한민국은 집값이 떨어지면
노후 자체가 없어지는 사람이 많습니다.
2. [수요 측면]
인구수는 줄어드는데 가구는 늘어난다.
한국의 저출산은 이제 동의어에 가깝습니다.
인구가 2028년 정점을 찍고 감소 예정입니다.
주요 근거라고 할 수 있는,
“집을 살 사람이 줄어든다.”
가 과연 사실이라고 볼 수 있을까요?
이 역시도 쉽사리 믿을 수 없는 것이,
인구가 줄어드는 만큼 가구수가 줄어들지,
이 관점에서 보아야 합니다.
일단 적어도 2039년까지는,
순 가구수는 늘어날 가능성이 높습니다.
새로 생기는 부부+자녀 가구수 하락을
1인, 2인 부부가 방어하게 됩니다.
그 형태로 2039년까지는
가구수가 약 2300만 가구까지 늘다가
해당 시점을 기준으로 하락한다는 추정이죠.
그럼 1인,2인 가구가 자가 소유를 원할까요?
이 지점에서는 ‘자산군 선호도’가 중요합니다.
한국인이 다른 자산군 중에서도,
어떤 자산군을 가장 선호하냐는 것이죠.
정말 뚜렷하게도 ‘부동산’입니다.
노후 복지 수단이자,
투자이자,
저축과 같은 것이 집입니다.
한국은행 조사에 따르면, (2021년 가계금융복지조사)
전체 가구의 67.7%가
부동산을 가장 선호하는 투자 수단으로 꼽았습니다.
주식 8.4%, 예금 6.0%입니다.
다른 조사기관도 똑같죠.
선진국 기준으로 보자면
미국, 일본은 자산의 30%가량이 부동산 인데
독일은 자산의 50%가량이 부동산 인데
한국만 자산의 75%가 부동산 입니다.
전세계적으로 압도적인 수준이죠.
가구가 그리 많이 줄지는 않는데,
집을 엄청나게 많이 좋아합니다.
3. [공급 측면]
너무나도 느리게 짓는다.
원하는 사람이 많으면,
더 지으면 끝나는 거 아니냐
라고 생각할 수 있습니다.
하지만,
그 속도에 맞춰서 지어지지 못하는
가장 큰 이유가 있습니다.
‘개발 이익 환수제도’ 입니다.
쉽게 말해
집 지어서 돈 벌면,
일부는 나라에 내라는 것이죠.
현 비율은 통상 20~25% 정도입니다.
재개발, 재건축 등 토지 개발 과정은 전부 해당됩니다.
이 비율이 심지어 개정안을 통해
60%까지 상승할 가능성이 있죠.
나라가 돈을 가져가면,
결국 좋은 거 아니냐고 말하는 사람이 있겠지만,
이는 민간 건설사가 참여하지 않는 이유가 됩니다.
민간 건설사 주도로,
대규모 개발이 일어나기 어렵다는 것이죠
만약 민간 건설사 이익률이
개발 당 10% 이하가 되는 시점이 되면,
자발적 대규모 공급은 어렵습니다.
실제 데이터 상으로,
어떻게 보던 간에 주택은 부족합니다.
우리나라 1000인당 주택 수는 아래와 같습니다.
아까 가구 비율을 바탕으로 보면,
1인가구 30% 그 외 70% 입니다.
그 외 가구가 보수적으로
전부 두명씩 산다고 가정 하더라도,
단순히 생각해 보면,
1000명이 있다고 했을 때,
300 + 350 = 650 주택이 필요합니다.
이건 사실 과도하고,
적어도 500채 정도는 맞춰져야
수요를 맞출 수 있습니다.
나라에서는 주택보급률이 100% 넘는다.
이런 이야기를 가끔 하는데,
정말 터무니가 없는 이야기 입니다.
원룸도 다 주택으로 인정되고,
재개발한다고 쪼개면 여러 채가 되고,
당장 무너질 것 같아도 인정됩니다.
이러니 주택 보급률이 100% 넘는다
사람 대비해서 집은 많다.
이런 이야기가 나오는 것입니다.
주택 부족분은 점점 쌓이고 있습니다.
더 지을 건설사는 오히려 줄게 됩니다.
사람들이 가지고 있는
이상적인 내 집 마련에 대한
꿈 깨기 였습니다.
정말 폭락하게 되면,
그때 한번 도전하겠다.
라는 전략보다,
조금 무리해서 사는 것이
나을 수도 있다는 한편의 주장입니다.
그렇다고 상승론은 아닙니다.
적어도 집 사기 쉬운 시대는
쉽사리 오지 않는다는 것이죠.
꽤나 오랜 시간
꽤나 비쌀 가능성이 있습니다.
하지만 뭐,
연금 복지가 정상화되고,
가구 수가 실제로 줄게 되고,
집이 꽤나 많이 지어지고 있다는,
징조가 있다면 완전히 정반대로 흐를 수도 있겠죠.
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