건물 감정평가의 방향성
BIM과 감정평가에 관하여
최근 물류센터나 데이터센터 등 특수 부동산의 감정평가 수요가 증가하고 있다. 그리고 이러한 종류의 부동산을 건물로 봐야할지, 기계로 봐야할지 그 견해대립이 첨예하다. 그런데 이런 이야기는 비단 물류센터나 데이터센터라는 특수 부동산의 이야기만이 아니다. 스마트 홈, 스마트 건설 등 IT를 접목한 건물들이 늘어남에 따라 일반 건물의 감정평가에 있어서도 기계 설비의 비중이 늘어나고 있다. 부동산의 개념이 건축 설비까지 점진적으로 확장되고 있는 것이다.
또 한편으로는 부동산 산업은 점차 종합 부동산 산업의 형태로 발전하고 있다는 점을 눈여겨 봐야한다. 부동산 활동의 종합화에 따라 부동산 각 분야의 전문가들도 의사전달 툴(tool)을 통일하려는 움직임이 있다. 이러한 움직임을 구체화 하는 것이 바로 개념적 의미의 BIM이다. 이런 관점에서 필자는 이하에서 BIM을 소개하고, 감정평가에 BIM을 접목해야할 이유와 이를 활용할 수 있는 방안에 대해 설명하며, 그 기대효과를 언급하려 한다.
1. BIM(Building Information Modeling)이란?
(1) BIM 개괄
BIM이란 시공 되는 건물에 대한 정보를 생성하고 관리하는 전체적 과정을 의미한다. 단순히 건축물의 설계단계에서 진행되는 모델링뿐만 아니라 시공단계(구조와 설비 등을 통합함) 및 운영에 이르는 건물의 수명 주기 전반을 담는 디지털 표현이다. 한편, BIM은 건물에만 국한되는 것이 아니라 건물을 지지하는 지반, 즉 토지에 대한 물리적, 인문적 정보도 포함한다. 따라서 BIM은 감정평가의 관점에서 부동산의 자연적 환경을 온전히 디지털 정보로 입력하는 것을 목표로 하며, 필자의 짧은 견해로는 디지털 트윈의 슬로건 아래에서 BIM은 확장적으로 사회적, 경제적, 행정적 정보 또한 다루게 될 것이라 판단된다. 그리고 이러한 확장된 의미의 BIM으로 진행할 수 있는 업무들은 다음과 같다.
① 건축물의 견적 책정
BIM은 이론상 건축물의 견적을 첨예하게 책정할 수 있도록 돕는다. 예컨대, 벽, 슬라브, 창문, 문 등은 물론 모든 객체(Object; 건축물을 구성하는 재료 등)마다 가격 정보를 부여하면 모든 객체의 배치 후에 가격 정보를 뽑아내는 것이 가능하다. 또한 모든 객체에 대한 표준화를 진행하면 표준화 된 객체에 매년 달라지는 건설경기 및 물가 수준을 반영해 재조달원가를 일괄 조정하는 것도 가능하고, 더 나아가 경제적 내용연수도 객체마다 부여하여 건물의 재조달 원가 측정 및 장부가액 산정을 투명하고 명확하게 진행할 수 있다.
② 공종별 중복 확인
현재 건설업계에서는 구조, 건축설계, 전기, 인테리어, 수도 등 모든 공종별로 별도의 도면이 존재한다. 그리고 그러한 설계도는 사람이 그린 것이기 때문에 건축물이 클수록 오류가 커질 수 밖에 없는데, BIM을 이용하여 이러한 공종별 도면을 통합하면, 실제 건축에 들어가기 전에 이론상 모든 오류를 잡아내는 것이 가능하다.
③ 환경분석
건축물의 방위나 위치 정보 등을 통해 일사량과 냉난방 효율 등 환경 요소에 대한 시뮬레이션이 가능하다. 여러 건축물이 존재하는 경우 건물의 빌딩풍이나 태양광을 활용한 효율성 등의 분석도 당연히 가능하다. 그리고 이러한 환경분석 정보를 토대로 집합건물의 주거환경에 따른 격차 분석도 가능하다. 한편, 자연 환경에 대한 분석 뿐 아니라 접면 도로의 유동인구에 대한 분석, 시설 이용의 편의 분석 등 사회적, 경제적 관점에서의 시뮬레이션도 시도되고 있다.
④ 건축물 유지 보수
객체들의 수명 정보를 BIM에 입력하는 경우 건축 요소가 얼마나 오래 되었는지를 알 수 있기 때문에 요소가 수명을 다하기 전에 자재 및 부품을 교체하는 데 도움을 줄 수 있다. 한편, BIM 내에서 이러한 유지 보수는 건축물의 경제적 지출이나 자본적 지출에 대한 투명하게 기록되기 때문에 특히 향후 감정평가에 있어서 유지 보수에 따른 건축물의 효용 증가분의 가치 평가가 용이하다.
(2) BIM의 전망
최근 집합주택과 관련한 건설사들의 부실시공이 문제가 되고 있다. 이와 관련해 정부는 “스마트 건설”을 슬로건으로 하여 건설 제도 등의 혁신을 예고하고 있다. 그리고 그 중심에는 BIM이 있다. 2022년 7월, 정부는 1,000억원 이상의 공공공사에 대해 건설 전 과정을 BIM으로 할 것을 주문하였으며, BIM 안착을 위한 시행지침 등을 제정하고, 연간 약 600 ~ 800여명의 전문 인력을 양성할 것을 예고했다. 특히 BIM의 전면 도입엔 LH와 SH 등의 공기업이 선두를 달리고 있으며, LH는 “성남복정1 공동주택지구”를 전면 BIM의 시범사업지로 선정해 작업을 진행 중이다. 그렇다면, 민간건설분야는 어떠한가? 가장 눈길을 끄는 일례는 바로 BIM 어워드에서 최우수상을 수상한 롯데월드 타워이다. 롯데월드타워는 프로젝트 진행 과정에서 BIM을 적용해 효율성을 높였다는 평가를 받는다.
한편, 정부의 BIM 활성화 의지와는 달리 국내 BIM 시장은 2025년을 기준으로 2,300억원 규모로 추정된다. 이는 세계 시장의 2 ~ 3% 규모로 규모가 결코 크지 않다. BIM의 시공 현장 도입 체감 정도도 미국이나 일본의 60% 수준이라고 하니, 국내의 BIM 일반화는 다소 난관이 예상되며, BIM의 전망측면에서 아쉬운 점이다.
2. 부동산의 종합화와 BIM
모든 건물들은 공통적으로 설계 도서를 가지고 태어난다. 준공 중에 있어 건축물 대장이 없는 건축물이라고 할지라도 반드시 설계도는 있다. BIM은 그러한 설계단계의 설계도를 디지털 정보로 모델링한 것을 의미한다. 그리고 기존의 문서화 된 설계도와 가장 큰 차이점은 바로 해당 건물의 수명주기 동안 BIM은 꾸준히 업데이트 된다는 데이터의 양방향성에 있다. 이런 관점에서 장래 부동산업 종사자에게 주어지는 정보는 기존의 2차원 정보에 머물지 않고, 3차원 내지 시간적 정보를 포함한 4차원 정보로 확대될 것으로 기대된다. 예컨대, 감정평가를 위해 도면을 발급받을 때 설계도가 아닌 설계모델을 발급받는 시대가 온다는 것이다.
한편, 현재 부동산업은 시행, 설계, 시공, 감정평가, 중개 등 전문적으로 분화가 되어있어 각 분야 작업의 품질은 향상되었으나, 그 전문 분야별로 소통에 오류가 많은 것이 문제된다. 정비사업의 비례율을 결정하는 일만 해도 이해관계자들의 이해관계에 따라 어제 다르고 오늘 다른 게 일상이며, 그러한 변화가 그에 영향을 받는 부동산 활동 참여자에 곧바로 전달되지 않는다. 크게는 건설 중인 건물의 수익성 악화로 인한 계약 변경이나 행정 위험에 따른 설계 변경부터 작게는 건축사무소와 시공사의 소통에 이르기까지 부동산 활동의 전반은 모두 변동 위험을 안고 있고, 그러한 변동 위험은 해당 분야의 종사자만이 부담하는 것은 아니며, 부동산 개발 사업에 관계된 모두가 직간접적으로 부담하게 되는 것이다. 이런 관점에서 부동산업에서는 하나의 완결된 소통을 위한 툴이 요구되고 있다. 그것이 반드시 BIM일 필요는 없지만, 부동산은 공간 기반의 실물자산이라는 점에서 부동산업의 완결된 소통과 관련해 가장 개념적으로 훌륭한 것은 BIM이라 생각한다.
3. BIM을 활용한 건물의 감정평가 방향성
이제 본론으로 돌아가 보자. 필자가 앞서 언급했듯, 물류창고, 데이터 센터 등 확장된 개념으로서의 부동산이 출현하고 그러한 부동산의 감정평가 수요가 증가할 것으로 예상된다. 물론 확장된 개념의 부동산 감정평가도 현재의 관행대로 공장 등에 대한 감정평가와 유사한 논리로 토지와 건물의 개별평가가 아닌 수익환원법에 의한 일괄평가를 적용하면 되지 않느냐고 반문할 수 있지만, 문제는 그 다음이다. 우리나라는 토지, 건물의 이원화 체계를 유지하고 있기 때문에 일괄 평가된 부동산에 대해서도 토지와 건물의 가치 배분을 요구하는 경우가 빈번하고, 지금 통용되는 가치 배분 논리는 논리적 일관성과 타당성이 부족하다는 점에서 문제다.
한편, 감정평가 이론은 토지와 건물의 가치 분배 시 토지의 가치를 정확하게 산정할 수 있는 경우, 일괄평가액에서 토지의 가치를 차감한 값을 건물 가치로 보고, 건물의 가치를 정확하게 산정할 수 있는 경우 건물 가치를 차감한 값을 토지 가치로 보는 차감법의 논리를 제안한다. 이런 이론에 더해 BIM 등 기술의 발전은 건물의 가치를 명확하게 알 수 있는 방향으로 진보한다는 것을 고려한다면, 현재 통용되는 일괄평가액의 가치 배분 논리(토지와 건물에 대한 개별평가액의 비율로 분배)는 앞으로 점점 그 신뢰도를 잃어갈 것이다. 더 나아가 먼 미래에 건물 재료(기둥, 보, 슬라브 등)를 완전히 모듈화 하고, 재활용할 수 있도록 기술이 발전하여 건물 재료 객체별 중고 가격을 판단할 수 있는 정도에 까지 이른다면 그야말로 건물의 가치는 명확해 질 것이고, 일괄 가치의 배분은 건물 가치 차감법에 의하는 것이 당연한 날이 올지도 모른다. 이하에서는 이런 관점에서 감정평가사가 BIM을 활용한 건물 가치 평가를 어떻게 인식해야 하는지, 그 방향성을 제시해 보고자 한다.
① 현재 감정평가 실무상 원가법의 한계
관련 규정에 따라 현재 건물의 감정평가 시 주된 평가방법은 바로 원가법이다. 그리고 원가법은 재조달원가의 산정과 그 감가수정을 주문한다. 이때의 감가수정은 대상건물에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우, 물리적 감가와 기능적 감가, 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상건물의 가액을 적정화하는 절차라고 하며, 현재 건물의 감가수정에 있어 가장 보편적으로 사용되는 방법은 바로 정액법이다. 그런데 정액법과 관련해 한 가지 짚고 넘어가야할 부분이 있다. 바로 감정평가 상 감가수정의 방법인 정액법과 회계 상 감가상각의 방법인 정액법의 관계이다.
회계학적으로 감가상각은 건물의 가치평가를 위한 기법이 아니며 단순히 최초의 원가를 미래 기간에 배분하는 절차라고 이해된다. 요컨대, 회계상 감가상각은 건물의 내용연수동안 최초의 원가를 배분하는 행위에 불과하다. 그런 관점에서 감정평가 이론상 감가수정의 방법 중 하나인 정액법이 회계 상 감가상각의 방법인 정액법과 구별되는 특별한 차별점을 갖지 못한다면, 감정평가 이론상 감가수정의 방법인 정액법 역시 건물의 가치를 평가하는 방법이 아니라 단순히 재조달원가를 분배하는 행위와 다를 바가 없다고 이해되어, 정액법에 의한 감가수정은 전문가인 감정평가사에 의한 전문적 감정평가의 절차가 아닌, 전문성이 결여된 단순한 가치의 시계열적 배분에 불과하다고 비판받을 여지가 다분하다.
물론 이러한 원가법 및 감가수정에 의한 건물의 가치평가와 관련한 이론상 한계에 대해 감정평가사들은 다른 방법을 강구한다. 예컨대, 수익성 부동산의 경우 토지와 건물을 일체로 하여 감정평가하고, 그 가액을 원가법(토지와 건물의 개별평가)에 의해 산정한 가액으로 배분하는 방법으로 건물의 가치를 평가하기도 한다. 다만, 이 경우 원가 방식은 대상물건의 거래관행과 수익성을 제대로 반영하지 못한다는 점을 근거로 감정평가 시 일괄거래사례비교법이나 일괄수익환원법의 가액으로 평가액을 결정하면서 그 토지, 건물의 가액 배분은 원가법에 의한다는 점은 논리적 일관성이 부족하다는 비판을 피하기 어렵다.
한편, 감정평가 실무상 구득할 수 있는 건물 자료가 한계가 있다는 점은 실무상 원가법 적용의 걸림돌이 된다. 감정평가 실무상 토지의 감정평가 시 거래사례비교법을 적용할 때, 토지만의 가치를 배분하기 위해 거래사례의 건물 가치를 추정하는 일반적인 상황을 살펴보자. 「감정평가에 관한 규칙」 제8조 (감정평가의 절차)는 감정평가 시 그 절차로 대상물건의 확인을 규정하고 있다. 이런 규정에도 불구하고, 실무상 거래사례 토지의 배분법 적용 시 사례 건물의 확인은 어떻게 진행되는가. 경험치가 부족한 평가사들은 건축물의 주요 구조 정도 등만 제시된 공부 자료만을 근거로 재조달원가를 산정해 감가수정을 하여 거래사례 건물의 가치를 추정한다. 그나마 경험이 많은 평가사들은 로드뷰로 건물의 외관을 보고 외장재 등을 판단하는 과정을 추가적으로 진행한다. 이런 상황에서 근본적인 문제는 감정평가사들이 건물의 감정평가 시 가장 많이 참고하는 자료인 한국부동산원에서 발간한 「건물신축단가표」에서 재조달원가를 산정할 때 단순히 공부로 확인할 수 있는 주요 구조 등뿐만 아니라 공부로는 알기 어려운 건축물의 외장재, 마감재, 설비 등을 포함한 여타 부수되는 재료를 전제 하고 있다는 점과 감정평가 실무에서는 그러한 세부적인 전제를 무시한 채 재조달원가의 등급을 감정평가사들이 취사선택하고 있다는 점이다.
물론, 건설업계에서도 시공 대상 건물의 첨예한 원가 측정(적산)은 곤란한 일이기에 재료마다 할증률이라는 유예를 주어 실무자의 전문적 판단을 존중한다. 원가 산정이 곧 이익 실현으로 이루어지는 건설현장에서도 첨예한 원가 측정이 곤란한 현실을 고려할 때, 지금까지의 건물 감정평가 관행은 최선이라는 것을 이해한다. 다만, 건물의 감정평가에 있어 지금의 감정평가 관행은 본질적 문제를 가지고 있으며 지금까지는 그러한 현실적인 한계를 극복할 수 있는 첨예한 방법이 강구되지 못했기 때문에 통용되어 왔으나, 차후 기술의 발전에 기대어 현재 건물의 감정평가 관행이 갖는 한계를 극복할 다른 방법을 강구해야함을 환기하기 위해 본지에서는 건물의 감정평가 실무에서 원가법 감정평가 관행이 가진 문제점을 지적하였다.
② 감정평가와 BIM의 공존
- 건축 재료별 가격 데이터 베이스의 구축
감정평가와 관련한 BIM의 역할, 그 핵심은 간단하다. 바로 모든 정보의 공유이다. 앞서 원가법에서 문제되는 것 중 하나로 감정평가사에 의한 원가법 자료의 취사선택을 지적했다. 하지만 BIM에 의하는 경우 원가법 자료의 취사선택 문제는 발생하지 않는다. BIM은 건물의 모든 재료를 공개하고, 그 정보를 공유하기 때문이다.
그렇다면 BIM의 활용과 관련하여 감정평가사의 입장에서 중요한 것은 바로 건물의 재료별 단가 데이터베이스의 구축이다. BIM을 통해 건물의 모든 정보를 획득하고, 획득한 정보에 재료별 단가 데이터를 곱하는 것으로 이론상 건물의 재조달 원가를 완벽하게 산정할 수 있다. 이런 방식은 현재에도 시공사에 의해 운용되고 있는데, 바로 건물의 적산업무가 그것이다. 그리고 BIM에 대해 감정평가사가 구축한 데이터베이스의 객관성과 신뢰성이 높아진다면, 감정평가사는 지금 현재 시공사의 적산업무에 의해 진행되는 업무영역까지 업역을 확장할 수 있다.
그리고 더 나아가 재료별 가격 데이터베이스(라이브러리)를 구축하는 경우 건축뿐만 아니라 토목의 영역에서도 감정평가사가 활약할 여지가 생긴다. 물론 BIM 라이브러리는 감정평가 업계의 힘만으로 구축할 수 있는 영역은 아니다. 미국의 예를 보면, 미국은 국가 시스템단위로 BIM 라이브러리를 운용하고 있다. 이런 미국의 일례를 바탕으로 볼 때, 우리나라 역시 향후 국가 시스템 단위의 BIM 라이브러리를 구축한다고 하면, 감정평가업계는 BIM 라이브러리의 구축 시 반드시 BIM 필수 기재 정보에 가격 데이터를 포함시키도록 법제화하고, 궁극적으로 가격 데이터에 대한 데이터베이스 구축에 참여해야 한다.
- 대체원가 개념의 이론적 확장
건물의 감정평가는 원가법에 의하고 있다. 하지만 필자의 기준에서 원가법의 가정은 여러 가지 측면에서 논리적으로 문제가 있다. 그 중 가장 큰 문제는 기준시점 현재 대상 물건과 유사한 효용을 제공하는 건물에 대한 대체원가의 의미 해석에 관한 것이다. 현재 통용되는 대체원가는 도급계약에 의한 적정원가 총액을 의미한다. 그러나 산정된 적정원가 총액은 결과론의 이야기이며, 그 과정에 대한 고려나 전제 내지 가정은 빠져있다. 건물의 생산은 공기(시간)에 지배받으며, 이런 관점에서 대체원가가 가정하는 건물의 대체생산은 결국 공기 동안 건축주가 부담해야할 시장 위험과 연계된 공간 수요에 대응한 공간 공급의 적시(適時. timing)가 갖는 가치를 무시한다. 대체원가를 구성하는 도급계약에 의한 적정원가 총액을 회계학적으로 한 번 고려해 보자. 회계학은 시공과정에 있는 건물은 건물계정이 아닌 건축 중인 자산 계정에 기록한다. 그리고 시공 중의 시장 위험을 고려해 그 결과적 변동분을 유동적으로 계상한다. 그리고 준공이 되면 건축 중인 자산 계정을 건물 계정으로 대체한다. 요컨대, 시공 과정 중에 발생한 시장 위험을 반영한 결과 값이 건물 계정이 되는 것이다. 그런데 현재 감정평가실무상 통용되는 대체원가는 어떠한가? 시장 변동을 무시한 채, 단순히 과거의 결과값, 심지어 한 시점에 발생한 일이 아닌, 기간단위로 발생한, 기간 단위이기 때문에 기간 동안의 특정 변동성이 반영된 사건의 결과값을 대체원가로 차용한다. 물론 이러한 논리적 허점은 보통의 건물 평가에서는 크게 부각되지 않는다. 하지만 물류창고나 오피스 등 시장의 수요 및 적시(適時. timing)에 크게 영향을 받는 수익성 부동산의 건물 감정평가에서는 문제가 된다. 특히 이러한 수익성 부동산의 토지와 건물 일괄 수익가액을 토지와 건물로 배분하는 논리로써 통용되는 토지, 건물 개별 평가액의 비율을 산정할 때가 문제다.
이런 원가법, 특히 대체원가의 이론상 허점에 대해 필자는 대체원가의 의미를 단순히 유사한 효용의 건물을 조달하는 적정원가 총액으로 보지 말고, 대상 건물의 멸실을 전제한 경우의 유사한 효용의 건물을 조달하는 적정원가 총액으로 확장해서 인식할 것을 제안한다. 그리고 평가 대상 건물의 멸실을 전제한 경우, 대상 건물과 유사한 효용의 건물을 조달하는 구체적인 방법은 재축을 골조로 재축 기간 동안 인근 유사 효용 부동산의 렌트를 통한 효용 유지 등으로 구체화 할 수 있다. 요컨대, 필자가 제안하는 멸실 전제의 대체원가는 공기 동안의 렌트비용 현가 + 평가 대상 건물과 렌트한 부동산의 효용 차이에 따른 가치 증감분 현가 + 도급계약에 의한 건물생산 적정원가총액 현가가 된다. 즉, 기존의 대체원가 개념에 적시(適時. timing)의 가치를 추가한 것이다. 이 때, 평가대상 건물이 구성하는 부동산이 지역성을 띠고, 부동산의 지역 시장이 안정되어 있는 경우, 이미 생산된 건물의 장부상 가격으로서의 유사한 효용의 건물을 조달하는 적정원가 총액(기존의 대체원가 개념)과 시공 예정 건물의 도급계약에 의한 건물생산 적정원가 총액을 현가화한 값과의 차이는 공기 동안의 렌트비용 현가와 평가 대상 건물과 렌트한 부동산의 효용 차이에 따른 가치 증감분 현가합과 동일하다. 하지만 평가 대상 부동산이 지역성을 띠지 않는 경우, 예컨대, 최유효이용의 예외 상황으로서의 단일 이용인 경우, 유사 효용의 부동산을 조달하기 위한 렌트 비용은 크게 상승하고, 이에 따라 건물의 재조달원가로서 대체원가가 상승해 단일 이용 건물의 건물 가치는 토지의 입지 수요를 배제한 공간 수요에 대한 공간 공급의 적시가치가 반영되어 높게 평가된다.
그리고 이렇게 확장된 대체원가, 그리고 재조달원가 개념은 BIM에 의해 정밀하게 계산된 원가만이 건물의 가치를 구성하는 것이 아니라 공간 수요와 공간의 적시 존재에 따른 경제적 분석과 평가 논리에 의한 추가적 가치가 건물 가치에 고려된다는 점에서 BIM 시대, 감정평가사에 의한 건물의 감정평가 의의와 건물의 감정평가 용역의 가치를 설득력 있게 주장할 수 있다.
아직 시대가 되지 못한 이름이 프롭테크다. 하지만 필자는 조만간 프롭테크가 결국 우리 시대 부동산 산업의 이름이 될 것이라 생각한다. 정보 혁명이 급격하게 이루어 졌다는 점과 점진적으로 정보기술(IT) 발전과 그에 따른 인프라의 전환 속도가 빨라지고 있음을 고려한다면, 프롭테크 시대로의 전환은 급변의 시간일 것이다. 따라서 감정평가업계는 지금부터 그 충격에 대비해야 한다. 이를 위해 감정평가 업계는 AVM과 차별화 되는 감정평가사만의 전문적 판단 영역의 이론적 확정, 그리고 감정평가의 근거가 되는 일반론적인 가치 철학과 가격감에 대한 이론을 구체화하고, 지속적인 교육과 학습으로 건물의 감정평가와 관련해 부족한 전문성을 보충하는 한편, BIM이라는 기술의 보급에 적극 개입하여 BIM의 주 타겟인 건축 적산이나 토목 분야까지 업역을 확장하고, 나아가 원가법의 재조달원가로서의 대체원가 개념을 확장하여 특수 부동산에 대해 확장된 개념의 건물 가치를 제시함으로써 건물의 감정평가 논리를 새롭게 정비할 필요가 있다.
