시너지

원가보다 높게 평가되는 물건들

건축구조 시간의 강의는 대개 철근콘크리트에 대한 예찬으로 시작된다. 철과 콘크리트는 열팽창계수가 거의 같아, 계절이 바뀌어도 서로를 밀어내거나 분리하지 않는다. 여름에도, 겨울에도 둘은 끝내 ‘철근콘크리트’라는 하나의 구조로 남는다. 단순한 결합이 아니라, 함께 있을 때 비로소 성립하는 시너지다.

이 시너지는 구조 재료에만 국한되지 않는다. 철근콘크리트로 지어진 부동산 역시 시너지를 만들어낸다. 우리나라의 부동산 제도는 기본적으로 토지와 건물을 분리해 인식하는 이원적 구조를 갖고 있지만, 그 사이에 집합건물이라는 독특한 유형이 존재한다. 집합건물은 토지와 건물이 분리된 대상이 아니라, 대지권과 건물 소유권이 결합된 하나의 부동산이다. 그래서 감정평가에서도 토지 가치와 건물 가치를 단순히 더하는 방식이 아니라, 토지와 건물을 일체로 평가해 그 결합에서 발생하는 시너지까지 고려한다.

시너지는 집합건물에만 국한되지 않는다. 집합건물이 아닌 수익성 복합부동산, 즉 토지와 건물로 구성된 부동산에서도 동일한 현상이 나타난다. 예컨대 2022년에 평가된 한 물류창고의 사례를 보자. 토지는 150억 원, 건물은 450억 원으로 개별 평가되었지만, 이 둘을 합쳐 평가한 일괄 가치는 1,200억 원에 달했다. 150억과 450억을 더해 600억이 아니라 1,200억이 된다는 사실 앞에서, 누군가는 이렇게 반문할지도 모른다. “그렇다면 물류창고를 안 지을 사람이 누가 있겠습니까?”

그러나 이 질문은 부동산 시장이라는 추상적이지만 변덕스러운 실체와의 관계를 고려하지 않기 때문에 나온다. 부동산에서 말하는 시너지는 단순한 덧셈의 결과가 아니라, 언제든 태도를 바꿀 수 있는 시장의 위험과 불확실성을 전제로 형성된다. 그 위험을 감수하고 자신의 통찰을 믿은 누군가만이 시너지를 만들어낸다. 반대로 시장의 위험과 불확실성을 과소평가한다면, 수익성 부동산은 오히려 원가에도 못 미치는 가치로 평가될 수도 있다. 시너지는 보너스이면서 동시에 리스크의 그림자다.

문제는 이 시너지를 감정평가의 언어로 설명하는 일이 극도로 어렵다는 데 있다. 복합부동산에서 발생한 시너지를 토지와 건물 중 어디에, 어떤 기준으로 배분할 수 있는지조차 명확하지 않다. 가능하다고 해도, 그 배분 논리를 어떻게 설득력 있게 제시할 것인가는 여전히 수수께끼에 가깝다.

현재 실무에서 비교적 합리적인 기준으로 받아들여지는 방법은 건물원가차감법이다. 이는 복합부동산의 전체 가치를 먼저 평가한 뒤, 원가법으로 산정한 건물 가치를 차감하고, 그 잔여분을 토지 가치로 귀속시키는 방식이다. 다시 말해, 시너지를 토지에 일괄 배분하는 논리다.

그러나 이 방법 역시 왜 수익성 건물에는 시너지가 배분되지 않는지에 대해 명확한 설명을 제시하지는 못한다. 설명되지 않은 채로 남겨진 부분, 바로 그 지점에 시너지라는 개념이 존재한다.

그래서 시너지는 감정평가에서 가장 매혹적이면서도 가장 신비로운 대상이다. 누구나 결과를 목격할 수는 있지만, 누구도 그것을 완전히 설명하지는 못한다는 점에서.