성공적인 수익형 부동산 투자를 위한 사전전략

부린이를 위한 부동산 이야기

부동산 투자에서는 가장 중요한 것이 무엇인가? 

대다수 부동산 투자자들은 이런 질문에 대하여 아마도 입지라고 말하는 사람들이 많을 것이다. 그렇지만 입지보다도 더 중요한 것이 타이밍(Timing)이라고 말할 수 있다. 

아무리 입지가 좋은 부동산도 사이클이 꺾이는 시기에 고점에서 매입하면 가격하락을 피할 수가 없다. 

무엇보다 입지가 열악한 부동산보다는 하락폭도 작고 가격 회복도 빠르겠지만 입지만 좋다고 해서 부동산 경기변동에 따른 가격하락 위험까지 회피해주지는 못하는 것이다. 

부동산투자는 일반적으로 매입(개발), 관리 및 매각의 3단계로 구분되는데 이 중에서도 매입단계가 가장 중요하다고 할 수 있다. 이 단계에서 매입이 잘못되면 아무리 유능한 자산관리자라고 하더라도 손실을 만회하기가 쉽지 않기 때문이다. 따라서, 부동산의 경기변동 상에서 현재 어느 지점에 위치하고 있는 가를 파악한 후 적절한 매수시점을 잡는 것이 중요하다.

그럼 성공적인 수익형 부동산 투자를 위한 사전전략은 무엇일까?

부동산 투자를 위해 가장 먼저 고려해야 할 것은 부동산 투자전략이라고 말할 수 있다. 부동산 투자전략은 투자 목표를 달성하기 위해 적절한 투자 시장을 선택하는 것이다. 

이는 장기적인 투자 계획을 세울 때 가장 중요하며, 부동산 투자 전략을 세우기 위해서는 각 지역의 실제 시장 상황과 각 지역의 개발 전망을 잘 이해하는 것이 필요하다. 또한, 부동산 시장의 가격 변동과 이에 따른 이득이나 손해를 최대한 최소화할 수 있는 투자 전략을 세우는 것도 중요하다. 부동산 투자 전략을 세우기 위해 적절한 마켓 분석을 통해 시장 실태를 정확하게 이해하고, 투자를 위한 적절한 전략을 세운 후 부동산 투자를 시작하는 것이 좋다.

수익형 부동산의 대표적인 것이 중소형 빌딩이다. 

중소형 빌딩은 대기업 오너일가가 아니더라도 개인 또는 고액 자산가, 연예인들의 꾸준한 관심과 사랑을 받아왔다. 지금 대형 금융회사의 부동산 전문가들의 고민은 고객들의 부동산에 대한 열망과 궁금증을 풀어주기에는 자신들의 지식과 경험들이 부족하다는 것이며 이를 해소하기 위하여 각종 부동산 관련 세미나 및 교육에 적극적인 참여를 하고 있다.

자산가들의 중소형 빌딩 투자에 대한 선호도가 높은 것은 아마도 중소형 빌딩을 매입하여 안정적인 임대수익을 실현하는 것이 노후 준비에 가장 유리한 상품이라는 것이라고 판단하기 때문이다.

최근 저금리 기조가 이어지면서 주식·채권 등 금융상품보다는 부동산으로 눈을 돌리는 투자자들이 늘고 있다. 시중에 쌓여 있는 막대한 유동자금이 보다 높은 수익을 찾아 부동산시장에 투자하려는 모습이 곳곳에서 나타나고 있다.

부동산 중에서도 특히 중소형 빌딩(일명 꼬마빌딩)에 대한 관심이 갈수록 커지는 분위기다. 꼬마빌딩은 잘만 고르면 중대형 빌딩보다 상대적으로 적은 소액 투자금액으로 최소한 은행 정기예금 금리 이상의 안정적인 수익 창출이 가능하기 때문이다. 그런데 대부분의 투자자들이 꼬마빌딩에 투자할 때 임대수입의 '질'이 아닌 '양'만 따지는 경우가 적지 않아 주의가 필요하다. 특히 임대차 계약서에 적혀 있는 임대료만 보고 꼬마빌딩에 투자하는 경우가 빈번하다. 하지만 이런 방식의 투자는 낭패를 부를 수도 있어 주의해야 한다.

그럼 꼬마빌딩에 투자할 때는 어떤 점에 유의해야 할까?

건물의 객관적 현황 파악이 가장 중요하다. 꼬마 빌딩에 투자할 때는 사전에 투자 대상 빌딩에 대한 물리적·재무적·법률적 분석과 실사가 반드시 이뤄져야 한다. 중대형 빌딩에 투자할 경우 투자자들은 대부분 부동산 전문 관리회사에 객관적인 현황 파악과 분석을 의뢰한다. 하지만 꼬마빌딩은 이 과정이 생략되는 경우가 적지 않다. 대개 투자자가 직접 시간과 비용을 투입해 이를 확인한다. 

이 때 투자는 매입하려는 건물에 물리적인 결함이 발생하지 않았는지, 체납된 임대료는 없는지, 임대차 계약서상 주요 약정·계약조항 등을 면밀하게 살펴봐야 한다. 이를 간과했다가는 매입 후 낭패를 겪는 경우가 간혹 발생하기 때문이다. 일부 부동산 중개인은 중소형빌딩의 거래성사를 위하여 불법건축물을 중개하면서 자세한 설명을 생략하는 경우가 간혹 발생한다. 일부 부동산 중개인은 건축물대장상의 용도와 임차인이 실제 사용하는 용도가 달라 발생한 일이라며 빌딩 매입 후 해당 지방자치단체 건축과를 방문해 용도변경을 하면 된다고 말한다.

일부 투자자들은 부동산 중개인의 말만 믿고 빌딩에 대한 잔금을 완납하고 소유권을 이전 받는 경우가 발생한다. 그런데 매수인은 이대로 일단락될 줄 알았던 용도변경 문제가 전혀 새로운 골칫거리를 불러올 줄은 꿈에도 알지 못한다. 매수인 소유 빌딩 소재지 관할 구청이 해당 빌딩이 위법 건축물에 해당한다며 이행강제금을 부과하기 시작한 것이다.

대개 불법 건축물의 이행강제금은 건축면적 과세시가 표준액의 50% 정도다. 건축법에서는 1년에 최대 2회에 걸쳐 문제가 해결될 때까지 이행강제금을 부과한다. 부과금액은 구청에서 산정하지만, 적게는 몇 만원에서 많게는 몇 백만원까지 부과되는 경우가 있다.

이런 사례는 특히 꼬마빌딩에 투자할 때 많이 발생하는 문제다. 꼬마빌딩의 경우에는 규모와 금액이 상대적으로 적다 보니 전문 업체가 아닌 부동산 중개인을 통해 실사 등의 과정을 생략하고 매입하는 경우가 많기 때문이다. 하지만 이 경우 부동산 중개인만을 탓할 수는 없다. 투자자가 좀더 적극적으로 건물 현황 파악에 나섰다면 얼마든지 피할 수 있었던 문제였다. 그래도 자신이 없었다면 비용이 좀더 들더라도 전문업체에 의뢰했으면 피해를 줄일 수 있었다.

그리고 꼬마 부동산을 투자할 때 부동산시장에 대한 분석도 필수이다.

꼬마빌딩에 투자할 때는 건물에 대한 정확한 현황 파악만 중요한 것이 아니다. 빌딩 주변의 환경이나 지역 분석도 이에 못지 않게 중요하다. 우선 건축물의 용도에 따라 조금씩 차이가 있지만 임대 수익 창출을 위한 투자라면, 기본적으로 임차인이 선호하는 지역인지 사전에 확인할 필요가 있다. 이를 위해선 대중교통의 접근성, 입지 등 여러 가지 측면을 세밀하게 따져봐야 한다.  유동인구 추이, 주변 사업체 수 등에 대한 조사도 필수다. 이와 함께 주변의 비슷한 빌딩의 임대료 수준 등을 면밀하게 조사해 투자하려는 빌딩이 장기적으로 안정적인 임대수익을 창출할 수 있는지 여부를 확인해봐야 한다. 이는 시간과 비용, 그리고 노력이 투입돼야 얻을 수 있는 정보들이다.

그리고 임차인의 분석도 성공적인 부동산 투자의 승패를 좌우한다.

꼬마빌딩을 거래할 때 계약금도 납부하지 않은 상태에서 임차인에 대한 정보를 파악하는 것은 여간 어려운 일이 아닐 수 없다. 이럴 경우는 직접 투자자가 현장을 찾아 발품을 파는 것이 성공의 지름길이다. 

예컨대 매입하고자 하는 빌딩을 방문해 층별 안내도 등을 사진 촬영한 후 중소기업 현황 정보시스템, 신용등급 조회 등을 통해 현재 입주해 있는 업체에 대한 재무 상황, 경영 현황 등을 파악할 수 있다.

이를 토대로 임대료 연체 가능성 등을 미리 확인이 가능하다. 이렇게 시간과 비용을 투입한 철저한 부동산 조사·분석이 필요하다.

부동산 투자에서 기대하는 만큼 모든 투자가 성공으로 이어지는 것은 아니다. 하지만 철저히 준비하고 연구한다면 얼마든지 위험요소를 피할 수 있다. 또 설사 위험이 현실화한다 해도 최소화시킬 수 있는 역량이 발휘된다.

요약하여 다시 말하면 시간과 비용을 들이고 발품을 팔아 눈으로 보고 머릿속으로 익히라는 이야기다. 만약 이게 여의치 않다면 전문업체에 위탁해 전문 관리 서비스를 받는 것도 필요하다. 부동산 투자는 전자제품처럼 하자가 발생해도 영수증을 보여주면서 환불이 되지 않는다는 것을 명심하여야 한다.

인터넷 등에서 쉽게 얻을 수 있는 정보를 너무 맹신해도 안 된다. 정보에 대한 보다 자세한 조사와 검증이 필요하다. 이를 통해 수집된 정보의 이면까지 파악할 수 있다면 부동산 투자는 성공에 한 걸음 더 다가설 수 있을 것이다. 부동산 투자는 성공도 실패도 모두 투자자의 책임이라는 것을 잊지 말자.

수익형 부동산에 투자할 시 거액의 자금이 소요되고 있음에도 충분한 사전검토 없이 분위기에 휩쓸려 잘못된 방향으로 가고 있는 사람들이 적지 않다. 물론 이와 같은 섣부른 투자행위는 자기 자신에 꼭 맞는 마땅한 투자기준을 가지고 있지 않기 때문에 일어나는 현상이다. 이와 관련 수익형 부동산 성공투자를 위해 실행에 앞서 반드시 고려해야 할 몇 가지 기본원칙들이 있다.  

 

첫째, 투자행위를 할 때 최우선적으로 고려해야 할 것은 투자목적을 

고려하여 투자성향이다. 

 

주변 분위기에 휩쓸려 서두르기 보다는 제대로 된 매물을 골라잡는 것이 중요하다. 

안정 투자를 추구할 것인지 위험 투자를 것인지에 대한 기준을 수립하고 이후 투자 유형을 계획하는 것이다. 안정적인 임대수익만을 고려하거나 시세차익만을 고려할 것인지, 또는 두 가지를 함께 고려할 것인지에 대한 계획이 필요한 것이다. 이러한 계획에 따라 매입하고자 하는 대상 부동산의 위치, 가격, 규모 등이 변화할 수 있기 때문이다.

그러나 투자자가 방향을 잃고 성급한 투자수익만을 바라게 된다면 현실성 없을 만큼의 높은 수익률을 보장한다는 사기성 분양광고에 현혹되기 쉽다. 한때 유행처럼 퍼졌던 분양형 호텔의 광고 문구를 들여다보면, 연 10% 이상 임대수익률 보장, 또는 확정수익률 연 12% 보장, 원금 및 고수익 보장 등과 같은 다소 무책임하고 비현실적인 말들이 자주 등장하고 있는데, 이는 분양형 호텔판촉을 위한 사기성 미끼 상술일 뿐이다. 만일 방향을 잃은 투자자가 빠른 큰 수익만을 기대하고 사기성 미끼 상술에 현혹돼 잘못된 투자를 결정하게 된다면 훗날 금전적 손실은 물론, 적지 않은 정신적 피해를 겪게 될 것이다.

 둘째, 자기 자신에 꼭 맞는 효과적인 투자전략을 수립하여야 한다. 

 

부동산 투자는 장기적인 계획이 필요한 분야이다. 

이에 대한 깊은 이해와 지식은 투자자가 효과적인 투자 전략을 수립 하는데 많은 도움을 준다. 투자의 목표 설정, 부동산 선택, 재정 관리 등 모든 과정에서 교육과 지식이 중요한 역할을 한다.

교육과 지식은 부동산 투자의 성공을 위한 필수적인 요소이다. 부동산 시장의 이해, 위험 관리, 그리고 효과적인 투자 전략 수립에 필요한 기초를 제공한다. 이를 위해, 투자자는 꾸준히 학습하고 지식을 갱신해야 하며, 필요한 경우 전문가의 도움을 청하는 것도 중요하다. 부동산 투자는 단기적인 성공을 위한 것이 아니라, 장기적인 성장과 안정적인 수익을 위한 전략이어야 한다. 

이를 이루기 위한 가장 좋은 방법은 교육과 지식을 지속적으로 쌓는 것이다. 이러한 부동산에 대한 학습과 지식이 습득 된다면 부동산 투자 실전을 통한 경험으로 자신만의 부동산 투자가 시작된다.

통상 부동산투자의 3요소라고 하면 수익성, 환금성, 안전성을 말한다. 

투자자는 수익형 부동산을 고를 때 이들 3요소간 우선순위를 정하게 되는데, 대체로 투자자의 투자성향, 보유중인 자산규모 및 연령 등에 따라 차이를 보인다. 투자자의 투자성향이 위험 추구형일수록, 보유하고 있는 자산규모가 클수록, 투자자의 연령대가 낮을수록 안전성보다는 수익성 및 환금성을 최우선적으로 고려하는 반면, 투자자의 투자성향이 위험 회피형일수록, 보유중인 자산규모가 작을수록, 투자자의 연령대가 높을수록 안전성을 최우선적으로 고려하려는 경향이 있다. 

 

셋째, 투자목적에 맞는 자기만의 투자기준을 반드시 고수해야 한다. 

 

일례로 재테크 목적으로 여유자금을 굴리려는 20~30대 젊은 투자자 라면 수익성과 환금성이 겸비된다면 매력적인 투자처가 될 것이다. 반면 은퇴를 눈앞에 둔 50~60대 투자자라면 당장 눈앞에 보이는 수익성보다는 안전성과 환금성을 우선적으로 고려할 필요가 있다. 만일 지나치게 높은 투자수익률에 현혹돼 섣불리 사기성 매물에 투자한다면 이는 곧 투자실패로 이어질 가능성이 크고, 또 이로 인해 은퇴 이후의 인생2모작의 삶은 감내하기 힘든 고단한 삶으로 변질될 수 있기 때문이다. 

그리고 은퇴자를 위한 노후준비용 부동산 투자라면 흔한 말로 대박을 노리는, 즉 큰 폭의 매각차익을 기대하는 투기적 접근방식보다는 원활한 현금흐름을 담보할 수 있도록 안정적인 임대수익을 기대하고 접근해야 한다. 은퇴를 눈앞에 둔 사람이 매각 차익만을 노리고  수익형 부동산에 투자하려는 것은 다소 무모해 보인다.

 

넷째, 다양한 수익형 부동산의 유형별 특성을 파악하고, 자신에게 적합한 투자물건을 선택해야 한다. 

 

수익형 부동산의 대표적 유형으로는 상가, 상가빌딩, 오피스텔, 지식산업센터, 소형아파트 등이 있는데, 이들 각각은 나름대로의 특성과 장단점을 가지고 있다. 

먼저 상가의 경우 비교적 임대관리가 수월하면서 매월 정기적으로 임대료를 받을 수 있지만, 경기불황이 장기화되거나 상권이 취약하고 임차인의 영업부진이 이어질 경우 임대료 연체 및 공실에서 자유롭지 못하다.

 특히 신규 분양상가의 경우 매매시세 및 임대시세를 철저히 조사해야 함은 물론, 시세 대비 고분양가 여부도 반드시 확인 해야 한다. 향후 상당기간 인기매물과 비인기매물간 양극화 현상은 더욱 심화될 것으로 보인다. 한편 오피스텔은 상업용 부동산이면서 사실상 주거용 부동산처럼 사용할 수 있어 비교적 안정적인 임대료를 기대할 수 있다. 하지만 공급이 쉬워 언제든 신축매물이 쏟아질 우려가 있고, 노후화가 진행될수록 임대료도 빠르게 하락하는 경향이 있다. 

한편 최근 몇 년 사이 틈새상품으로 자리 잡은 지식산업센터의 경우 일반 오피스에 비해 상대적으로 공급가격이 저렴하고 세제혜택도 많아 투자수요가 꾸준하고, 무엇보다 임차인이 법인기업이어서 장기 계약을 맺을 수 있다는 점이 매력적이다. 다만 근래 들어 공급이 빠르게 늘어나다 보니 임대수익률이 떨어지고 있어 옥석 가리기는 불가피해 보인다. 

반면 소형아파트의 경우 관리비가 저렴하고 오피스텔에 비해 상대적으로 전용율이 높아 비교적 안정적인 임대수요를 유지할 수 있고, 설령 노후화되더라도 재건축을 기대할 수 있어 매력적이다. 

다만 각종 정부규제가 다주택자를 타깃으로 하고 있는 만큼 투자에 앞서 향후 세금부담문제 등을 충분히 검토하고 접근해야 할 것이다.   

 부동산 투자의 성공에 있어 가장 중요한 요소 중 하나는 바로 ‘실전 경험’이다. 부동산 관련 책이나 세미나에서 배울 수 있는 지식이 풍부하더라도, 이는 실전 세계의 복잡하고 유동적인 부동산 시장에서 직면할 수 있는 다양한 상황을 완전히 이해하는 데에는 제한적일 수 밖에 없다. 실제 경험 쌓기는 학습과 지식의 중요성을 얕보는 것이 아니다. 오히려, 부동산 지식을 실질적으로 활용하고 시험하는 데에 있어 필수적인 과정이다. 실제 부동산 투자 경험이 풍부한 사람들만이 가지고 있는 통찰력과 노하우는 이론적인 것만으로는 도달하는데 한계가 있다.

시작은 작은 규모의 투자부터 해야 한다. 이를 통해 시장을 이해하고, 투자 기법을 개발하며, 실수에서 배울 수 있다. 적은 양의 돈을 투자하며 위험을 체감하는 것은 더 큰 규모의 투자를 위한 준비 과정이다. 실패는 배움의 한 부분이며, 이를 통해 얻은 교훈은 다음 투자에서 더 나은 선택을 하도록 도와준다.

이런 경험은 실제 부동산 투자 세계에서 부동산을 통한 수익창출을 어떻게 하면 되는지를 가르쳐 준다. 

복잡한 계약 조건, 예측하지 못한 시장변동, 예상치 못한 유지관리 문제 등 실제 투자 과정에서 마주할 수 있는 다양한 요소들을 체험하는 것은 가치 있는 투자경험이다.

따라서, 이론적 지식을 습득하는 것뿐만 아니라, 실제로 투자를 시작하는 것이 중요하다. 

부동산 투자의 세계는 복잡하고 유동적이므로, 실질적인 경험을 쌓는 것이 투자의 성공에 결정적인 역할을 한다. 용기를 내서 시작하고, 실패에서 배우며, 점차 자신의 투자 능력을 향상시키는 것이 매우 중요한 경험이다.