부동산 매매사기 유형과 대처방안
부린이를 위한 부동산 이야기
1) 다중매매 계약
가끔 뉴스나 지인들에게 들을 수 있는 다중매매계약 사기이다.
부동산 거래에 익숙하지 않은 신혼부부나 젊은 사람들이 당할 수 있는 확률이 높은 사례이다. 예를 들면 공인중개사를 통해 5억원을 주고 집을 샀는데 알고 보니 이 중개업자가 계약자를 포함해 총 여러 명에게 다중 매매를 하고 달아나게 되어 결국 5억원을 고스란히 날린 사례이다.
이처럼 부동산 매매과정에서 계약금과 중도금, 잔금을 모두 지급하면서도 다중매매 계약 사실을 몰라 피해를 보는 경우가 늘고 있다. 과거 단순 구두 사기에 그치던 것이 최근에는 공문서와 신분증을 위조 하는 등 수법도 지능화되고 있으며 공인중개사가 사기에 개입한 경우는 그 심각성이 가중되고 있다. 부동산 매매 사기는 이중매매나 공문서 및 신분증 위조, 무권대리(대리권 없이 행해진 대리)에 의한 매도 행위 등이 주류를 이루고 있다.
이에 대한 대처방법으로는 우선 계약서를 작성할 경우 매도인의 신분증을 확인하고, 대리인을 통하여 계약을 하는 경우 인감증명서, 위임장, 대리인 신분증을 꼭 확인하여야 한다. 이런 유형의 사기는 기본적으로 신뢰하는 부동산업자와 투자할 곳을 잘 알지 못하는 이들의 관계에서 발생한다. 부동산 매매 시 계약서에는 계약금·중도금·잔금이라는 용어가 있다. 계약금은 보통 매매대금의 10% 선이고 중도금과 잔금은 계약 당사자 간 협의로 몇 퍼센트라고 정한 뒤 날짜를 지정해 입금하도록 돼 있다.
계약금 및 잔금을 송금할 경우 반드시 매도인 계좌인지 확인 후 진행하며, 등기부는 계약금 지급, 중도금 지급, 잔금 지급 시마다 그 직전에 확인하 여야 한다. 계약금이나 중도금을 받고도 다시 이중으로 매도하는 수가 있기 때문이다. 또한 계약서는 구체적이고 명백히 구분 후 작성하여 다툼이 없도록 한다. 특약조건이 있으면 그 특약도 명확히 기재하여야 하고, 동의할 수 없는 기재사항은 변경 또는 삭제토록 한다.
계약체결, 잔금 지급일에 공인중개사나 상대방이 보여주는 등기부등본만을 믿지 말고 모바일 인터넷등기소 등을 통하여 계약 체결하는 당일에 등기부등본은 본인이 직접 열람하여 확인해 보아야 한다.
등기부등본 사본은 더욱 의미가 없으며, 가급적 계약일은 관공서 및 은행이 휴무인 토요일 오후나 일요일에는 일단 계약을 피해야 한다.
평일에 진행해야만 급하게 은행을 이용하거나 근저당 말소, 소유권이전 등을 증명하는 법원접수증을 확인할 수가 있기 때문이다.
2) 기획부동산 사기
부동산 사건·사고 중 단연 1위는 기획부동산이다. 피해사례만 끊임없이 발생하고 있으며, 경찰의 수사를 통해 많은 업체가 사라져도 다른 조직이나 형태로 다시금 우후죽순 생겨난다.
기획부동산은 쉽게 말하면 싸고 쓸모 없다고 여겨지는 땅의 필지를 나눠서 비싸게 되파는 사기 거래다. 대부분의 기획부동산은 소위 ‘전주’라 불리는 사주의 지휘를 받으며, 조직적으로 기업과 같이 일사분란하게 움직이기 때문에 부동산에 잘 알지 못하는 사람들에게 접근하여 사기를 치는 것이다. 또한 사주는 절대 전면에 나서는 법이 없으며, 이들은 회사 경영에 참여하지 않고 명의만 빌려주는 일명 ‘바지사장’을 내세워 법인을 설립한다. 그리고 법인은 다시 3~4개 회사로 쪼개 본격적인 활동에 나선다.
땅을 매입할 때 법인이나 바지사장, 때로는 임직원 명의를 사용하기 때문에 행여 문제가 발생하더라도 사주 본인은 피해가도록 ‘안전 장치’도 만들어 놓기 때문에 생명력이 끈질기는 것이다. 또한 상황에 따라 사업장을 폐쇄 하거나 법인을 수시로 바꾸는 수법을 통해 흔적을 잘 남기지 않는다.
이에 대한 대처방법으로는 지분등기 방식을 파악해야 한다.
기획부동산을 운영하는 이들은 취직이 어려운 이들(주부·은퇴자)을 채용해서 고수익을 미끼로 1차 포섭한 후 교육한다는 명목하에 채용한 사람들이 가진 돈을 투자하게 만든다.
다음으로 그들의 지인에게 여러 경로를 통해 투자를 권유하고 계약하면 일정 수수료를 지급하게 된다. 다단계 판매 형식인데, 운영자 이외에는 모두가 피해를 입는 구조이며, 사기 유형에서 가장 많은 유형이 지분등기 방식이다. 이것에 대한 정확한 의미만 알아도 사기를 방지할 수 있다. 지분등기는 큰 땅을 작은 땅으로 개별등기를 하기 어렵기 때문에 지분으로(1/2, 1/10 등) 구분하는 등기다. 주의사항은 지분만 사고 팔 뿐 그 땅의 어떤 행위에 주체가 될 수 없다. 모두 공동으로 합의를 해야 하므로 소유만 할 뿐 처분이 잘 않되는 반쪽자리 등기다.
여기에 투자해서 나중에 이익이 남더라도 분쟁의 소지가 많을 수밖에 없는 구조다. 토지는 여러가지 경우의 사례 발생을 대비해야 되는 부동산 상품이다. 기본적으로 본인이 직접 확인할 수 있는 능력과 발품을 파는 적극적인 자세가 있어야 한다.
“회사가 책임진다”, “확실한 수익을 보장한다”는 달콤한 유혹에 빠져서는 안 된다. 좋은 땅을 보는 눈이 없다면 토지를 거래할 생각 자체를 버리는 게 좋다. 신문지상의 광고나 지인만을 믿고 경솔히 계약하면 안 된다. 매도자는 자기 부동산의 장점만을 내세우지 단점이자 결함을 말하지 않기 때문이다. 그렇기 때문에 토지거래를 할 때에는 도시계획여부, 개발제한 구역 여부 등도 꼼꼼히 확인하여야 한다.
3) 수익형 부동산 사기
수익형부동산 상품의 대표적인 피해 사례는 확정수익을 지급하지 않는 경우와 하나의 분양 상품을 이중삼중 중복 분양하는 경우로 나눌 수 있다. 이들 사례의 공통점은 '연간 12% 이상 수익률 지급' '1억원 투자로 월 200만원이상 임대수익' 등 고수익을 내세워 투자 피해를 입혔다는 점이다.
원룸형 건물에 투자하면 연 12%의 임대수익을 올릴 수 있다는 내용의 광고를 본 주부들이 투자했지만 임대수익을 받을 수는 없는 경우이다. 해당 광고를 보고 투자를 한 사람은 자신의 소중한 자금을 잃게 된다.
이에 대한 대처방법으로는 은행 이자의 몇 배의 확정수익이 보장된다고 과장된 광고에 현혹되어 계약을 체결하면 안 된다. 현재 은행 이자가 3~4%대인데, 투자 수익률이 12%라는 건 말이 안 된다. 보통 부동산 투자자들은 은행 수익의 2배 정도 수익이 나는 상품을 많이 선호한다. 그 이상의 수익이 나는 상품은 존재하지 않아서 관심도 안 준다. 그러나 투자에 미숙한 일반인은 수익률 환상에 빠져 사기를 당한다.
신문에 나는 수익형 부동산(원룸·지식산업센터·오피스텔·상가)들은 기본적으로 광고하는 만큼 수익이 나기 힘들다. 수도권 지하철 내부에서도 이런 전단지를 많이 볼 수 있다. 1억원을 투자해서 월 2백40만원의 수익을 얻을 수 있다는 광고는 주로 은퇴자를 노리는 사기다.
부동산을 투자 할 때는 수익형부동산 투자 시 분양업자가 내거는 달콤한 조건보다는 사업성부터 꼼꼼히 따져봐야 하며 호텔이나 오피스텔 등을 분양 받을 때는 등기방식이 구분등기인지, 지분등기인지 살피는 것이 중요하다.
개인별로 소유권이 인정되는 구분등기와 달리 지분등기는 공동소유 개념으로 재산권 행사에 문제가 생길 소지가 있기 때문입니다. 수익형 부동산 중에는 입주 단계임에도 분양이 진행 중인 경우가 많은데 주변 시세와 수익률 등을 꼼꼼하게 따져보고 계약해야 하며 가장 중요한 건 대출이자, 재산세, 공실률 등을 모두 포함한 실질수익률이 얼마인지 따져봐야 한다는 것입니다.퇴직금을 가지고 정기적인 수입을 원하는 사람들을 주요 타깃으로 한다.
이런 부동산은 공실이 생길 경우 관리비는 소유주가 계속 부담해야 함을 미리 말하지 않는 경우가 대부분이다. 초보 투자자들은 일반 빌라나 아파트처럼 쉽게 임대가 되겠지, 안 되면 그냥 대출이자나 내면 되겠지 하다가 큰 손해를 본다. 이런 수익형부동산은 ‘대출이자 < 월세’ 구조로 이어가지 못하면 운명은 비슷하다.
더 좋은 내부구조와 교통환경을 가진 비슷한 지식산업센터·오피스텔·원룸 등이 나오면 이전의 부동산은 수요가 급감하고 대출이자를 감당하지 못하게 되면 결국 경매로 나오게 된다. 투자에 앞서서 권리 관계(등기부등본상 대출과 압류 유무와 소유권 이전 문제유무)와 주변 비슷한 부동산 상품이 임대가 잘되고 있는지는 기본적으로 알아보고 투자해야 한다. 자신이 사무실 용도로 쓴다고 할지라도 나중에 처분할 때 임대가 잘 안 되는 물건이라면 애물단지가 될 가능성이 크다.
