부동산을 매수할 때 알아야 할 취득세 절세 방법
부린이 탈출을 위한 부동산 이야기
부동산 매수 시 취득세는 생각보다 상당한 비용이다. 주택을 구매하면 부동산 가격에 따라 취득세가 달라진다. 6억 원 이하 주택은 1%, 6억 원 초과 9억 원 이하는 1~3%(누진적용), 9억 원 초과 는 3%의 세율이 적용된다. 여기에 취득세액 기준의 지방교육세 10%와 전용면적 85㎡ 초과 시 농어촌특별세 20%가 추가된다. 다주택자에 대한 중과세율(8~12%)은 2022년 12월 21일 이후 폐지되 어 현재는 주택 수와 관계없이 기본세율이 적용된다. 감면 혜택을 적극적으로 활용하면 세금 부담을 크게 줄일 수 있다.
2025년 5월 16일부터 시행되는 생애최초 주택 구입자 취득세 감면 제도는 흥미로운 혜택 을 제공한다. 이 제도에 따르면, 본인과 배우자 모두 무주택자이고 주택의 시가표준액 또는 신고가액이 12억 원 이하인 경우, 취득세 산출세액에 따라 세금 감면 혜택을 받을 수 있다. 취득세 산출세액이 200만 원 이하라면 전액 면제되며, 200만 원을 초과할 경우에는 초과분만 납부 하면 된다. 다자녀, 신혼부부, 청년 등에게도 일정 조건 하에 감면 혜택 이 제공된다.
2025년 1월 1일부터 다자녀 가구 지원 정책이 대폭 확대 되어, 자녀 기준이 기존 ‘18세 미만 3명 이상’에서 ‘2명 이상’으로 완화 되었다. 이에 따라 2자녀 이상 가구는 자동차 구입 시 50% 감면을, 3자녀 이상 가구는 100% 면제 혜택을 받을 수 있게 된다. 전용 60㎡ 이하 주택을 임대용으로 등록하면 수도권은 6억 원, 비수 도권은 3억 원 이하일 경우 취득세가 전액 면제되며, 세액이 200만 원 을 초과하면 85% 감면된다. 60㎡ 초과 85㎡ 이하 장기 임대주택(10년 이상)을 20호 이상 보유하거나 취득하면 50% 감면을 받을 수 있다. 단, 임대사업자 등록은 취득일로부터 60일 이내에 완료해야 하고 의무 임대 기간을 준수하지 않으면 추징된다.
청약 당첨 또는 미분양아파트 매수 시 추가 혜택도 있다. 2025년 12월 31일까지 비수도권 소재 전용면적 85㎡ 이하, 6억 원 이하 미분양주택을 건설사로부터 매수하면 원시 취득세의 50% 감면이 적용된다. 여기에 지방자치단체별 조례에 따라 추가 감면도 가능하다. 주택 수 산정 기준도 취득세율 결정에 중요한 요소다. 취득세율은 주택뿐만 아니라 1억 원 초과 주거용 오피스텔, 조합원 입주권, 분양권 등 을 포함한 세대별 보유 수에 따라 정해진다.
특히 2020년 8월 12일 이 후 취득한 분양권과 입주권도 주택 수에 포함된다. 입주권은 관리처분인가일 또는 멸실일, 분양권은 분양 계약일 기준으로 계산된다. 기존 주택을 모두 처분한 후 새 주택을 취득하면 1주택자로 간주되어 일반세율이 적용된다. 정확한 취득세율과 감면 적용 여부는 반드시 사전에 확인해야 한다. 실제 적용되는 세율과 감면은 취득일, 주택 수, 주택가격, 보유 이력에 따라 달라진다.
특히 일시적 2주택자는 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 기존 주택을 처분해야 비과세 요건을 충족할 수 있다. 취득 당시 정확한 판단을 위해 국세청, 지방자치단체 세무과 또는 세무 전문가와 상담하는 것이 중요하다. 취득세는 반드시 기한 내에 신고하 고 납부해야 한다.
절세를 위한 명의 분할은 신중하게 접근해야 한다. 가족 간 명의 이전 을 통한 취득세 절감은 조세 회피로 판단될 수 있으므로 세무 전문가의 조언 없이 무분별하게 진행하는 것은 위험하다. 특히 명의변경이 반복되거나 실질적인 소유와 불일치할 경우, 불이익이 클 수 있다.
결국 현명한 취득세 전략이 성공적인 투자로 이어진다. 투자자의 상황에 따라 감면 혜택을 최대한 활용하고, 불필요한 중과를 피할 수 있는 계획을 수립하는 것이 중요하다. 주택 수, 주택가격, 임대사업자 등록 여부, 법인 설립 여부 등을 종합적으로 검토해 자신에게 맞는 절세 전략을 실천해 야 한다.
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