서울 부동산 전망, 2040 서울도시기본계획
서울 도시기본계획을 알면 미래가 보입니다.
안녕하세요.
경제적 자유를 꿈꾸는 재텍큰타이거 입니다.
지난 3월 3일에 2040 서울도시기본계획이 발표됐습니다.
도시기본계획은 국토계획법상 도시의 기본 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획으로 5년마다 재정비하는 계획입니다.서울시가 추진할 각종 계획의 지침이 되는 최상위 계획이자 향후 20년 서울이 지향할 미래상을 담은 장기계획입니다.
서울은 대한민국의 수도이기 때문에, 서울 부동산의 방향이 대한민국 부동산의 바로미터가 되기도 합니다. 서울 거주자는 물론이고 경기도나 타지역 분들이라도 한번쯤 관심있게 볼 필요가 있습니다. 2040년 서울은 어떤 모습으로 발전해있을까요?
서울시에서 계획한 도시미래 간략히 살펴보도록 하겠습니다.
6대 공간계획
서울시 미래 공간 계획은 6가지로 정리됩니다.
1. 보행 일상권 도입
2. 수변 중심 공간 재편
3. 중심지 기능 강화로 도시경쟁력 강화
4. 다양한 도시 모습, 도시계획 대전환
5. 지상철도 지하화
6. 미래교통 인프라 확충
이 6가지를 간략히 종합하면, 서울 3대도심의 (강남, 여의도, 종로) 기능을 고도화하고, 한강과 4대천(안양천,중랑천,홍제천,탄천) 중심의 개발입니다. 또한, 새로운 도시계획 패러다임인 비욘드조닝(Beyond Zoning)과 35층 높이기준을 삭제하여 유연한 스카이라인을 만든다는 것입니다.
한강르네상스를 꿈꿔왔던 오세훈 시장인만큼, 도심과 한강변라인을 고도화하여 디지털 대전환시대 미래공간을 만들겠다는 계획입니다. 2040년 서울 도시가 어떤 모습으로 개발되며, 어디로 부동산 돈이 몰릴 것인지 느낌이 오시나요?
아래에서 각 항목별로 자세히 살펴보겠습니다.
서울시 발표내용인 팩트와, 제 생각인 의견은 구분되어야 할 것 같아, 제가 덧붙인 생각은 파란색으로 구분하겠습니다. 팩트와 의견은 구분되어야죠. 잘 구분하여 따라오시기 바랍니다.
1. 보행 일상권
주거용도 위주 일상공간 개편해 도보 30분 자립생활권으로 만듭니다. 보행 일상권은 코로나 이후 달라진 라이프스타일을 반영한 도시공간 개념입니다.
30분 이내 보행권 안에서 일자리, 여가, 녹지, 상업시설, 대중교통 거점 등을 복합적으로 누리는 자립 생활권으로 업그레이드한다는 내용입니다. 물리적 보행권 반경은 인구 2-3만명, 행정동 1-2개, 도보 30분내 지역입니다. 1-2개 역세권을 중심지로 하여 개발할 계획입니다.
이를 위해 지역별로 부족한 시설과 필요기능을 보완하기 위해 유연한 용도지역을 부여한다는 것이 핵심입니다.
예를 들어 생활편의시설이 부족한 주거지역에는 업무상업 기능 도입을 위한 용도지역을 부여한다는 것입니다. 주거/업무/상업/공업으로 단순하게 구분되었던 용도지역을 유연화하고, 용도도입의 자율성을 높여 유연한 도시 체계를 만드는 것입니다.
2. 수변 중심 공간 개편
서울 전역 61개 하천의 잠재력을 활용해 시민생활의 중심으로 만듭니다. 삶의 질을 높일 대표공간으로 '수변'에 주목합니다.
하천 크기와 위계에 따라 아래와 같이 개발합니다.
1) 소하천/지류 : 수변테라스 카페, 쉼터, 공연활동 등을 통해 수변친화 생활공간 조성
2) 4대지천 : 특화거점을 찾아 명소로 조성하고 배후주거지와 접근성 높여 수변활성화
3) 한강 : 한강과 일체화된 도시공간 조성, 업무상업관광의 중심으로 개발
한강르네상스 오세훈 시장이 꿈꾸는 서울은 한강과 수변에 집중되어 있습니다. 한강변은 35층 아파트 층수제한이 풀리고, 재건축재개발 규제가 완화됨에 따라, 가장 발전하는 지역이 될 것입니다.
한강변 여의도, 이촌, 반포, 압구정, 성수, 잠실 라인이 눈에 띄게 발전하겠네요. 그리고 탄천, 안양천, 중랑천, 홍제천 라인도 눈여겨 봐야겠네요.
3. 중심지 기능 강화
기존 중심지 체계 (3도심, 7광역중심, 12지역중심)은 유지하되, 3도심(서울도심, 여의도, 강남)을 중심으로 그 기능을 고도화해 서울 글로벌 도시경쟁력을 강화할 계획입니다.
서울 도심(종로 일대) : 서울의 상징적 공간임에도 지난 10년간 정비사업 제한으로 활력을 잃고 성장이 정체되었습니다.
남북 4개축 (광화문~시청, 인사동~명동, 세운지구, DDP)와 , 동서방향 글로벌 상업축의 4+1축을 조성해 서울도심 활력을 확산한다.
이를 실현하기 위해 도시규제를 합리적으로 완화합니다. 획일적인 높이규제를 유연화하고, 인센티브를 통해 용적률을 상향합니다.
여의도는 용산정비창 개발을 통해 국제업무기능과 연계해 한강을 중심으로 한 글로벌혁신 코어로 조성하고, 강남은 경부간선도로 입체화, 국제교류복합지구 조성 등과 연계한 가용지 창출로 잠실, 서초 등 동-서 방향으로 확산 계획입니다.
서울 도시개발 계획은 도심 3축이 중심입니다. 서울은 도심 3축을 중심으로 계속 발전 성장해나갈 것입니다. 도심 일자리의 중요성, 일자리 지역과의 접근성은 갈수록 중요해질겁니다.
여의도 강남은 더 말할 필요 없을 것이구요. 금번 서울도시계획에서는 서울도심(종로) 개발계획을 눈여겨 봐야겠습니다. 그동안 상대적으로 낙후되어 있던 청계천 일대 4+1 도심지구가 발전할 것으로 보입니다. 3대 도심중에서도 가장 비중높게 언급하였네요.
4. 경직된 도시계획 대전환
급속하게 변하는 도시를 담아내기 위해 도시계획 대전환을 추진합니다. 용도지역제, 스카이라인 관리기준 대대적 개편이 핵심입니다. 용도지역제를 비욘드조닝(Beyond Zoning)로 개편합니다. 주거업무상업 등 기능 구분이 사라지고, 미래 융복합 시대에 맞는 서울형 新용도지역체계를 만듭니다.
서울에 일률적으로 적용됐던 35층 높이기준을 삭제하고, 유연한 스카이라인 가이드라인으로 전환합니다. 건물 용적률을 상향하는 것은 아니고, 동일한 밀도에서 건물 높낮이를 조화롭게 배치한다는 것입니다.
금번 서울도시계획 2040에서 언론에 가장 많이 보도됐던 내용이 35층 기준 삭제입니다. 그만큼 서울 도시의 미래에서 중요한 역할을 할 것으로 보입니다. 금번 잠실주공5단지도 최고층수 35층 이상으로 정비사업 심의가 통과하였습니다. 한강변 재건축단지들의 사업성이 좋아지면서, 정비사업속도도 빨라질 것입니다.
10년뒤에는 한강변 고층 아파트가 줄지어 설테고, 서울의 스카이라인이 눈에띄게 변할 것입니다. 고급 고층아파트 조명으로 빛나는 한강변은 더욱 빛날겁니다. 한강변 아파트의 전성기가 될 것 입니다. 한강변 고급 아파트들로 서울아파트 가격 천장이 다시한번 뚫리겠네요.
5. 지상철도 지하화
도시공간 단절, 소음진동으로 지역활성화를 막고 있던 지상철도를 단계적으로 지하화합니다. 서울 중심부에 새로운 공간을 창출해 가용공간 부족문제를 해소할 것으로 기대합니다.
서울 내 지상철도 구간이 101.2km 에 달합니다. 서울내 차량기지 면적은 4.6km² 입니다.
지상철도 부지를 효율화하겠다는 계획은 매번 나왔던 것 같습니다. 하지만 예산문제에 매번 막혔고, 차량기지 이동은 타 지차제의 반대로 이루어지지 못했습니다.
이번 계획은 이루어질수 있을까요?
계획대로 개발된다면 지상철도 인근지역이 들썩이겠네요. 지상철로 소음, 진동의 영향을 받았고, 철로로 지역내 공간 단절이 있었던 곳에는 대호재입니다. 어떻게 진행될지는 지켜봐야겠습니다.
6. 미래교통 인프라 확충
자율주행, 서울형 도심항공교통(UAM), 모빌맅허브, 3차원 물류네트워크 등 미래교통 인프라를 확충하겠다는 계획입니다.
UAM(Urban air mobility, 도심항공교통)은 김포공항부터 용산까지 시범노선 운영후, 단계적으로 삼성, 잠싱 등까지 확장계획입니다.
출처 : 뉴시스UAM 이 뭔지 처음알았네요. 이런 하늘을 나는 택시입니다.
공항에서 서울도심까지 이동하는 것인데, 진짜 상용화 될 수 있을지, 안전할지 의문입니다. 추락할 것을 대비해 한강변으로 운행하는 것으로 보입니다.
서울도시계획대로 2025년까지 상용화된다면 뉴욕 부럽지 않은 글로벌시티가 되겠네요. 이번 계획에서 UAM 노선도도 의미가 있습니다. 서울시에서 만드는 하늘 택시 정거장도 용산업무지구/삼성잠실입니다. 교통은 일자리를 중심으로 만들어질 수 밖에 없고, 도시의 발전도 일자리가 중심이 될 수 밖에 없음을 잘 보여줍니다.
22년 12월까지 2040 서울도시계획 최종안이 완료될 예정입니다. 지금 안과 크게 달라지는 것은 없을 것 같습니다.
서울은 3대도심(일자리)와 수변(물)을 중심으로 개발될 계획입니다. 일자리가 있는 3도심 지역이 계속해서 발전하고, 땅값은 더 비싸질겁니다. 서울 부동산의 미래에 맞춰 내집마련과 투자 잘하시길 바라겠습니다.
by 재텍큰타이거
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