갭투자 노하우 : 오를 만한 부동산 찾는 방법
안녕하세요. 오랜만에 글을 올리게 되었습니다.
저는 따라하는 재테크 라는 책을 쓴 저자 김경환 회계사입니다.
현재 2030자기계발카페 리뉴와 더불어 2030부동산경매모임을 기수제로 운영 중에 있습니다.
오늘은 제게 많은 회원들이 문의를 하는 내용에 대해 노하우를 전달하는 글을 적어보겠습니다.
제 개인적인 뿌듯함에서 인지는 모르겠지만, 저는 이 글이 값으로 매기면 100만원짜리라 생각합니다.
대가 없이 공유하는 만큼, 많은 분들이 부동산 문맹에서 벗어났으면 하는 바람입니다.
혹시 문의/제휴/상담이 필요하신 경우 인스타그램 @cpafinance 로 DM 부탁드릴게요 :)
그럼 시작합니다!
갭투자 노하우 : 오를 만한 부동산 찾는 방법
[갭투자 기본 전제]
1) 부동산을 ‘산다’라는 건 두 가지 의미가 있습니다. 거주(Living)와 구매(Buying) 인데요. 이 두가지를 반드시 구분하여야 합니다. 둘 다 괜찮은 부동산은 비싸요. 남들 눈에도 너무 좋아보여서 이미 많은 사람들이 무리해서 가격을 올려 두었을 겁니다.
2) 우리는 자본이 많지 않습니다. 설령, 자본이 많더라도 적은 자본으로 큰 수익을 올리고자 합니다. 그렇기 때문에 아직 가격이 많이 오르지 않은, 다른 말로 하면 머지않아 오를 매물을 찾아 투자하는 것이 가장 좋고, 이 전제가 되어야 합니다.
3) 갭투자는 애초에 적은 돈을 들여서 구매를 하는 것이며, 전세입자의 전세금을 매매대금 일부로 활용하는 방식이다보니, 해당 매물에서의 거주가 사실상 어렵습니다. 그러므로 거주할 곳은 따로 보셔야 합니다.
4) 거주할 곳을 찾는 방법은 단순합니다. 직장 가깝고 교통 편리하고 학군 좋고 편의시설 잘 되어 있으면 되지요. 보통 내가 생활하는 생활 반경을 기준으로 매물 탐색을 시작하면 됩니다. 잘 아는 동네에서 출발을 하는 거지요.
5) 그런데 구매할 곳을 찾는 방법은 어렵습니다. 오를 만한 곳을 찾아야 하는데, 어디가 오를 지 감이 없을 뿐만 아니라, 내가 익숙하지 않은 동네를 분석해야 하는 경우가 많은데 그 방법 또한 어렵게 느껴지기 때문입니다.
6) 오를 만한 곳은, 다르게 바꿔 말하자면 아직 덜 오른 곳이고, 이걸 다시 바꿔보면 결국 [아직 사람들이 살기(Living)에는 불편해서 거주 목적의 구매가치를 덜 느끼는 곳] 입니다. 가격은 수요와 공급에 의해 결정되는데, 부동산은 不動産(움직이지 못하는 자산) 이라는 한자 의미 풀이처럼, 공급이 고정되어 있다보니 수요가 많으면 많아질수록 가격이 오릅니다. 그런데 거주 목적의 구매가치가 떨어지니 수요가 정체되어 가격이 오르지 않는 상황인 것입니다.
7) 우리는 이런 곳을 노려야 합니다. 세대당 주차대수가 부족하다, 구획정리가 제대로 되어 있지 않다, 공사현장이 많다, 동네가 낙후되어 있다, 심지어는 주변에 혐오시설이 있다 라는 조건들이 우리에게는 오히려 장점이자 기회로 작용할 수 있게 됩니다.
8) 예를 들어, 매물이 하나 있는데 그 매물 앞에 백화점 공사를 크게 한다고 해보겠습니다. 얼마나 시끄러울까요? 그곳에 사는 사람들은 소음 스트레스로 굉장히 힘들어 합니다. 매일 같이 민원을 넣을까 고민하고 하루하루를 힘들게 버팁니다. 백화점이 들어선다는 소식에 해당 매물은 가격이 많이 올랐을 것입니다. 그런데 백화점이 막상 들어서면 어떻게 될까요? 백화점 주위로 추가적인 인프라들이 생기고 개발되기 때문에 더 많이 오릅니다. 부동산은 주식처럼 가격이 선반영에 그치지 않고, 후반영까지도 일어나기 때문입니다. (왜냐하면, 주식은 눈에 보이지 않지만 부동산은 눈에 보이기 때문에 사람들이 눈으로 보는 것에 대한 체감을 훨씬 강하게 느끼기 때문입니다.)
그런데 여러분이 이 매물을 거주목적으로 구매하고자 할까요? 임장을 가도 주위에서 소음 때문에 힘들다 스트레스가 크다 이런 안좋은 소리만 합니다. 이미 가격도 올라있구요. 안 삽니다. 편하고 인프라가 잘 갖춰진 곳에서 살고 싶으니까요. 백화점이 다 지어질 때쯤, 혹은 다 지어지고 나서 관심을 가지기 시작합니다. 그때는 이미 많이 올라있지만 어쩔 수 없지요.
한편, 여러분이 이 매물을 구매목적으로 본다면 어떨까요? 세입자만 잘 구하면 됩니다. 세입자는 고통스럽겠지만, 여러분은 그 고통을 부담하지는 않으면서도 가격 상승의 혜택을 누립니다. ‘양도세 비과세를 받으려면 실거주를 해야한다던데….’ 라는 생각을 하시는 분도 있습니다. 네 맞습니다. 백화점 다 지어지고, 전세 만료되면 그때 입주하시면 됩니다. 그때쯤이면 부동산 가격이 많이 올라서 전세금 이상의 담보대출도 나오게 될 수 있을 테니, 결국 여러분은 추가로 들이는 돈 없이 구매 목적의 갭투자 매물이 매력적이게 탈바꿈 되었을 때 거주할 수 있게 되는 것입니다.
이론적인 부분은 여기까지 하고, 실천 가능한 지식으로 넘어가보도록 하겠습니다.
그렇다면 과연 갭투자 매물, 즉 오를만하고 투자할만한 매물을 어떻게 찾을까요?
1) 먼저, 본인의 투자 가능 금액을 파악해야 합니다. 만약 시드가 5천만원이라고 하면, 매매가 – 전세가가 5천만원 이하여야 할 것입니다. 3억짜리 집이라고 하면, 전세가가 2억5천 이상은 되어야 하겠지요. 세금, 복비도 고려해야 합니다. 3억짜리 집의 취득세는 등기비 포함 400만원 정도를 잡고, 복비는 150~200만원 정도를 잡으면 됩니다. 그럼 결국 600만원 정도가 실제 비용으로 나가는 셈이니, 사실상 전세가가 2억6천4백은 되어야 하겠지요. (만약 4억짜리 집이라면 취득세 550만원에 복비 250~300만원을 감안해 전세가 3억6천1백은 넘어야 할 것입니다.)
한편, 본인의 투자 가능 금액에는 마이너스통장과 신용대출 금액을 포함합니다. (담보대출은 포함하지 않습니다.) 이 기준은, 생계자금을 제외하고 내가 해당 부동산을 구매하지 않은 상태에서 사용이 가능한 모든 현금의 합을 의미합니다. (담보대출은 구매시 받을 수 있는 것이다보니 제외하는 것이지요.)
*제가 운영하는 2030부동산경매모임 참가자들의 평균 시드는 5천만원입니다. 그래서 이걸 기준으로 잡아서 적어 보았습니다. 2030들은 결혼도 해야 하고, 집도 장만해야 하고, 차도 사야 하고, 품위유지도 해야 하고, 돈 나갈 곳들이 매우 많아서 그만큼 투자가 쉽지 않지요. 모든 돈을 부동산에 올인할 수는 없는 일이니까요.
2) 시드를 파악했다면, 지역 탐색을 시작해야 합니다. 지역 탐색은 크게 두 요소를 보아야 하는데요. 우선 인프라가 개발될 수 있는 요인들이 있는 지역을 탐색합니다. 혐오시설이 없어진다거나, 지하철이 들어선다거나, 도로정비가 예정되어 있다거나, 공원이 조성된다거나, 호수나 하천을 재정비 하는 등의 [입지조건]이 첫번째이며, 분양 예정 물건들이 주위에 있는지, 해당 지역의 총 세대 수는 얼마나 되는지, 신축 아파트나 빌라들이 들어서 있는지 등의 [수요공급조건]이 두번째입니다.
주식으로 따지면, 입지조건은 해당 회사의 가치를 고려한 가치 투자 기법(가치가 좋은 회사의 주식은 가격이 오른다)이고, 수요공급조건은 차트를 분석해 가격 흐름을 고려한 차트 투자 기법(수요공급원칙에 의해, 수요가 많고 거래량이 많으면 가격이 오른다)에 해당합니다. 우리는 둘 다 봐야 합니다. 두 조건이 다 들어맞는 매물이 제일 좋겠지만, 그렇지 않더라도 적어도 하나에는 해당해야 합니다.
3) 그럼 위의 기준에 맞게 분석을 시작해 봅시다. 저는 이 글을 2030을 타겟으로 작성하고 있는 중이기 때문에, 경기도를 타겟으로 잡아서 분석해 보도록 하겠습니다.
[입지조건]
네이버 지도를 열어봅니다. 잘 아시겠지만 파란색은 물, 녹색은 산지를 뜻합니다. 사람들은 물좋고 산좋은 곳에 살고 싶어 합니다. 인근을 들여다 보는 것이 좋습니다.
지적편집도 보기로도 바꿔봅니다. 신도시들이 보이는데, 신도시들은 이미 많이 올랐습니다. 신도시 인근은 어떨까요? 신도시의 생활 반경에 속하는데 아직 오르지 않고, 추가 개발이 진행될 수 있는 곳들이 분명 존재할 것입니다. 그런 곳을 찾으면 됩니다.
조금 더 확대해서 들어가보면, 동탄신도시가 개발되고, 그 생활권 확장이 예정되면서 개발예정지구들이 옆에 있는 모습이 보입니다. 그 다음은 어떨까요? 이곳들이 개발되고 나면 어디가 개발 예정지구로 추가될까요? 이런 것들을 고민해 보셔야 합니다.
이렇게 개발예정지구를 박스로 묶어서 표기해놓고, 지적편집도를 꺼봅니다. 조금더 지도가 잘 보이게 됩니다.
제 눈에 들어온 건 일단 네 곳입니다. 위의 둘은 산지, 아래 둘은 물입니다. (오른쪽은 이미 동탄신도시 가격상승분이 반영되어 있을거라 생각해 체크하지 않았습니다.)
이 중에서 보통리 저수지가 제일 크니까, 이 동네를 한번 보겠습니다. 항공뷰와 로드뷰를 살펴봅니다.
엄청 크네요. 오른쪽 로드뷰 사진도 너무 예쁘구요. 아직 제대로 개발되지 않은 모양새입니다.
한편, 지하철역은 가까운지 체크를 해봅니다. 머네요… 마이너스입니다. 그래도 화성JC, 정남IC가 있어서 차로는 이동하기가 편해 보입니다.
이동네가 지하철만 들어서게 되면 엄청 오를 수 있겠네요.
한편, 분석 도중 눈에 띄는 곳들이 있습니다.
여기 두 곳 입니다. 보통리저수지 왼쪽 기천저수지는 상황이 비슷하게 지하철이 발달되어 있지 않으므로 패스하고, 어천역 인근에 어천저수지가 있는 걸 볼 수 있습니다.
저는 이런 상황에서 어천저수지로 탐색구역을 변경하고 살펴봅니다. 항공뷰는 없고 로드뷰만 있네요. 로드뷰를 살펴보고 위성지도를 확대해서 인근을 확인해봅니다.
보니까 저수지 우측 상단에 지반정리가 된 곳이 있어 로드뷰로 살펴보았습니다.
개발현장이면 좋았을 텐데 호수농장으로 되어 있네요. 그래도 개발이 충분히 가능한 정도의 크기이니 향후 주거인프라로 탈바꿈될 가능성이 있습니다.
다시 돌아와서, 보통리를 살펴봅니다.
호갱노노를 접속합니다. 보통리를 검색해봅니다.
매물이 없어 갭투자가 불가능하네요! 위에 수기리가 있으니 그걸 눌러봅니다.
인근 아파트/오피스텔은 두 곳 뿐이네요. 둘 다 호수와의 입지가 좋지 못합니다. 입지조건으로 인한 구매 매력이 작은 편이네요. 그런데 거래량을보니 2021년 3월부터 매달 거래가 이루어지고 있는 모양새이다보니, 세대 수가 적음에도 무언가 일어날 조짐이 있는 듯 보여 임장을 하게 되면 혹은 인근 부동산에 확인을 해보면 내용 파악이 가능할 것 같습니다.
한편, 청광플러스원 역시 올해 거래가 상당히 활발하게 이루어 졌습니다. 인근 개발 호재나 인프라 향상 가능성을 살펴보면 좋을 것 같다는 생각이 듭니다. 저라면 이정도 분석을 하고나서 해당 단지들 인근 부동산에 전화를 해서 물어봅니다. 요근래 왜이렇게 거래량이 많아졌는지, 개발호재가 무엇인지 등을 전화로 물어보면 잘 알려줍니다.
그런데 단순하게만 봐도… 30평대 아파트가 2억이 안되는게 너무 저렴한데요…?^^ 저는 매수의사가 없으니 추가분석은 하지 않을텐데, 무주택자이신 경우 한번 분석해 보시는 것도 좋을 듯 합니다.
다음으로, 어천리도 한번 살펴 보도록 하겠습니다.
여기도 없네요. 매송면이 있으니 누릅니다. 눌러봐도 매물이 없네요. 아파트/오피스텔이 들어서기 전인듯 보입니다. 분양예정물건이라도 있는 지 확인해 보는 게 좋겠네요. 분양이 예정되어 있고 지역이 개발될 조짐이 보인다면, 굳이 아파트/오피스텔이 아니어도 다세대/다가구 투자를 통해 집을 사두는 방향으로 갭투자도 가능하기 때문입니다.
이런식으로 입지조건 분석을 하시면 됩니다.
사실, 이 글을 읽는 분들이 굉장히 생소할 만한, 안 찾아 봤을 것 같은 동네를 위주로 확인해 보았습니다. (저도 위의 두 동네 잘 모릅니다.) 그래야 원리를 배울 수 있을 거라는 생각이 들어서요.
[수요공급조건]
호갱노노에서 검색필터(유형)를 ‘분양’으로 맞추고 지도를 훑습니다. 꽤 많은 곳들의 분양이 예정되어 있습니다.
이런 곳들의 분양이 실입주까지 이어지면, 결국 인근 인프라가 좋아져 주변 매물들까지 가격이 오르게 됩니다.
우리가 봤던 어천저수지와 보통리저수지 인근에는 분양 매물이 없네요. 아쉽습니다. 아직 개발되려면 멀었다 라는 말이 되겠지요.
살펴보다보니, 어천저수지와 보통리저수지 사이에 있는 분양 매물들이 눈이 갑니다. 그 중 개천과 가까운 오목천역 근처의 분양매물과 우측 하단 융건릉 인근이 눈이 갑니다.
오목천동에 쌍용더플래티넘이 들어서고, 안녕동에는 화성태안우미린센트포레가 들어서네요.
이 두 지역 인근에 있는 다른 아파트들에 갭투자 해놓으면 좋을 수도 있겠네요. 너무 꽂히지는 말고, 가볍게 분석을 시작해봅니다.
네이버 부동산에 접속해 매물 탭을 클릭해주세요. 오목천역을 검색합니다.
태산아파트와 청구1차아파트가 그나마 저렴해 보입니다. 그러나 전세매물이 없네요.
이런 경우에 저는 매물들이 올라와있는 매매 물건에 적힌 부동산으로 전화를 합니다. 전세시세 얼마인지, 전세매물 앞으로 나올건 없는지, 5천만원을 가지고 갭투를 희망하는데 가능한 매물이 있을지 등을 물어봅니다. 부동산 사장님들과 친하게 지내면서 계속 이런저런 것들을 물어보고 안부전화를 드리다보면, 괜찮은 물건이 나왔을 때 알려줍니다. 전세매물도 분명 풀리게 되어 있습니다. 그러면 갭이 맞는 물건이 반드시 나올테고, 그걸 잡으시면 되는 것이지요.
이번에는 안녕동을 검색해봅니다.
비싸네요. 시드 5천으로는 택도 없어 보입니다...^^ 그나마 우남블루존아파트 정도가 볼만한 듯 합니다.
보니까 전세매물이 있습니다. 매매 매물도 있네요. 당장 맨 위에 보이는 매물로만 비교해보면 갭이 7천입니다. 보니까 매물이 84타입/74타입/59타입이 있는데요.
이런식입니다. 그런데 59타입을 보니 방3개 화장실2개네요. 컨디션이 괜찮아 보입니다. 방3개짜리가 2.6억이라니… 개인적으로 매력적으로 느껴집니다.
보면 정상입주, 주인거주중 이런 표현이 나오는데요. 이 말은 주인이 살고 있기 때문에 매매와 동시에 여러분이 입주가 가능하다는 뜻입니다. 다른 말로 하면, 매매와 동시에 전세입자를 받을 수 있다는 얘기가 되겠지요. 여러분들은 이런 매물을 고르셔야 합니다. 기존에 전세가 껴있는 매물은 저렴하더라도 갭투자가 불가능하기 때문에 의미가 없습니다. 아래처럼 매매가 3억에 전세가 1.3억인 경우, 실투자금이 1.7억이 들기 때문에 굳이 이 아파트를 볼 이유가 없는 것이지요. 시드가 1.7억이라면 매매가 기준 5억짜리 아파트를 봐도 될 정도니까요.
아무튼, 59기준 2.65억 주인세대 거주 매물과 더불어 매매로 나와있는 매물들을 위에서 확인했는데, 이어서 전세 매물도 확인해 보겠습니다.
84기준 2.8억, 59기준 2.2억입니다.
84매물은 3.5억이었는데, 3.5 – 2.8 = 0.7억의 갭이 존재하며
59매물은 2.65억이었는데, 2.65 – 2.2 = 0.45억의 갭이 존재합니다.
취등록세, 복비를 감안하더라도 59매물은 5천만원의 시드만 가지고도 투자가 가능하겠네요!!
(제가 이런 매물을 의도적으로 찾아놓고 글을 작성하는게 아닙니다 여러분. 이런식의 매물이 상당히 많구요, 여러분도 충분히 찾으실 수 있습니다.)
한편, 사실상 이 매물은 윤건릉과 거리가 조금 있고, 분양예정지인 화성태안우미린센트포레와 대로를 사이에 두고 있다보니, 입지적인 매력에 대해서는 조금 더 해당 지역에 대한 임장과 더불어 분석이 필요할 것으로 보입니다. 갭이 맞는다고 해서 무조건 좋은건 아니니까요. 분석해볼 가치가 있겠다 정도로 이해하시면 됩니다. 역시 저는 이 단계가 되면 해당 물건 부동산에 전화를 걸어서 이것저것 물어봅니다. 개발 호재가 있는지, 인프라는 어떤지, 주로 어떤 사람들이 찾고 누가 거주하고 있는지(누구라고 하면 신혼부부인지, 학구열이 강한 부모세대인지, 중장년층인지, 회사원들인지 등등의 유형을 말하는 것입니다.) 물어봅니다. 그러고 괜찮다면 매물을 보고싶다고 말해 스케쥴을 잡고 임장 겸 매물답사를 가게 됩니다.
임장 및 답사를 가서 괜찮으면 계약을 하고 잔금일을 좀 여유를 두어 세팅한 뒤, 잔금일 내로 전세입자를 구해 갭을 맞추는 식으로 매수 진행을 합니다.
*한편, 계약일과 잔금일은 1~2달 정도 기간을 두기 마련입니다. 당장 오늘 계약한다고 해서 다음주에 내 집이 되지 않을 수 있습니다. 임장 및 답사 노하우라든가, 잔금일 내에 전세입자를 세팅하는 노하우 등도 있는데, 이런 부분까지 다 다루기에는 시간적 여유가 없네요. 모임에서 강의를 통해 가르쳐주는 지식들이다보니 기회가 된다면 여기다가도 내용을 풀어서 올려보도록 하겠습니다. :)
[맺음말]
갭투자를 위해서는 손품과 발품을 열심히 팔아야 합니다. 그리고 미래를 그려볼 줄 알아야 합니다. 지금 별로여 보이고 개발이 덜 되어 낙후된 것처럼 보이더라도 결국 개발되고 인프라가 형성되면 가격이 오르기 마련이니까요. 누군가는 부동산이 고점이라고 하고, 누군가는 아직도 충분히 상승할 것이라고 말합니다. 저는 거시적인 얘기를 하고 싶지는 않습니다. 고점이든 저점이든 오를만한 부동산들은 오릅니다. 다른것들이 떨어질 때 같이 떨어지지 않습니다. 미시적인 관점에서 그런것들을 찾아서 투자하면, 잃지 않는 투자가 될 것이라고 확신합니다.
모두들 성공적인 투자와 더불어 행복하셨으면 좋겠습니다.
2021년 10월 1일 오전
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