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계정을 잊어버리셨나요?

by 따라하는 재테크 I 김경환 회계사 Nov 01. 2023

월급으로 이자내는 시대

이자가 자산으로 되돌아오는 그날까지

안녕하세요 이엘세무회계 대표를 맡으며 2030 경매모임을 운영하고 있는 모임장 김경환 회계사입니다.

요즘 금리도 높고 경기도 어렵고 부동산 시장도 말라 있는 상황인데, 슈카월드에 좋은 영상이 올라와서 보고 오랜만에 글을 적습니다. (영상은 맨 하단에 링크 첨부)

제가 두가지 질문을 작성해 보았는데, 한번 A와 B 중 답을 찾아보시기 바랍니다.

Q. 부동산으로 돈을 번 사람들은 어떻게 부를 획득했을까요?

A. 저렴할때 사서 비쌀 때 팔아서 시세차익을 얻었다.

B. 임대료를 따박따박 받아서 누적적으로 수익을 얻었다.

Q. 부동산 가격은 어떨때 많이 오를까요?

A. 금리가 떨어질 때

B. 임대료가 오를 때

Q. 앞으로 금리가 더 오를까요 떨어질까요? 2년뒤에는 어떨까요?

A. 오를 가능성 보다는 떨어질 가능성이 더 높다.

B. 떨어질 가능성 보다는 오를 가능성이 더 높다.

제가 생각하는 정답을 아래에 적어두었으니 우선 각자 생각해보시기 바랍니다.

> 저는 모든 정답이 A라고 생각합니다.

금리는 화폐가치이자 물가상승률과 맞물리고, 물가상승률은 곧 경제성장률과 맞물리게 됩니다. 선진국일수록 성장이 둔화되고 그로 인해 물가상승률도 안정화되고 금리까지도 영향을 받아 낮아지게 되는게 일반적인 추세입니다.

그런데 말이죠, 전세계가 팬데믹으로 인해 경제가 위축되니까 돈을 엄청 풀어서 돈의 가치가 굉장히 낮아지는 사태가 벌어졌습니다. 그러면서 부동산 가격이 폭등하게 되었구요. 우리나라를 비롯해 글로벌 부동산 시장이 굉장히 호황을 맞이한 기간이 있었습니다. 그리고 팬데믹이 종식되자, 다시 돈의 가치를 회복시키기 위해 돈을 회수하고 푸는 양을 줄입니다. 그 방법을 금리인상 으로 실행하게 되고, 그 결과 부동산의 가격이 떨어지게 되는 상황에 이르렀지요. (금리와 부동산 가격은 반비례 한다는 사실은 모르신다면 dyor하시기 바랍니다)

2021년에 너도나도 내집마련 부동산 사야한다고 열풍이 불때는 다들 부동산 사는거에 혈안이 되어 있었습니다. 그러다가 결국 물렸지요.. 많이들 물렸어요.. 근데 다시 오를겁니다. 금리는 내려갈거 거든요. 근데 주식은 물타기를 많이 하는데 부동산은 물타기 할 생각들을 많이 안하시는 것 같습니다. 비싼 가격에 샀으면 싼 가격에도 사야죠. 그게 평단을 낮추는 방법인데도 부동산은 그럴 생각을 하는 분들이 매우 적습니다. 왜? 금액이 커서 부담스럽고 주위에서 아무도 산다는 얘기를 안하거든요. 주식은 내 마음대로 하는데 부동산은 마음대로 안하고 주위에 물어보거든요. 근데 주위에 부동산으로 돈 많이 번 사람이 많은가요? 의견을 구해서 답변을 해주는 사람이 부동산으로 돈을 많이 벌었나요? 별로 없으실겁니다. 그런 사람들은 경쟁자가 나오는걸 원치 않고 굳이 어차피 주위에서 부정적인 얘기 듣고 본인 말을 귀담아 듣지 않을걸 너무나도 잘 알고 있기 때문에 말해주지 않아요. 오히려 사람들이 부동산 사야한다고 너도나도 열광할때 고점에 팔고 나올 생각을 하는 경우가 많구요.

금리가 높아서 한달 월세보다 대출이자가 더 많이 나간다고 예를 들어 봅시다.

월세가 60이고 대출이자가 90이에요. 그러면 한달에 30만원씩 마이너스겠죠? 손해로 따지면 1년이면 360만원, 2년에 720만원 입니다. 근데 금리가 1% 떨어지면 어떤 일이 벌어질까요? 자산가격이 3600만원 오릅니다. 무려 5배 수익이에요. 그런데 이런걸 주위에서 알려주지 않습니다. 이런 조언 들어서 잘되고 돈 번다고 조언해준 분한테 사례할거 아니잖아요? 막상 실제로는 내가 고생하면서 손해 감수하면서 번 돈이라고 생각을 하겠죠. 오히려 매달 30씩 마이너스가 나니까 추천해준 사람을 원망하기도 할테구요. 2년 동안은 고통스럽고 원망하다가 2년 뒤에 좋게 끝나는 식이 되는거죠. 그러니까 친한 사람이 아니면 굳이 알려주지 않게 됩니다. 우리 왜 항상 투자 추천해주면 하는 얘기 있잖아요. "그렇게 좋으면 지가 투자해서 잘먹고 잘살면 되지" 이말이 맞습니다. 알려줘봐야 불편한 상황만 생기거든요. 오히려 막 사람들이 너도나도 달려들때 알려주는게 나중에는 떨어질지언정 더 편하고 쉽습니다. 엄청 도와주는 느낌이 들거든요. 사람 심리가 참... 그렇습니다.

여러분은 부동산 사면 얼마만에 팔 생각 하시나요? 한달? 세달? 다섯달? 아닐겁니다. 보통 최소 1년 그리고 대체로 2년 이상을 보는 편이지요. 우리나라 양도세의 경우 1년 미만이면 엄청나게 높은 세율로 과세를 하기도 하구요. 그러면 2년 뒤에 팔 생각으로 2년 뒤를 그려야 하는데, 많은 분들은 당장만 생각하는 경향이 많은 것 같습니다. 1년 전의 여러분을 돌아보고, 2년 전의 여러분을 돌아보세요. 제가 좀 아픈 부분을 건드리는 것 같아 부담스럽기도 하지만 돈을 벌고 싶고 그 방식이 부동산 투자라고 생각을 한다면 반드시 필요하다고 봅니다.

금리가 높아서 안되고, 오피스텔이라서 안되고, 월세가 적어서 안되고, 전세가 안나가서 안되고, 대출이 적게나와서 안되고, 시장이 안좋아서 안되고, 더 떨어질까봐 걱정이 되서 안되고.. 네 안됩니다. 스스로 안되는 생각을 가지고 있는데 무언들 될까요... 그리고 이런 얘기를 들으면 굳이 설득하지 않게됩니다. 피곤하거든요.. 그리고 어차피 돌아올 이득도 없을게 뻔하니까요. 그냥 반박시 니말이 맞음 을 시전하고 나중에 보여주는 거죠.

저는 지금이 부동산 쇼핑 타이밍이라고 생각합니다.

물론 금리가 더 오를 수도 있어요. 대출이자 부담이 더 커지고, 가격이 더 내릴 수도 있겠죠.

그런데 제가 파는 시점에서는요? 올라있을 확률이 매우 높지 않을까요?

부동산보다 주식이나 코인이 더 단기적으로 수익이 되는건 사실입니다. 저도 다 합니다. 근데 제일 큰 수익을 안겨줄 수 있는 건 부동산이 확률 상 제일 높습니다. 금리가 1%만 떨어져도, 2%만 떨어져도 큰 수익으로 돌아오거든요.

지금 살만한거 너무 많고, 매수자 우위시장이라 조건도 매력적인데 많이들 모르는 것 같습니다.

(제 주위에 돈 있는 분들은 자꾸 사던데...)

투자는 본인의 선택이고 반박시 그 말이 맞습니다. 저는 그냥 제 생각을 정리했을 뿐이고, 만약 도움이 된다면 제가 운영하는 2030 경매 모임 친구들 중 한두명이라도 인사이트를 얻길 바랄 뿐입니다. 설령 잘못된 인사이트일 지라도요.

저는 제 저서를 '따라하는 재테크' 라고 지을 정도로

제가 실천하지 않고서는 조언하면 안된다는 생각이 확고합니다.

따라하든 안하든 자유지만 저는 제가 직접 합니다. 3개월 안으로 등기 최소 3개 칠 계획에 있구요.

아무쪼록 자기전에 영상 하나 틀었다가 감성에 젖어서 이런 글까지 쓰게 되었네요.

누군가에게는 도움이 되었으면 하는 바람입니다.