도와줘~!!! 누군가의 큰 외침 소리에 소스라치게 놀라며 벌떡 잠에서 일어 났다.
꿈이 었다.
누구의 목소리였을까?나의 내면의 소리였을까?
우리 부부는 사당동 다가구를 계약 했다가 잔금일에 잔금을 치르지 못했고 계약금 1억을 날릴 위기에 처해 있다.
잔금을 치르지 못한 이유는 두 가지다.
첫번째는 살고 있는 집을 팔고 살 곳을 계약 하지 않았기 때문이라 생각 한다. 부동산이 호황이던 2년 전만 해도 아파트 물건을 보지도 않고 전화로 계약을 하거나 전세 품귀 현상일때 전세를 보려면 집앞에 서서 번호표를 뽑고 기다린다렸었다. 이때는 좋은 물건을 먼저 계약을 치르고 내집을 팔아 자금을 마련해도 충분했었다. 그런데 부동산 경기가 급속도로 냉냉해지기 시작한 2021년 겨울에 우리는 사당동 다가구를 계약 했고, 우리집은 팔수가 없었고, 결국 잔금일을 놓쳤다.
두번째는 부동산 중개인이 말한 해당 다가구에서 나온다는 대출 금액을 믿은 것에 있다. 물건을 부동산 중개인과 함께 처음 둘러 볼때 중개사는 물건에 대한 간략한 개요를 정리한 서류를 건내 주었다. 대지면적, 용적율, 보금금 내역등등이 정리된 자료 였고, 그안에는 물건주택담보가 2억원이 적혀 있었다. 중개인에게 대출이 이정도 나오냐고 건물 앞에서서 물어 보니 2억은 나오고 내년에 공시지가가 더 오르고 부동산 경기가 더 좋아지면 3억은 거뜬히 대출이 나올 것이라 설명 해줬다. 우리는 여기서 나온다는 대출금액에 우리집 매도 금액을 더해 보니 접근 가능 했다. 우리의 가능성을 중개인도 느낀건지 자리를 떠나기 전에 가계약금을 넣기를 요청 했다. 이에 아내는 하기는 할텐데 지금은 돈이 없다고 했고, 중개인은 백만원이라도 주인 마음변하기 전에 넣으라 말해서 우리는 계약금을 그자리에 서서 이체 해줬다.
앞으로 어떤 사단이 일어 날줄도 모르고 그날 우리 부부는 건물주가 됐다는 행복함에 아이들을 다 데리고 외식을 했다.
이런 바보~!!
계약날 계약금 1억원을 보내고, 집주인과 이야기 해서 천만원을 더 깎았다. 난 속으로 쾌재를 또 불렀다. 이정도면 김치국 먼저 마시기 국가 대표정도 되려나?이후 중개인은 임차인을 새로 맞추면 어떻게 되는지 임차인 변동 예상수익률 표를 친절히 보내 주었다. 그 표에도 해당물건주택담보 대출이 2억원이 나와 있었다.
새해가 밝았다. 중개인이 알려 준대로 나는 대출을 알아보기 위해 집근처 은행을 가서 주택담보 대출 상담 하러 갔는데, 창구 직원의 표정이 "일단 다가구는 안받아요!" 였다. 그래서 사당동 주변 은행에 문의를 하니 해당건물은 대출이 불가 하다고 한다. 아니 이게 무슨 황당한 일인가? 부동산에서 분명히 2억 대출은 나온다고 설명했는데, 안나온다니 왜그런지 자세히 물었다.
당시 대출 관련 규제의 내용이다.
9억원 까지 LTV40% 대출이 가능하고, 9억원 초과는 20% 추가 대출이 가능했다.
해당물건은 13억4천만원 중 9억원에 40%니가 3억6천만원 대출, 초과분 4억4천만원에 20% 해서 8천8백만원 대출이 실행 된다. 합계가 4억4천8백만원이다.
그런데, 중요한건 방공제라는 걸 빼야 한다. 만약 세입자가 있는데 집 주인이 담보 대출금을 갚지 못할 경우 경매로 넘어 가게 되고, 세입자를 보호하기 위해서 대출 금액등 어떤 채무 금액보다 우선하는 '최우선변제금'이 5천만원이다. 방마다 세입자를 받을 수 있으니 방3개 짜리 물건이면 1억5천만원이 대출금액에서 제외된다. 우리가 계약한 건물은 방이 12개 였고, 방마다 5 천씩 해서 6억원을 제해야 한다. 앞서 계산한 4억4천8백은 방공제 금액도 채우지 못하니 대출이 애초부터 전혀 실행되지 않는 건물 이었다.
어떻게 부동산 중개인이 대출이 하나도 나오지 않는 건물을 대출이 나온다고 이야기를 하고 자료도 주었을까?
멈추려면 이때 멈추었어야 하는데..그러지 못했다. 자신이 잘못했을때 그것을 무마 하기 위해서 우리는 얼마나 많은 또다른 노력을 하게 되는지 이제 알게 된다. 만약 이때 멈추었으면 누군가는 너무 쉽게 포기 한다 말했을 수도 있다. 부동산으로 돈 버는게 불로소득으로 보이냐며 비아냥 거릴 수도 있다. 사실 이런 비아냥 거림은 실제로 받기 힘들다 누가 나에게 염장을 지를 려고 내 면전 앞에서 하겠는가? 세상의 눈초리가 있을 꺼라는 나의 공포심이 만든 허상이라는 걸 알았어야 하는게 정확한거다 아무도 나에게 뭐라 하지 않았다. 실은 내가 내스스로의 목소리로 만들어 말했지만, 주변에서 들려올 목소리라고 내가 상상 한거다.
결국 대안을 찾기 위해 두가지 작전을 실행 한다.
한가지는 어떻게든 대출을 받는 거고, 다른 한가지는 살고 있는 집을 빨리 매도 하는거다.
이 일로 난 큰 교훈을 하나 배웠다. 명확히 본인이 직접 짠 자금 플랜 없이 덤비는 투자는 백전 백패다. 이런 당연한 원리를 초등학생도 알것 같은 원리를 1억을 날리고서야 깨닫게 된다. 부동산 경기가 급속도로 얼어 붙는 최고의 꼭지점에서 우리는 건물을 계약했고, 내리막의 속도는 얼음 산 위에서 스키를 타듯이 빨랐다. 균형을 잃고 결국 나자빠져 만신창이가 된다.
