대한민국 부동산 시장은 어떠한가?

부동산에는 아파트만 있는것이 아니다, 쇼핑몰,상가, 오피스텔, 지식산업등

부동산시장이라고 하면 특히 , 모든 지수와 통계 그래프가 일반적으로 아파트만을 나열합니다.

그라나 분양에는 초호화 쇼핑몰, 상가, 오피스텔, 고급력셔리 주택 등등 무수한 상품들이 존재합니다.

오늘은 그 상품별로 그 동향을 알아 볼까합니다.

아파트시장

 

1998년부터 2024년까지 한국의 아파트 분양 추이는 여러 경제적, 사회적 요인에 의해 영향을 받았습니다.  

1998년: 아시아 금융위기의 여파로 미분양 주택이 급증하였고, 이 시기에 10만 호 이상의 미분양 주택이 존재했습니다.  

 2002년: 정부의 주택시장 활성화 정책으로 미분양 주택 수가 2.5만 호로 감소했습니다.  

 2003-2004년: 미분양 주택 수가 다시 증가하였으며, 이는 공급 과잉과 고분양가의 영향으로 분석됩니다.  

 2005년: 주택 시장이 활황세를 보이며 미분양 주택 수가 다시 감소했습니다.  

 2010년대 초: 정부의 다양한 대책과 업계의 자구 노력으로 미분양 주택 수가 지속적으로 감소하는 추세를 보였습니다.  

 2017년: 수도권의 미분양 물량이 전년도 대비 절반 정도로 감소하였으나, 연말에는 지방에서 준공 후 미분양 물량이 증가했습니다.  

 2020년대 초: COVID-19 팬데믹의 영향으로 주택 시장이 다시 변화하였고, 특히 비대면 거래와 온라인 청약 시스템이 활성화되었습니다.  

 2024년: 현재까지의 추세를 보면, 아파트 분양 물량은 여전히 지역별로 차이를 보이며, 정부 정책에 따라 변동성이 큽니다.  

사회 경제적 요인분석도 크지만, 한국인에 있어서 아파트란 자신의 전재산이라는 개념으로 절대적인 믿음을 가지고 있는 부동산 자산이다.

지난 10년간 아파트 가격 상승과 물가상승률의 관계

지난 10년간 서울 아파트 가격은 크게 상승하였으며, 2010년 7월 평균 46,375만원에서 2020년 6월 88,333만원으로 약 90.5% 증가했습니다. 그러나 물가상승률을 감안하면, 실제 구매력의 변화는 다르게 평가될 수 있습니다. 예를 들어, 2021년부터 2023년까지의 물가상승률을 반영하면, 서울 아파트의 실질적인 가격 상승률은 명목상 상승률보다 낮아질 수 있습니다. 이는 물가상승이 주택 구매력에 미치는 영향을 고려해야 함을 시사합니다.

지난 10년간 서울을 비롯한 한국의 아파트 가격은 크게 상승했습니다. 2011년 서울 아파트의 평균 매매가격은 약 4억5494만원이었으나, 2021년에는 10억2133만원으로 증가하여 약 224%의 상승률을 기록했습니다. 이러한 상승은 저금리 정책, 유동성 증가, 그리고 특정 지역의 높은 수요 등 다양한 경제적 요인에 의해 촉발되었습니다.

물가상승률을 고려하면, 아파트 가격의 실질 상승률은 명목 상승률보다 낮아질 수 있습니다. 지난 10년간 한국의 소비자물가상승률은 연평균 약 1.5%에서 2% 사이였으며, 2022년에는 5.1%로 급등하기도 했습니다. 이를 반영하면, 명목상으로는 가격이 두 배 가까이 올랐더라도 실질적으로는 약 70% 정도의 상승 효과를 보았다고 볼 수 있습니다.

결론적으로, 아파트 가격의 명목 상승은 매우 크지만, 물가상승률을 고려할 경우 실질적인 구매력 증가율은 그보다 낮아질 수 있습니다. 이는 주택 시장의 동향을 이해하는 데 중요한 요소로 작용하며, 향후 부동산 정책이나 시장 변화에 따라 추가적인 영향을 받을 가능성이 큽니다.

문제는 인구수가 절대적으로 줄어드는 향후 20년간 주택 전망은?

한국의 인구는 향후 20년 동안 지속적으로 감소할 것으로 예상됩니다. 2022년 기준 약 5천 2백만 명이었던 인구는 2070년에는 약 3천 8백만 명으로 줄어들 전망입니다

향후 20년간은 그런데로 버틸만 하지만 그 이후가 문제이긴 합니다.

첫째, 저출산 문제는 많은 국가에서 인구 감소의 주요 원인입니다. 많은 국가들이 출산율이 대체 수준인 여성 1인당 2.1명 이하로 떨어졌으며, 한국과 이탈리아와 같은 일부 국가는 초저출산율(여성 1인당 1.4명 미만)을 기록하고 있습니다. 이러한 추세는 앞으로도 지속될 것으로 보이며, 출생률이 낮은 상태가 계속된다면 인구 감소는 더욱 심화될 것입니다.

둘째, 고령화는 인구 감소에 큰 영향을 미치고 있습니다. 유럽과 아시아의 많은 국가들은 고령화 사회로 진입하고 있으며, 이는 사망자 수가 출생자 수를 초과하는 결과를 초래하고 있습니다. 예를 들어, 일본과 독일은 이미 인구가 정점을 찍었으며, 향후 몇 십 년 동안 상당한 감소가 예상됩니다.

셋째, 이주 패턴도 인구 변화에 중요한 역할을 하고 있습니다. 일부 국가는 이민을 통해 인구 감소를 상쇄할 수 있지만, 다른 국가들은 출생률 감소를 상쇄할 만큼 충분한 유입을 보지 못하고 있습니다. 예를 들어, 이탈리아와 독일은 이민을 통해 인구 규모를 유지하고 있지만, 이민이 없었다면 인구는 더 빠르게 감소했을 것입니다.

넷째, 지역별 변동도 주목할 만합니다. 사하라 이남 아프리카는 높은 출산율로 인해 계속 성장할 것으로 예상되지만, 많은 선진국은 감소할 가능성이 큽니다. 유엔은 2054년까지 유럽과 같은 지역의 인구가 크게 감소할 것으로 예상하고 있습니다.

결론적으로, 2024년부터 2044년까지의 전 세계 인구 동향은 고령화, 대체 수준 이하의 출산율, 지역별 이주 패턴의 변화에 의해 형성될 것입니다. 이러한 요인들은 일부 지역은 계속 성장할 수 있지만, 많은 선진국은 이 기간 동안 상당한 인구 감소에 직면할 것임을 시사합니다.

그렇다면 강남3구(강남, 서초, 송파)와 용산의 아파트 가격 투자메리트는 무엇일까요?

강남, 송파, 서초 3구와 용산의 아파트는 여러 요인으로 인해 투자 매력이 높습니다.

첫째, 가격 상승세입니다. 강남 3구는 전통적으로 서울에서 가장 비싼 아파트 가격을 자랑하며, 최근에도 매매가가 상승하고 있습니다. 예를 들어, 2024년 9월 기준으로 강남구의 평균 매매가격은 3.3㎡당 9273만8000원으로 집계되었고, 서초구와 송파구도 각각 8601만6000원과 6964만9000원으로 뒤를 이었습니다. 이러한 가격 상승은 해당 지역의 지속적인 수요를 반영합니다.

둘째, 갭투자 비중이 높다는 점입니다. 서울에서 갭투자의 비중이 증가하고 있으며, 특히 강남 3구와 용산에서 그 비율이 두드러집니다. 예를 들어, 올해 1~7월 동안 용산의 갭투자 비중은 66.5%에 달했으며, 서초와 강남도 각각 51.6%와 50.5%로 높은 수치를 기록했습니다. 이는 투자자들이 이 지역의 미래 가치 상승을 기대하고 있다는 것을 나타냅니다.

셋째, 개발 호재입니다. 용산은 최근 대통령실 이전과 용산공원 조성 등 여러 개발 프로젝트로 인해 주목받고 있습니다. 이러한 개발은 지역의 미래 가치를 높이는 요소로 작용하고 있으며, 전문가들은 용산이 장기적으로 강남 3구를 제치고 더 높은 가치를 지닐 것이라고 전망하고 있습니다. 반면 송파구는 대규모 개발이 마무리된 상태여서 상대적으로 성장 가능성이 낮다는 분석도 있습니다.

넷째, 전세가율의 변화입니다. 서울 아파트의 전세가율이 상승하면서 갭투자에 유리한 환경이 조성되고 있습니다. 최근 KB국민은행에 따르면 서울 아파트 매매 대비 전세가 비율이 53.9%로 증가하여 갭투자에 필요한 초기 비용이 줄어들고 있습니다. 이는 투자자들에게 긍정적인 신호로 작용할 수 있습니다.

결론적으로, 강남, 송파, 서초 3구와 용산은 여전히 높은 투자 매력을 지니고 있으며, 특히 갭투자와 개발 호재가 중요한 요소로 작용하고 있습니다. 이러한 요인들은 단기적인 투자 기회뿐만 아니라 장기적인 자산 가치 상승 가능성을 함께 고려할 때 매우 긍정적인 신호로 해석될 수 있습니다.

한국의 명품 소비 트렌드의 변화는?

2024년 한국의 명품 소비 트렌드는 여러 가지 중요한 변화가 나타나고 있습니다.  

MZ세대의 부상: Z세대와 밀레니얼 세대가 명품 소비의 주력 소비자로 부상하고 있으며, 이들은 전체 명품 소비자의 55.9%를 차지합니다. 이들은 전통적인 고가 브랜드보다는 상대적으로 가격이 낮은 럭셔리 브랜드를 선호하는 경향이 있습니다.

중고 명품 시장의 성장: 중고 명품 거래가 증가하고 있으며, 특히 주얼리와 의류에 대한 소비자 관심이 높아지고 있습니다. 구구스의 보고서에 따르면, 주얼리 거래액은 25%, 의류는 22% 증가했습니다. 이는 명품이 단순한 소유에서 일상에서의 사용으로 소비 패턴이 변화하고 있음을 보여줍니다.

소비자 경험 중시: 소비자들은 단순한 제품 구매를 넘어 고급스러운 경험을 중시하고 있습니다. 이는 매장 내 인테리어와 맞춤형 서비스, 특별 이벤트 등을 통해 고객 만족도를 높이는 방향으로 이어지고 있습니다.

디지털 전환 가속화: 온라인 쇼핑과 디지털 결제 시스템의 확장이 이루어지고 있으며, 이는 소비자들이 더 쉽게 명품을 구매할 수 있도록 하고 있습니다. 오프라인 매장과 함께 온라인 판매를 강화하는 것이 필수적입니다.

트렌드 변화: 최근에는 '조용한 럭셔리'가 대세로 자리잡고 있으며, 이는 과시적인 소비에서 절제된 소비로의 변화를 반영합니다. 이러한 변화는 고급 브랜드들이 더 단순하고 우아한 디자인을 선호하게 만들고 있습니다.

결론적으로, 2024년 한국의 명품 소비 트렌드는 MZ세대의 영향력 증가, 중고 시장의 성장, 소비자 경험 중시, 디지털 전환 가속화 및 조용한 럭셔리 트렌드로 요약될 수 있습니다. 이러한 요소들은 향후 명품 시장의 방향성을 결정짓는 중요한 요소로 작용할 것입니다.

초호화 력셔리 쇼핑몰의 성공 가능성은?

초호화 럭셔리 쇼핑몰을 분양하는 것이 성공할 수 있는지에 대한 질문은 여러 요인에 따라 달라집니다. 최근 한국의 럭셔리 쇼핑몰 시장은 고소득층 소비자의 증가와 함께 성장하고 있으며, 이들은 품질 높은 제품과 독특한 쇼핑 경험을 선호합니다. 성공적인 럭셔리 쇼핑몰 개발을 위해 고려해야 할 주요 요소는 다음과 같습니다.  

시장 수요: 한국의 럭셔리 시장은 2024년 약 71억 달러에 이를 것으로 예상되며, 연평균 성장률은 4.42%입니다. 이는 주로 40대와 50대의 고소득층 소비자에 의해 주도되고 있습니다.

위치: 쇼핑몰의 위치는 성공에 큰 영향을 미칩니다. 서울의 강남구나 명동과 같은 주요 상업 지역에 위치할 경우 더 많은 고객을 유치할 수 있습니다.

브랜드 포트폴리오: 다양한 고급 브랜드를 유치하는 것이 중요합니다. 고객들은 다양한 선택지를 원하며, 유명 브랜드가 입점할 경우 쇼핑몰의 인지도와 매력도가 높아집니다.

고객 경험: 초호화 쇼핑몰은 단순한 쇼핑 공간이 아니라 고객에게 특별한 경험을 제공해야 합니다. 고급스러운 인테리어, 맞춤형 서비스, 이벤트 및 프로모션 등을 통해 고객의 만족도를 높이고 재방문율을 증가시킬 수 있습니다.

디지털 마케팅 및 온라인 판매: 현대 소비자들은 온라인 쇼핑을 선호하는 경향이 있습니다. 따라서, 오프라인 매장과 함께 온라인 플랫폼을 통해 제품을 판매하고, 소셜 미디어를 활용한 마케팅 전략이 필요합니다.

경제적 요인: 경제 상황이 좋지 않거나 소비자 신뢰도가 낮아지면 럭셔리 제품에 대한 수요가 감소할 수 있습니다. 따라서 경제 동향을 주의 깊게 살펴보고 적절한 시기에 맞춰 전략을 조정하는 것이 중요합니다.

결론적으로, 초호화 럭셔리 쇼핑몰의 성공 가능성은 시장 수요, 위치, 브랜드 포트폴리오, 고객 경험, 디지털 마케팅 및 경제적 요인 등 여러 요소에 의해 결정됩니다. 이러한 요소들을 잘 관리하고 조화롭게 운영한다면 성공적인 결과를 기대할 수 있을 것입니다.

그렇다면 대한민국 상가 시장의 동향은?

공실률 증가: 2024년 2분기 소규모 상가의 공실률은 8.01%로, 이는 코로나19 팬데믹 기간보다 높은 수치입니다. 특히, 소규모 상가는 지난해 2분기까지 6%대에 머물렀으나, 올해 들어 공실률이 지속적으로 상승하고 있습니다.

임대료 하락: 같은 기간 동안 소규모 상가의 임대가격지수는 98.69로, 지난해 같은 기간에 비해 하락했습니다. 이는 소비 트렌드 변화와 경기 회복 저조로 인해 수요 유입이 제한적이라는 분석과 관련이 있습니다.

상가 시장의 양극화: 전통 대형 상권은 공실률이 두 자릿수에 이르는 반면, 주거지를 중심으로 한 '집 앞 상권'은 활성화되고 있습니다. 대단지 아파트 내 상가는 수요가 보장되어 완판 사례가 이어지고 있으며, 이는 고물가와 경기 침체 속에서도 상대적으로 안정적인 수익을 기대할 수 있는 환경을 제공합니다.

투자 선호도 변화: 엔데믹 이후 부자들은 주택보다 상가 투자를 선호하는 경향을 보이고 있습니다. 이는 세금 부담이 큰 주택 대신 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 상가로 눈을 돌리는 것으로 해석됩니다.

소비 증가: 코로나 엔데믹 이후 쇼핑과 식음료 업종의 매출이 증가하고 있으며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다. 예를 들어, 2023년 4월에는 쇼핑과 식음료 매출이 전년 동월 대비 각각 2.5%, 4.9% 상승했습니다.

현실적으로 대한민국 상가시장은 공실률 증가와 임대료 하락이라는 도전 과제와 함께 집 앞 상권의 활성화 및 부자들의 투자 선호도 변화라는 긍정적인 요소들이 혼재해 있는 복잡한 상황입니다.

좋은 상가의 특성은?

첫째, 위치가 가장 중요합니다. 유동인구가 많은 지역, 특히 지하철역이나 버스 정류장 근처는 고객 유입이 많아 매출이 증가할 가능성이 높습니다. 예를 들어, 서울의 강남, 명동, 홍대와 같은 주요 상권은 높은 유동인구와 안정적인 수요를 바탕으로 임대 수익이 높습니다.

둘째, 임대 수익률입니다. 일반적으로 임대 수익률이 6% 이상인 상가는 좋은 투자처로 평가됩니다. 이는 월세가 안정적으로 나오는 곳이어야 하며, 공실률이 낮아야 합니다.

셋째, 상권의 형성 여부입니다. 이미 형성된 상권 내의 상가는 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다. 반면, 새로운 상권이나 개발 중인 지역의 상가는 초기 투자 비용이 낮을 수 있지만, 장기적으로 안정성을 보장하기 어려울 수 있습니다.

넷째, 미래 가치입니다. 개발 계획이나 인프라 확장이 예정된 지역의 상가는 미래 가치가 높습니다. 예를 들어, 새로운 도로 개설이나 지하철 노선 연장 등이 예정된 지역은 유동인구 증가로 인해 매출 상승이 기대됩니다.

다섯째, 경쟁 분석입니다. 주변 경쟁업체의 상황도 중요합니다. 경쟁이 치열한 지역에서는 차별화된 서비스나 제품을 제공해야 성공할 가능성이 높습니다.

여전히 유동인구가 많고 사람들이 모여드는 곳의 상가 임대료는 높은 편입니다. 올라간 금액이 다시 내려오는 일은 흔하지 않고 건물주도 상가 임대료는 내리느니 공실률로 그냥 내버려둡니다. 왜냐하면 건물가치가 떨어지는 손해보다는 크지 않다고 생각하기 때문입니다.

2024년 상가 투자 시장의 최신 동향을 볼까요?

금리인하, 공급감소 등 여러 개선이 기대되나 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 등 불안 요인이 상존해 적극적 투자가 어려운 상황은 지속될 것으로 보입니다.

경기 침체 우려와 고금리 영향으로 거래 부진이 지속되는 가운데 우량 자산 중심의 보수적 투자 기조 확대  

– 2024년 1분기 상업용 부동산 거래 건수는 1.1만 건으로 전년 동기 대비 10.6%, 2021년 고점(2.4만 건) 대비 54.2% 감소
– 지역별로는 서울, 자산 유형별로는 오피스 거래 비중이 높아지는 등 우량 자산 중심의 보수적 투자 기조 확대
* 최근 3년 거래 총액 비중 추이(2022년 → 2023년 → 2024년 1분기): 서울 42.3% → 40.4% → 52.5%, 오피스 17.4% → 18.5% → 24.2%
– 고가의 우량 자산 중심으로 거래가 이루어지면서 1분기 상업용 부동산 평균 매매가격은 지난해 연말 대비 3.5% 상승

자산 유형별 시장 진단 및 전망을 한번 봅시다!

– (오피스) 신규 공급 증가와 경기 침체 우려에도 임대가격·공실률 등 임대시장 관련 지표는 양호한 흐름을 보이며, 당분간 대규모 공급이 제한된 가운데 우량 자산에 대한 투자 선호 현상이 지속되면서 투자시장도 회복될 것으로 기대합니다
* 최근 1년 서울 오피스 평균 공실률은 2.88%로 최근 5년 평균(4.81%)을 크게 하회
– (물류센터) 물류 수요 증가세에도 단기간 급증한 공급에 대한 부담으로 수급 불균형이 심화되고 있으나, 2024년 이후 공급량이 빠르게 감소하면서 점진적으로 수급이 안정화될 전망입니다.
– (상가) 소비 회복세가 백화점· 무점포소매업 중심으로 나타나면서 소규모 상가는 코로나19 팬데믹 기간보다 높은 공실률을 기록하고 있으며, 임대가격 하락, 고금리 장기화 등으로 투자수익률이 저하하면서 전반적으로 위축세가 지속될 전망입니다.
* 소규모 상가 공실률(1분기 기준): 2018년 4.7%, 2020년 5.6%, 2022년 6.4%, 2024년 7.3%
– (오피스텔) 거래 감소와 매매가격 하락으로 침체 흐름이 지속되고 있으며, 아파트 대체재 성격이 강한 오피스텔 시장 특성상 주택시장 불확실성의 영향으로 당분간 조정 국면이 이어질 전망입니다.
– (중소형 빌딩) 저가 매물 중심으로 거래가 일부 회복되었으며, 도심권과 동남권은 가격 상승세, 그 외 권역은 가격 하락세를 보이며 권역별 시장 양극화가 심화. 투자 여건은 다소 개선되었으나 하반기 시장 회복 전환을 위한 모멘텀은 부족합니다.
* 1분기 서울 권역별 가격 변동률(전년 동기 대비): 도심권 1.2%, 동남권 2.4%, 동북권 -0.3%, 서남권 -3.5%, 서북권 -2.1%
– (데이터센터) 데이터 트래픽 증가와 인공지능(AI) 시장 확대, 클라우드 도입 증가 등으로 수요 증가세가 지속되는 반면, 예정된 공급이 지연되거나 보류될 가능성, 수도권 신규 공급 제한으로 장기적으로 초과 수요 예상됩니다.

대한민국 전체 분양시장(아파트, 상가, 쇼핑몰,오피스, 오시프텔 포함)의 전망은?

2024년 대한민국의 전체 분양시장(아파트, 상가, 쇼핑몰, 오피스, 오피스텔 포함)은 다양한 요인에 의해 복합적인 양상을 보이고 있습니다.

아파트 시장은 금리 인상과 주택 공급 증가로 인해 가격 하락 압력을 받고 있습니다. 특히 수도권과 지방 간의 가격 차이가 확대되고 있으며, 청약 경쟁률은 높아지고 있지만 전체 분양물량은 감소하고 있습니다.

상가 시장은 금리 인하 기대감과 경기 회복에 대한 기대감으로 점진적인 개선이 예상되지만, 여전히 높은 공실률과 소비 양극화 등의 도전 과제가 존재합니다. 특히, 소규모 상가는 높은 공실률을 기록하고 있습니다.

쇼핑몰 시장은 롯데백화점의 대규모 투자와 MZ세대의 소비 트렌드 변화로 인해 긍정적인 성장을 보일 것으로 예상됩니다. 롯데백화점은 2030년까지 13개의 쇼핑몰을 운영할 계획이며, 이는 시장의 구조를 변화시키고 새로운 기회를 창출할 것입니다.

오피스 시장은 안정적인 수요와 공급 상황 속에서 임대료 상승세를 지속할 것으로 보입니다. 2024년 서울의 프라임 오피스 시장은 제한된 공급과 지속적인 수요로 인해 안정적인 모습을 보일 것으로 예상됩니다.

오피스텔 시장은 금리 인하와 공급 감소, 월세 선호도 증가 등 긍정적인 요소들이 작용하고 있지만, 여전히 지역별 차별성과 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 서울과 같은 주요 도시에서의 임대수익률 상승이 기대됩니다.

결론적으로, 대한민국 전체 분양시장은 고금리와 공급 과잉, 소비 패턴 변화 등 여러 요인으로 인해 복잡한 양상을 보이고 있으며, 각 부동산 유형별로 다르게 영향을 받고 있습니다. 단기적으로는 거래 침체와 가격 하락이 지속될 가능성이 높지만, 특정 지역이나 유형에서는 여전히 투자 기회가 존재할 수 있습니다.

전반적인 분양시장을 통털어 리서치 해보았습니다. 

그러나 부동산 시장의 가장 큰 변수는 경제적 흐름과 돈의 흐름 유효수요입니다.

부동산은 자산중에서도 현금성이 떨어지는 자산이지만, 안정성과 가치 상승의 가능성 때문에 중요한 자산으로 여겨집니다. 부동산은 실물 자산으로서 금리와 통화량에 영향을 받아 주식과 유사한 사이클을 보입니다. 또한, 부동산은 주거 및 임대 수익을 통해 장기적인 자산 증대에 기여할 수 있습니다. 이러한 이유로 많은 사람들이 부동산을 중요한 투자 수단으로 고려합니다. 전 세계적으로도 자산가 중에서 부동산이 없는 자산가는 아예 없으니까 말이죠.