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by 로지마 Apr 26. 2024

전세보증금 내놔! - (1) 임차권등기명령

이 이야기는 홈키파(가명)님과 실시간으로 함께합니다

요즘 어디가 됐건 '전세사기' 사건이 많다. 당연히 우리 사무실도 종류별 전세사기 사건이 들어오고 있다. 이제 사기 쟁점 없는 임차보증금반환사건은 누워서도 타이핑할 수 있다. 그러던 중 친구가 전세보증금을 돌려받지 못하고 있다는 이야기를 들었다. 그렇다면? 저도 방에 앉아서 타이핑하는 것 이상의 실무를 해볼 때가 됐다는 뜻이군요.

(현재 홈키파는 임차권등기를 마쳤고, 곧 본가로 이사할 예정입니다. 저는 지급명령 → (이의신청이 있다면 소송) → 집행 순서로 진행할 예정이고요. 집행은... 최근에 강제집행 중인 게 있는데... 이것까진 안 하고 싶은데... 이 시리즈는 집주인의 태도에 따라 어디로 갈지 모릅니다...)

홈키파는 대학을 A시에서 나왔고, 이번 2월에 졸업해서 본가가 있는 B시에 취업한 상태이다. A시에서 자취해 살던 집은 딱 맞게 계약이 끝났고 홈키파는 B시의 본가로 들어가기로 했는데, 아니 이놈의 집주인들은 어떻게 제때 보증금을 주는 일이 없어? 돈이 없다느니, 다음 세입자가 들어오면 주겠다느니 하는 소리만 반복했단다. 홈키파는 본가로 들어갈 예정이고 다음 집 보증금이 급한 상황은 아니라 다행이긴 한데, 아무튼 보증금은 내놓으라고 해야지. 지금이 4월인데 대학 앞 원룸에 세입자가 들어오네마네 하는 말을 언제까지 기다려줘야 해?

일단 이 모든 것을 진행하기에 앞서, 임차권등기를 신청하기로 했다. 홈키파는 당연히 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태였다. 다들 알겠지만(그리고 검색해보면 나보다 잘 설명하는 변호사들이 넘치지만) 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기는 것을 말한다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 내가 살던 집 집주인이 갑자기 바뀐다고 해서 바뀐 집주인이 나를 못 쫓아내게 되는 거지. 우선변제권은 해당 주택에 대해 공경매가 진행될 경우, 그 대금에서 우선하여 변제받을 권리를 갖는 것을 말한다. 대항력에 더하여 확정일자를 받으면 된다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항). 각각이 정확히 어떤 의미인지는 몰라도, 다들 이사가면 바로 전입신고하고 확정일자 받잖아. 그걸 다 해뒀다는 뜻이다.

이때 임차권등기를 하는 건 '언제까지고 이 집을 지키고 있을 순 없어서'였다. 홈파는 B시로 돌아가 일을 하기로 했는데, 언제까지 A시의 집에 짐 남겨 놓고 왔다갔다하고 있을 순 없지 않은가. 그래서 짐 다 빼고 이사가버리고서도 대항력을 잃지 않기 위해 임차권등기를 하고 모든 걸 시작하기로 했다.

임차권등기명령의 신청은 요건이 간단하고, 신청서를 작성하는 것도 쉽다. 그냥 임대차계약기간 끝나고 보증금 반환 안 해주면 법원에 내면 된다. 아래는 인터넷에 있는 각종 양식 몇 개 보고 내가 홈키파에게 만들어준 신청서. (다만 전자소송을 쓸 거면 이걸 굳이 써둘 필요가 없다)

주택임차권등기명령신청서 1면. 신청인의 인적사항과 피신청인의 인적사항을 적자.

신청인에는 홈키파(임차인)의 이름과 주민등록번호, 주소를 쓴다. 홈키파는 이미 본가로 돌아가 있었으므로 '송달주소' 칸을 따로 만들어 본가 주소를 쓰게 했다. 피신청인은 집주인(임대인)의 이름과 주민등록번호, 주소. 계약서에 다 있으니 쉽다. 아니면 등기사항전부증명서에도 주민등록번호 뒷자리 가린 것과 주소 정도는 다 나오지.

주택임차권등기명령신청서 2면. 신청취지와 그 임대차내용을 적는다.

신청취지는 2가지로 쓸 수 있다.

'서울 뫄뫄구 뫄뫄로xx길 xx, 101호'에 관하여 주택임차권등기를 명한다는 결정을 구한다고 써도 되고, '별지 기재 부동산 목록'에 관하여 주택임차권등기를 명한다는 결정을 구한다고 쓴 다음에 별지를 따로 만들어도 된다. 아파트와 같은 집합건물의 경우 별지를 만드는 편인데(등기부등본에 있는대로 다 적으려면...), 홈키파의 집 형태는 잘 모르겠는데 그냥 집주소와 호수만 써도 된 모양.

주택임차권등기명령신청서 3면. 신청이유를 간곡하게 적는다.

신청이유는 길게 쓸 건 없다. 아래의 내용만 다 들어가면 된다.

신청인 홈키파는 20xx. x. xx. 피신청인 집주인과 뫄뫄시 뫄뫄구 집~에 관하여 임대차기간은 20xx. x. xx.부터 20xx. x. xx.까지로, 보증금은 x00,000,000원으로 하는 임대차계약을 체결한 자입니다. 신청인은 20xx. x. xx.에 피신청인 집주인을 상대로 (전화/문자/기타 어떠한 방법)으로 임대차계약을 연장할 의사가 없음을 밝혔고, 이에 관하여 피신청인 집주인은 의사표시를 수령한 바 있습니다.

- 홈키파는 전세계약이라 적지 않았지만, 월세가 있다면 '월 차임은 x00,000원으로'도 적어주자.

- 필요하면 문자 캡처 같은 것을 이미지로 삽입할 수 있다. 내용증명을 보냈고 그걸 증거로 넣을 거라면 "신청인은 피신청인에게 이와 같은 내용을 내용증명으로 발송하여 피신청인이 이를 수령한 바 있습니다(소갑 제1호증 내용증명 및 소갑 제2호증 내용증명 도달확인 참조)" 같은 식으로 적어주고, '소명방법'이라는 목록으로 첨부하면 된다.

그러나 피신청인은 신청인이 수 회에 걸쳐 보증금의 반환을 요청하였음에도 불구하고 임대차계약기간이 만료된 20xx. x. xx.로부터 n개월이 지난 2024. 4. xx. 현재까지 ‘다른 임차인이 들어오지 않으면 반환할 수 없다’와 같은 말만 반복하며 보증금을 전혀 반환하지 않고 있습니다. 이에 신청인은 대항력을 잃지 않기 위하여 임차권등기를 하고자 하는바, 주택임차권등기를 명하는 결정을 해주시기를 간청드립니다.

이 정도면 들어갈 건 다 들어갔다.

주택임차권등기명령신청서 4면. 첨부서류, 신청인, 날짜, 관할법원 정도를 적자.

홈키파의 경우 별도의 소명방법을 넣을 건 없어서 '첨부서류' 목록만 만들었다. 소명방법('증거' 같은 거라고 생각하면 된다. 왜 증거방법이 아니라 소명방법이냐고? ...가까운 변호사에게 문의하세요! '소송'이 아니라 '신청'이라 이름이 좀 다른 거라고 생각해도 된다)이 있는 경우, 비슷하게 목차를 만들어서 쓰면 된다. 첨부서류는 살던 집의 등기사항전부증명서(인터넷등기소에서 떼면 된다. 1000원짜리 발급용으로 받자. 근데 700원짜리 열람용 떼도 큰 문제 안 생기는 것 같던데 나는 맨날 발급용으로 받아서 모르겠다), 주민등록등본, 임대차계약서 사본, 확정일자(계약하고나서 임대차계약서에 도장 꽁 받은 게 아니라 인터넷으로 확정일자를 받았다면 인터넷등기소에서 떼면 된다) 정도를 적으면 된다. 5번은... 브런치용으로 수정하다가 안 지운 게 있어서 대충 모자이크로... 법원은 https://www.scourt.go.kr/region/location/RegionSearchListAction.work 에서 주소를 찾아보면 된다. 두 개가 떠도 당황하지 말고 적당히 선택하자(제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다). 둘 다 괜찮다.

그러나 우리 MZ들은 이걸 가지고 그 법원까지 가거나 우편으로 접수하려면 마음이 답답해지는바...

<전자소송>을 이용하면 된다.

https://ecfs.scourt.go.kr/ecf/index.jsp

진짜 별의별 프로그램을 다 설치하라고 하는데, 이걸 다 설치하고 가입하자.

'서류제출' 탭에서 '민사 신청' 탭으로 들어간 후, '주택임차권등기명령신청서'를 누르자.

전자소송 중 '민사신청' 탭. 별의별 서류 양식이 미리 준비되어 있다.

그럼? 저기서 시키는 대로 흘러가면 된다. 위에서 작성해둔 걸 그대로 복붙해도 되고, 저기 들어가서 작성해도 되고.

이 글을 쓰고 보내주고 나서 들었는데, 이 모든 과정 중 가장 귀찮았던 건 '도면 그리기'였다고 한다. 건물의 일부를 임차한 것이다 보니 그걸 그려서 내야 했다고(다가구주택이거나 방을 쪼개거나 했으면 필요할 수 있다). 홈키파는 한글문서로 그려서 냈다고 하는데, ...꼭 임대차사건이 아니더라도 우리도 한글이나 파워포인트로 그림 그려서 넣곤 한다... 아무것도 안 했는데 귀찮은 기분이 든다.

이 경우 도면을 적당히 그린 후, 임차해서 살고 있는 부분(아래 그림의 103호라고 치자)의 각 꼭짓점에 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ 같은 이름을 붙여주자.