부동산 경매, 공매... 물건 쌓인다!
좋은 물건 고르기
수개월 전만 해도 경매시장에 사람들이 많이 북적거렸습니다. 금리가 상승하고 경기가 어려워지며 한동안 잠잠했던 경매시장에 매물이 나오기 시작했기 때문이죠. 그런데 최근에는 다시 경매법정이 다시 한산해졌다고 합니다. 유찰되는 물건도 많아지고 있구요.
이는 상반기까지는 불투명했던 최근의 부동산 하락세가 확고히 되고 장기화 조짐을 보이면서 지금 낙찰받는 가격이 저렴한 것인지에 대한 확신이 사라졌고, 최소한 내년 초까지 금리인상이 될 것으로 보여 지금보다 더 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있다는 생각이 깔려있는 것으로 보입니다.
최근 시세로도 3억, 5억, 심지어 8억~10억 정도 저렴한 물건이 거래됐다고 기사화되고, 2년 전 가격으로 돌아갔다고 말하는 언론도 있습니다. 실제 일부 지역의 일부 단지는 그랬을 수도 있구요. 그러니 경매 참여자들이 적극적으로 움직여야 할 타이밍을 조금 더 늦추고 있으니 현재는 한산한 모습을 보이고 있는 겁니다.
가장 비싼 부동산이라 할 수 있는 서울의 아파트 경매 낙찰가율은 89.7%(22년 9월 기준)였습니다 100%를 훌쩍 넘기는 모습은 온데간데 없죠. 이는 20년3월 이후 최저치입니다. 심지어 작년 하반기에 서울 아파트 낙찰가율은 110%~120% 가 기본이었습니다.
그러다 100% 아래로 내려오더니, 이번에 드디어 90%의 벽도 허물어졌습니다.
더 심각한 건 낙찰가율입니다. 낙찰가율은 가격의 비율입니다. 즉 낙찰가율이 90%라면 10억원 아파트가 9억원에, 5억원 아파트가 4억5천만원 수준에 낙찰이 된 겁니다. 이에 반해 낙찰률은 100건의 경매가 나왔다면 유찰되지 않고 최종 낙찰이 된 비율을 뜻하는 용어입니다. 낙찰률이 70%라면 100건의 경매 중 70건 낙찰, 30건 유찰이 된 것이죠.
서울 아파트 낙찰율은 22%입니다(22년9월 기준). 지난해는 60% ~ 70% 수준이었습니다. 전국 기준으로는 낙찰률 35%, 낙찰가율은 83%입니다.
경매에 관심 있으신 분들은 아시겠지만, 경매가는 감정평가된 금액으로 보통 법원에 경매를 진행하기까지 짧으면 6개월, 길면 2년까지도 걸립니다. 최근에는 조금 밀려 통상 1~2년 걸리는데 이 뜻은 1년 전 혹은 2년 전에 감정평가한 가격이 경매의 시작가격이 된다는 것이죠. 그렇다면 일부 언론의 얘기처럼 가격이 2년 전 수준으로 회귀했다면 지금의 가격은 결코 저렴한 것이 아니라는 겁니다. 더구나 지금보다 내년에 더 하락할 것으로 기대하는 사람도 많아 경매시장에 찬 바람이 불고 있습니다.
반면 내년 상반기가 가격하락의 끝으로 보고 있는 대기매수자도 많은데 이 분들은 내년 봄, 여름의 경매시장에 적극적으로 참여하려는 모습을 보이고 있습니다. 누가 맞을지는 시간이 지나봐야 알겠죠.
사실, 경매도 상당히 대중화되어서 대박을 내기는 어렵습니다. 유치권이 있는 등의 권리관계가 복잡하여 입찰자가 별로 없는 물건 혹은 아파트 등 대중화된 상품이 아닌 특수물건 등은 여전히 대박의 기회가 있지만 전문가가 아닌 이상 괜히 입찰했다가 돈만 날리는 경우는 허다합니다. 그러니 경매전문가가 아닌 이상 아파트, 빌라 등을 통해 낙찰을 받아야 하는데 경매를 하는 자체가 저렴하게 매입하려는 이유가 가장 큽니다. 그런데 아파트, 빌라는 경쟁자가 많아 사실 저렴하게 받는 것이 말처럼 쉽지가 않습니다.
또 낙찰을 받는다고 해도 세입자 명도 등을 처리하면서 다툼이 생기기도 하고 법적으로 처리할 것들이 많아 복잡하고 머리 아픈 걸 싫어하시는 분들은 냉정하게 하지 않는 것이 좋다는 조언을 드립니다.
경매를 하시려면 일단 기본적인 경매의 기본 내용은 숙지하셔야 합니다. 가장 일반적인 것은 대법원 법원경매정보사이트에 들어가셔서 법원경매정보를 확인합니다. 무료로 기본적인 내용을 확인할 수 있고, 등기부등본을 확인하면서 물건에 대한 권리분석을 하시면 됩니다. 공부만 하고 싶으신 분들은 책 한 권 사서, 유튜브 보면서 대법원사이트 활용해서 기본적인 내용 숙지하시면 됩니다.
그러나 어차피 실제로 경매에서 낙찰을 받고 싶으신 적극적인 분들은 유료경매사이트를 통해 심도 있는 정보와 내용을 받는 것이 당연히 좋습니다.
경매는 권리분석이 핵심입니다. 가압류, 가처분, 가등기, 전세권, 저당권 등의 권리관계가 어떻게 얽혀있는지, 세입자는 있는지 있다면 가짜 임차인은 아닌지, 최우선변제권 대상인지 그리고 지급해야 할 금액이 얼마인지 날짜를 확인하는 것 등등 해야할 일이 많습니다.
물론 이런 건 복잡하니까 권리관계가 깔끔한 물건에 입찰하는 것도 방법이겠습니다만 앞서 말씀드렸듯 단순한 물건일수록 경쟁자는 많고 저렴하게 낙찰받을 방법은 없으며 이는 경매를 굳이 해야할 필요가 없는 상황이 됩니다. 요즘 같으면 그냥 급매 찾는 것이 시간도 절약, 돈도 절약하고 마음도 편합니다.
그러니 경매를 통해 남 이상의 수익을 내고 싶다면
경매에 대한 이론적 공부를 철저히 해야 하고,
어떤 매물을 해야 할지에 대한 지역 분석과 물건 분석,
그리고 그 물건의 저당관계가 어떻게 되어 있는지
권리분석을 완벽하게 해야
내 소중한 돈을 잃어버리지 않고 수익을 낼 수 있습니다.
세상에 쉬운 게 하나도 없네요. 경매는 한 때 쉽게, 크게 돈을 벌 수 있는 부동산 매수의 한 형태로 각광을 받았지만 그건 옛날 얘기고 지금은 철저한 준비가 없다면 오히려 내 돈을 잃을 수 있습니다. 경매에 관심을 가지셨다면 열심히 공부하시고 몇 번의 시행착오 정도는 각오해야 합니다.
화이팅~ ^^
