P2P 투자에서 LTV는 의미가 다르다?
LTV 자세히 들여다보기
02. P2P 펀딩 수익률, 그 진실은? (1) / 부제: 명목수익률 vs. 실질수익률
03. P2P 투자에서 LTV는 의미가 다르다? - LTV 자세히 들여다보기
안녕하세요 카카로하입니다.
P2P 투자를 하려고 하지 않아도, ‘담보’ 라는 단어가 나오면 언제나 등장하는 단어가 있습니다. 바로 ‘LTV’ 입니다.
오늘은 이 LTV가 정확히 무엇인지, P2P 투자를 하며 어떤 의미를 갖는지, 초보자 관점에서 알기 쉽게 간단히 정리를 해보고자 합니다. 디테일 버전은 추후 다시 포스팅 하겠습니다.
LTV는 Loan To Value ratio의 약자로 우리말로는 담보인정비율이라고 합니다.
나무위키의 정의에 따르면 아래와 같습니다.
담보 인정 비율은 금융기관에서 내부적으로 대출 심사에 적용되는 규정으로 동산(자동차, 선박 등)과 부동산(건물, 상가, 토지)에 대하여 담보로 인정하는 비율을 뜻한다.
자산(주로 부동산)을 담보로 얼마만큼의 대출을 받을 수 있는지에 대한 지표(% 비율)라고 생각하면 되겠네요.
LTV가 명확해야 차주(돈을 빌리는 사람)가 상환에 문제가 생겼을 때, 자금 회수에 대한 보장을 받을 수 있겠죠.
(담보물을 처분해야 하는 과정이 있을지라도..)
그런데 P2P 투자하는 관점에서 이야기 하면 업체들이 약간 다른 관점으로 LTV란 용어를 사용합니다.
담보물의 감정가 대비 이미 대출이 나간 금액에 이번 P2P를 통해 투입되는 금액을 더한 비율을 LTV로 표현합니다. (감정은 각자의 기준으로 하고 있더군요)
이것이 무슨말이냐!!!
하나의 샘플을 예로 들어 보겠습니다.
테라펀딩의 "제3734차 노원 상계동 청암2단지아파트 담보상품" 입니다.
https://www.terafunding.com/products/20-LN-3978
연수익률 5.5%에 자체등급은 S, 모집금액 1억원입니다. 요약내용을 보면 LTV가 53%로 나와있네요.
테라펀딩은 본 상품의 감정가를 KB시세를 기준으로 했습니다. 위에서 설명드린 계산대로 해보자면
3.95억 감정가 대비 1순위 대출금 1.09억과 본 상품의 대출금 1억의 합을 계산하면
(1.09 + 1) / 3.95 = 0.529 = 53%
그럼 53%라는 숫자가 안전함을 의미하는 것인가!!!???
※ 아래 두개의 이미지를 참고해주세요
P2P에서 사용하는 LTV가 아닌 국가에서 지정하는 LTV 기준으로 보면 노원 상계동의 주택은 "조정대상지역"으로 LTV 60% 입니다. 3.95억(감정가) x 60% = 2.37억 대출이 가능하다는 말이죠. 이미 1.09억을 1순위 대출 받았으니 대출 여력은 1.28억이네요.
그렇다면 지금 대출받으려는 1억을 상환하지 못한다 해도 담보를 통한 대출 1.28억을 갚을 수 있다는 이야기가 됩니다.
그래서 테라펀딩에서 S등급을 부여했고, 안전하다고 보는 것입니다.
생각보다 길게 이야기가 풀어졌지만, 차근차근 보다 보면 개념이 이해가 되시리라 믿습니다. 상품 하나하나 따져가면 판단하는 것이 귀찮을 수도 있겠지만, 돈을 한번 떼어보면 '내가 왜 미리 조금 더 꼼꼼히 알아보지 않았을까..' 라는 엄청난 후회가 밀려옵니다.
그럼 모든 분들 조금씩 지식과 경험, 노하우를 쌓아가며 성공투자 하시기를 기원합니다!
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