사건 노트3: 신탁 부동산 연관 전세사기
임대인과의 싸움 14화
어피티 기고 6화
작은별: 오늘은 서울시 관악구 대학동에 있는 한 다세대주택(빌라)에 살았던 대학원생 사연자D 님의 사연을 전합니다. 사연자D 님이 살던 전셋집의 권리관계는 다소 복잡합니다. 이 집은 신탁 부동산이었어요.
“걱정할 것 없다”던 그 말
부동산 신탁은 자금이 없는 임대인(위탁자)이 부동산 소유권을 신탁회사(수탁자)에 넘기고, 신탁회사가 대신 부동산을 개발·관리해 수익을 임대인에게 돌려주는 것을 뜻합니다.
부동산 신탁에도 여러 종류가 있는데요, 사연자D 님의 전셋집은 ‘담보 신탁’이었습니다. 임대인이 소유권을 신탁회사에 넘긴 뒤, 금융사에서 대출을 받는 방식이에요.
담보 신탁은 신탁회사 동의 없이 임대인이 부동산을 마음대로 처분할 수 없기 때문에 금융사는 안정적인 담보로 평가합니다. 임대인은 일반 담보대출보다 낮은 금리로 더 많은 대출을 받을 수 있다는 장점이 있어요.
사연자D 님은 부동산 중개업자의 말을 듣고 전세계약을 맺었습니다. 중개업자는 “신탁 부동산이더라도 걱정할 것 없다. 이 집은 안전하다”라며 사연자D 님을 수차례 설득했습니다. 문제가 생기더라도 우선순위로 보증금을 돌려받을 수 있다는 말까지 했어요.
갑작스러운 이사 통보?
사연자D 님이 전세 사기에 휘말렸다는 사실을 알게 된 건 2021년 8월쯤입니다. 임대인의 채권자였던 신용협동조합에서 건물에 살던 세입자 약 27세대에게 “집을 비우라”고 알렸어요.
임대인이 빌린 돈을 제때 갚지 않자, 신협이 담보로 잡았던 건물을 경매에 넘기려고 한 거예요. 사연자D 님를 비롯한 세입자들은 그때야 전셋집에 문제가 생긴 걸 알게 됐습니다.
신탁 부동산은 더 주의해야 돼요
신탁 부동산을 대상으로 임대차 계약을 맺을 때는 서류를 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 신탁 부동산 여부는 부동산 등기부등본을 보고 확인할 수 있어요.
하지만 신탁 부동산은 등기부등본에 근저당권 설정 여부와 대출액 등 자세한 내용이 적혀있지 않아요. 만약 신탁 부동산이라면 ‘신탁원부’ 확인이 필수입니다.
신탁원부 읽기도 쉽지 않아요
신탁원부란 신탁 등기를 신청할 때 신청서에 첨부하는 서류입니다. 이 서류에는 위탁자와 수탁자, 수익자, 신탁 목적, 계약 내용 등이 자세하게 쓰여 있어요.
하지만 신탁원부는 직접 등기소를 방문해 발급해야 하는 등 발급 절차가 번거롭습니다. 법률 용어에 익숙하지 않은 일반인이 신탁원부 속 권리관계를 알아보기도 복잡해요.
공인중개사의 거짓말
워낙 복잡하고 어려워서, 신탁 부동산을 마주한 세입자 입장에서는 공인중개사에게 의지하게 되는 경우가 많습니다.
하지만 공인중개사는 사연자D 님에게 중요한 사실을 알려주지 않았습니다. 집에 문제가 생기더라도 보증금을 돌려받을 수 있다고 한 공인중개사의 말은 거짓말이었어요.
게다가 사연자D 님의 임대차 계약은 ‘반쪽짜리 계약’이었습니다. 신탁 부동산의 소유권은 임대인이 아닌 신탁회사가 갖고 있습니다. 계약에 따라 통상 임대인(위탁자)이 임대차 계약을 맺으려면 신탁회사 동의가 필요해요.
그런데 사연자D 님은 임대인하고만 임대차 계약을 맺었습니다. 결국 사연자D 님은 최우선 변제 대상도 아니고, 집이 경매로 넘어가도 세입자로서 주장할 권리가 없게 됐어요.
신탁회사가 임대차 계약에 동의해줬다고 하더라도, 경매 등 강제집행으로 넘어가면 세입자가 금융사보다 순위에 밀려 보증금을 돌려받지 못할 가능성도 큽니다.
여기서 신탁회사는 전혀 책임이 없습니다. 통상 신탁원부에 ‘임대차 계약을 맺더라도 신탁사에는 책임이 없고 계약한 사람의 책임이다’라는 내용이 들어있기 때문이에요.
반쪽짜리 서류
중개사가 보여준 신탁원부도 ‘반쪽짜리’에 불과했습니다.
“중개사가 신탁원부 복사본 일부를 보여줬는데 나중에 직접 원본을 찾아보니 임대인이 집을 담보로 얼마를 빌렸는지 등 정작 중요한 부분을 보지 못했습니다. ⋯ 부동산에서 일부러 숨겼는지 아닌지는 모르지만 피해를 입고 나니 등기부등본만 확인하면 된다는 게 항상 정답은 아니라는 걸 느꼈어요.”
사기로 유죄를 받은 임대인
옆 건물에 살고 있던 임대인은 처음 세입자들의 항의에 “문제없다”는 반응을 보였다고 합니다. 임대인이 보증금을 돌려주지 않고 버티자 세입자들은 임대인을 사기 혐의로 고소했습니다.
결국 임대인은 이 사기 사건으로 유죄를 받고 징역살이를 하고 있습니다. 당시 이 사건을 보도한 <동아일보>에 따르면, 피해액은 총 30억 원에 달한다고 합니다. 사연자D 님 외에도 신혼부부와 사회초년생 등 30여 명이 피해를 봤어요.
여전히 진행 중인 소송
사연자D 님은 현재 다른 세입자들과 손잡고 임대인과 부동산을 상대로 보증금 반환청구소송과 손해배상 청구소송을 하고 있습니다.
일부 세입자들은 신탁을 말소해주겠다는 특약을 맺고 전세대출을 받기도 했다고 합니다.
“신탁말소 조항을 전세대출 계약 시 특약에 넣으면 은행에서도 대출을 해준다고 해요. ⋯ 문제는 대출 집행 이후 임대인이 특약을 안 지키면 세입자로선 할 수 있는 일이 없다는 점이죠.”
이 경우에도, 대출금을 상환하는 건 고스란히 세입자 몫입니다.
아직 사연자D 님 소송의 결론은 안 났지만, 일부 사건에선 부동산의 과실이 30% 인정됐다고 합니다. 중개업자가 중개행위를 잘못한 책임이 있다고 법원이 판단한 거죠.
까마득한 보증금 반환
소송에 이기더라도 보증금 반환까진 아득하기만 합니다. 이미 건물은 경매가 진행돼 사연자D 님은 이사를 나왔습니다. 경매로 건물을 낙찰받은 사람이 보증금 일부를 이사지원금 명목으로 지원해줬다고 합니다.
사연자D 님은 “임대인은 보증금을 돌려줄 능력이 없어 보이고, 이미 채권자들이 많아서 얼마나 보증금을 돌려받을 수 있을지 모르겠다”며 한숨을 쉬었습니다.
필진의 코멘트
작은별: 연립주택이나 다세대주택은 전세사기에 더욱 취약합니다. 매매가 대비 전세가 비율(전세가율)이 높아서 ‘깡통주택’이 될 가능성이 아파트보다 크기 때문이에요.
