New York-We Work
뉴욕 오피스 시장을 점령한 오피스 임대회사 위웍 (WeWork)의 성공
위웍(WeWork)이라는 회사를 아시는지...?
위웍은 요즘 전세계 스타트업들 사이에서는 가장 HOT한 오피스 임대 회사로.. 포브스지가 추산하기로는 무려 12조원의 기업가치가 있다고 평가받고 있다. 전세계 52개 오피스를 갖고 있는데 미국·이스라엘·영국·캐나다·네덜란드·독일·그리고 앞으로는 멕시코·인도에 진출할 계획을 갖고 있다. 며칠전에는 명동 대신증권에서 짓고 있는 새건물의 10개층을 무려 15년간 몽땅 통으로 빌리는 MOU를 체결하면서 신문지상을 화려하게 장식했다. 원래는 집값을 얘기할 차례였는데... 마침 며칠전에 한 선배님이 'WeWork'에 관해서 좀 써보라고 하셔서... 요리조리 피하고 며칠 밍기적 거리다가 컴퓨터 앞에 앉았다. 나름 아련한 첫사랑?같은 추억이 있기 때문이다.
뉴욕에서 건물찾아 삼만리
2012년 1월, 허드슨 강의 매서운 칼바람이 맨하탄 38가의 건물 문을 나서는 내 얼굴을 사정없이 휘갈겼다. 당시 나는 모 단체의 부탁으로 센터 이전을 위해 뉴욕에서 2000 스퀘어피트SF (60평정도) 정도 되는 공간을 찾고 있었는데 마땅한 곳이 없어 꽤나 많은 건물들을 기웃기웃 하고 있던 참이었다. 당시 뉴욕의 상황은 미국의 금융위기의 아픔이 채 가시지 않은채 무척 우울했다. 당시 썰렁하기만 하던 뉴욕의 오피스 시장에서 건물을 보러다니는 임차인이 드물었고 특히나 춥디 추운 1월은 더더욱 손님이 뜸한 상황. 나는 건물주에게 당신건물은 너무 낡아서 안되겠으니 '창문과 화장실을 다 새걸로 갈아주시오', '우리는 5년이나 임차해줄?터이니 임대료는 35불에서 30불만 주겠소' 라는 식으로 미리 임대료를 깎고 당돌한 요구를 포함한 임차의향서 (proposal)를 들이밀었다. 뉴욕 미드타운의 쟁쟁한 건물주님께 이런 오만불손한? 요구는 사실 나의 무지에 가까운 객기라기 보다는 브로커가 먼저 우리에게 제안한 내용들이었다. 그만큼 절박한 건물주들도 있었고 뉴욕의 공실은 심각했던 것이다.
그 후로 잠깐 시간이 지나 3월에 다시 브로커에게 연락을 했다. 예전에는 전화만 하면 당장에라도 달려올것 같던 사람이 'I'll call you later (나중에 전화할게)'라고 해놓고는 연락이 없다. 머지?? 가까스로 내가 직접 브로커의 오피스에 찾아가서 물건을 받아 건물주에게 Offer를 내려고 하는데, '야, 너 35불 낸다고 하면 아마 못들어갈걸? 지금 다른 애들은 38불에 오퍼 넣으려고 하던데...'라고 하는게 아닌가. 불과 2달이 지났을 뿐인데 2012년 뉴욕에 찾아온 봄은 그해부터 부동산 붐을 일으켰고 괜찮다 싶은 건물은 그사이 웃돈을 주지 않으면 안될만큼 시장이 후끈 달아오르기 시작했다.
나도 대박아이템
이 때, 문득 사업 아이템이 떠올랐다. 우리가 찾던 공간은 2000SF라서 Class C 꼬마빌딩의 한개층을 쓰거나 Class B의 중형빌딩의 한개층을 쪼개서 들어가야 했는데... SF당 임대료는 비슷한데 건물의 퀄리티는 5000 SF(140평정도) 이나 8000SF (230평정도)의 건물로 가면서 비교가 안될만큼 좋아지는 것이었다. 우리가 큰 공간을 빌려서 조금씩 나눠서 재임대를 주면 어떨까라는 생각이 들었다. 그때 마침 잘나가는? 건축가 친구와 같이 코워킹 스페이스 (co-working space)에 대한 아이디어를 주고 받으며 그동안 본 건물중에 덩치는 큰데 저렴했던 건물을 빌리는 계획을 세우기 시작했다. 사실 그때만 해도 코워킹 스페이스라는 개념도 별로 없던 시기라 우리는 섹션오피스라는 단어를 사용했다. 당시 비슷한 일을 하는 회사로는 'Office Links', 'Regus', 'WeWork'등이 있었다... 당시에 WeWork은 뉴욕에 3개의 오피스만 있었고 2곳이 신규로 공사를 하고 있는 상황이었다. 그들의 전략은 나같은 촌놈이 보기에는 그냥 어디 대학교 도서관에 조그만 벤처회사나 컴퓨터로 사업을 하는 젊디젊은 사람들을 모아다가 동아리방? 같은 느낌으로 으샤으샤 하는거 같아 보였다. 당시만 해도 지금같은 O2O(온라인과 오프라인을 이어주는)서비스들은 태동기였고 사실 IT가 지금처럼 주목을 받는 상황도 아니었다. 우리는 가구디자인부터 운영방안까지 갖은 아이디어를 짜냈다. 솔직히 우리는 당시의 어려운 경제상황에서 공유경제를 도입해 오피스 사용자들이 조금이라도 경제적 부담을 줄이도록 하자는 것에서 준비한 것이지 뉴욕에 벤처붐이 일거라는 예지몽이 있었던건 아니었다. 그런데 어찌됐든 임대사업은 본질적으로 캐피탈 비지니스라 자본유치가 0순위인데, 우리는 결국 투자를 유치하지 못했고 결국 사업계획은 흐지부지 끝나 버렸다. 한국 사람이 한국 자본으로 미국 건물에 투자해서 미국인을 상대로 사업을 한다는게 애당초 좋은 그림이 아니었던 것이다.
반면 당시 오피스 다섯개를 막 완성한 WeWork은 모바일과 SNS의 성장에 따라 뉴욕으로 밀려드는 신생 벤처와 미국의 경기회복의 로켓을 제대로 타고 3년반만에 뉴욕에만 23개의 오피스를 갖고 있는 10조짜리 글로벌 회사가 되었다.
그렇다면 WeWork은 무엇을 했길래 투자자들이 열광하는걸까? 위웍은 현재 LA, 샌프란시스코, 시애틀 등 IT가 발달한 대도시권에 기반을 두고 있는데, 특히 절반 이상의 지점이 뉴욕이라는 도시 한군데에 몰려있기 때문에 뉴욕을 중심으로 살펴보면 좋을듯 하다. (참고로, 필자는 CCIM(상업용부동산투자) 뉴욕 Metro지부 회원이다.)
맨하탄 오피스에 내 엉덩이 깔 자리를 만들어보자
뉴욕에서 건물 얻기
한국과 달리 미국은 오피스를 임대하기가 쉽지가 않다. 일단, 신용 사회인 미국에서는 회사의 크레딧이 매우 중요한데, 신생 회사같은 듣보잡 회사들은 건물주로 부터 퇴짜맞기 좋은 1순위다. 우리나라처럼 임대간판 붙어 있다고 해서 경비아저씨한테 '빈 사무실 보러왔는데요' 라고 하면 대부분 전속 에이전트나 브로커를 연결해 준다. 미국은 우리나라 처럼 보증금을 많이 걸지 않고 몇달치 월세정도만 받기 때문에, 사전에 회사의 평판reputation, 업종, 웹사이트 등등을 다 확인해보고, 여러 임차인들이 들이미는 offer를 면밀히 검토해서 건물주가 고르게 된다. 구직활동과 비슷하다고 보면 되는데, 어차피 여러건물에 offer를 내니 억울할것도 없기는 하다. 하지만, 포인트는 뉴욕은 완전한 셀러마켓(임대인위주의 시장)이기 때문에 건물주는 조물주 다음의 진갑으로 건물을 비워두면 비워두지 아무나 받지는 않는다는 것. 그리고 우리처럼 임대계약서 한장 달랑 쓰는 것이 아니라 몇십페이지에 달하는 계약서와 라이더까지 쓰려면 변호사 도움이 없이는 힘들다.
뉴욕에서 오피스 만들기
미국의 오피스는 처음에 많은 고정 비용이 든다. 필자가 당시 진행한 사례의 경우, 매우 특수한 사례이기는 하지만, 1년치 임대료의 2배에 달하는 비용이 들어갔다. 그래서 5년이상 임대하지 않으면 수리비가 나오질 않았다. 운좋게 남이 해놓은 인테리어가 있으면 다행이겠지만, 보통은 임대기간이 끝나면 콘크리트만 남기고 내부를 다 철거해야 한다.물론 철거비는 임차인 부담이다 ㅠㅠ. 아무리 간단한 인테리어 공사라도 한국서 생각하는 1~2주 공사가 아니라 1~2달, 심하면 몇달이 걸린다. 뉴욕시의 공무원들이 일하는 속도와 꼼꼼함은 수도꼭지 하나 (과장이 아니라 정말 수도꼭지 하나!!) 만드는것도 설계도를 그려와서 승인이 떨어져야 하고 점검원이 직접 나와서 사인오프 (도장 꽝)하지 않으면 한발자국도 못 움직인다. 물론, 샷타 문 내려놓고 밤에 몰래 공사하는 경우도 왕왕 있지만, 그러다가 걸리면 벌금도 벌금이지만 건물주한테서 소송을 당하고 쫓겨나는 빌미를 제공하게 된다. 공사중에 예기치 못했던 돌발변수라도 생기면 공사 한달 늦춰지는건 일도 아니고 소방법이 워낙에 강해 스프링쿨러 공사까지 건드리면 돈은 만불 단위로 추가로 깨진다. 건축자재를 캘리포니아에서 배달 받았는데 받고보니 사이즈가 안맞거나 색상이 틀리면 백오더를 해서 물건을 보내고 새로 받아야 하는데 편도 6000키로미터를 양쪽으로 왔다갔다 하는 일이 어디 쉬우랴. 반면 한국은 공사도 쉽고 싸고 빠르다.
이전 비용이 매우 크다
미국은 임대기간이 적어도 3년 길면 15~30년씩으로 무척 길고 그 기간동안에는 어쨋든 수십장에 걸쳐 적혀 있는 계약을 이행하고 그에 따른 법적인 책임을 진다. 중간에 어쩔수 없이 큰 곳으로 옮기거나 나가는 경우에 '건물주님, 죄송한데... 이런저런 이유로 중간에 나가려고 하는데요..'가 통하질 않으니 보통 전대 (sub lease)를 해서 다른 사람이 쓰도록 재임대를 주게 된다. 이때 30불에 빌린 건물이 빨리 안나가면 25불 20불에도 세를 놓아야 하니 남은 기간동안 막대한 손해를 볼수 밖에 없다. 그나마 서블렛을 허용하는 건물주는 마음씨 좋은 편에 속하고 아예 서블렛 조차 못하게 막아놓는 건물도 부지기수다. '나는 "너"를 믿고 "너"한테 건물을 빌려준거니 다른 사람한테 주지마라'고 하면 사실 할말이 없다. 한국의 모 업체에서도 맨하탄에 가게를 열고 적자가 나고 있는데도 울며 겨자먹기로 영업을 하고 있는 것은 이런 이유에서다.
미국의 오피스 수요 이해하기
기업 자체의 수요가 다양하다.
미국은 스타트업의 경우, 사업이 대박났다하면 시장 크기가 워낙에 크기 때문에 투자의 규모도 상상을 초월하는데다가 그런 투자를 받고 미국전역 서비스 national-wide로 확대를 하는 경우, 회사의 팽창 크기scale이 한국과는 비교가 안된다. 순식간에 몇십명, 몇백명으로 불어난다. 그러다 보면 스타트업의 오피스 수요는 매우 가변적이라 하겠다. 또한 땅덩이가 큰 미국회사들은 미국 전역에 사람들이 흩어져 일하다가도 인력이동이 빈번하게 일어나고 큰 회사들의 경우에도 여러회사의 팀원들을 모아 테스크포스TF팀을 만들거나, 조직개편이 있는 경우 일시적인, 구조적인 자잘한 오피스 수요들이 생기게 마련이다. 이러한 부분적인fractional수요가 있기 때문에 구글같은 큰 회사들도 WeWork의 공간을 많이 빌린다. 이렇게 하면 외부의 조직들과 더불어 콜라보해야 하는 경우에도 구글 캠퍼스 (사무실)에 외지인을 들이지 않아 보안이슈도 해결할수 있고 직원들이 회사의 굴레를 벗어나 좀 더 창의적으로 외부의 '기'와 아이디어를 흡수해 올수 있어서 협업의 시너지를 극대화 시킬수 있게다 생각된다.
개인들의 오피스 수요가 많다.
하지만, 이 보다 훨씬 큰 수요base는 개인들이다. 이해를 돕기 위해선 먼저 미국 서비스업의 특성을 살펴보면 좋겠다. 미국에는 프리랜서부터 컨설팅까지 별의별 서비스 업들이 있다. 옆집 사는 의사양반을 길에서 만나 이런저런 얘기를 하면서 요즘 몸이 어디가 아픈데요.. 라고 잠깐 상담을 해도 다음날 청구서가 날아온다고 할 정도로 공과 사는 엄격히 구분하고, 식당 웨이터들이 기본적으로 식사값의 18%(뉴욕의 경우)를 팁으로 받아가는데 대해 인색하지 않다. 오히려 20~30%의 팁도 기꺼이 지불할 정도로 미국 사회는 다른 사람의 서비스에 대한 감사appreciation와 그에 대한 보상이 문화적으로 정착되어 있다. 영화에 보면 호텔에서 짐들어주는 벨보이한테 멋있게 척~ 팁을 주는게 절대 호텔왔으니 가오한번 잡아 보려고 하는게 아니라 미국 사람들은 택시를 타고 내릴때도 서비스에 대한 감사의 표시로 늘 돈을 주는 것이다. 그래서 프로패셔널 영역에서도 누가 어떤 서비스를 제공한다고 하면 거기에 대한 간접비 지출을 당연하게 여기는 문화가 깔려있다. 직접비 외에 눈에 잘 띄지 않는 간접비 같은건 대충 뭉개고 인정하지 않으려는 동양의 문화와는 많이 다른 것이다. 그래서 미국에는 다양하게 분화된 서비스업이 성장할수 있고, 개인들은 회사라는 조직내에서 비효율적으로 일하지 않아도, 회사 타이틀이 굳이 없더라도 1~2인 회사를 만들어 먹고살 수 있는 선순환 구조가 만들어져 있다. 인건비가 워낙에 비싼 미국에서는 회사 입장에서도 되도록이면 아웃소싱을 통해 효율성을 높일수 있으니 서로가 윈윈이다.
WeWork의 탄생
WeWork은 부동산을 이용하는 이용자의 관점과 사업을 운영하는 사업자의 관점에서 지켜봐야 한다.
(부동산이용자 관점) 위웍은 그 짧은 성공역사에서 볼수 있듯이 위에 기술된 어마어마한 문제점 Pain point들을 시~원하게 한방에 해결한 좋은 솔루션이다. 처음에 목돈이 들지 않고 쉽게 들어가서 필요한 공간만큼 필요한 기간만큼 쓸수 있다는 점은 다른 곳은 몰라도 뉴욕처럼 건물주들이 지독한 횡포를 부리는 지역에서 이용자들은 사막의 오아시스를 만난것처럼 쌍수를 들고 환영할 수 밖에 없다. 인테리어 비용이 들지도 않고 회사가 커지면서 얼마든지 옮겨갈수 있으니 여러모로 경제적 이점이 크다. 고매하신 맨하탄의 건물주들을 만나 아쉬운 소리할 필요도 없고, 오랜 계약기간동안 묶여서 법적인 책임을 다해야 하거나 복잡한 법적 서류를 들고 다닐 필요도 없다. 위웍은 대개 스타트업들이 좋아할만한 시내 요지에 입점하기 때문에 위치적인 장점도 무척 크다. 5년전 코워킹 스페이스 사용자수가 미국에 1만명 정도에 불과했지만 3년만에 26배 시장으로 성장하였고 그후로 시장은 뉴욕을 벗어난 미국 전역, 전세계에서 폭발적으로 성장했다. 위웍과 같은 공유경제형 모델은 전통적conventional 부동산 시장의 비효율성에 심한 갈증을 느끼던 소비자들의 needs를 정확히 읽은 시의적절한 솔루션이었다고 생각한다.
(사업자의 관점) 하지만, 부동산이 아닌 스타트업이나 소호 사무실을 운영하는 사업자의 관점에서 바라보면 위웍에 입주한다는건 새로운 벤쳐 생태계와 플랫폼에 합류하게 된다는 것이다. 위웍에서는 앱App을 통해 전세계 모든 위웍에서 일하는 사람들을 커뮤니티로 연결해주는데 각 개인들은 개인화된 자원resource을 생성하는데 그치지 않고 내부적인 생태계에서 팔고 교환할수 있는 선순환 구조가 만들어진다. 벤처회사가 디자인이 필요한 부분이 있으면 '이런이런 도움이 필요하다'고 하면 위웍에 입주한 디자이너가 그걸 보고 연락해서 뚝딱 일을 해치우도록 하고 있고, 콜라보가 필요하면 같은 층, 같은 건물에 있는 팀을 찾아 바로 미팅을 가질수도 있다. 기존의 큰 기업에서 일하는 것과 겉으로 보면 큰 차이가 없을 만큼 큰 건물에서 여러사람들과 더불어 일할수 있다는 것은 큰 심리적 안정감을 줄 뿐만 아니라 WeWork이라는 이름하에 대동단결?하여 네트워크를 형성하게 되면 어느 임계점(유저수)을 넘는 순간 기존의 거대조직의 수직적 업무체계 hierarchy 에서나 가능했던 철저한 분업이 위웍의 네트워크를 통해 수평적으로 가능해지게 되는 것이다. 모두가 사장님으로.
게다가 미국은 다른 사람들의 아이디어를 최대한 존중하고 무단으로 도용하는 것을 굉장한 비도덕적인 행위로 간주하기 때문에 처음보는 사람과도 맥주병을 기울이며 아이디어 공유를 자유롭게 한다. 미국에서는 캐주얼한 파티를 통해 필요한 인적 네트워크를 구축하고 세일즈를 하며, 투자유치를 비롯한 대부분의 비지니스가 이뤄지는데, 위웍은 그런 파티를 아주 적절하게 만들어 주는호스트 역할을 하는 것이다. 위웍은 이미 내부 자원만 잘 연계해도 시스템이 돌아가는 플랫폼을 구축하였다.
(위웍의 과제) 다만, 위웍의 내부 자원들은 유기적으로 선순환 되지 않으면 내부적으로는 이탈이 생길수 밖에 없고 조직이 비대해지면서 비효율이 발생하는 경우, 비용은 고정인데 수입은 유동적 (fixed cost & variable revenue)인 회사구조가 되어 큰 리스크를 혼자 짊어지게 될테니 위웍은 수질관리(?)에 만전을 기해야 한다. 특히, 무슨일이 생길지 모르는 앞으로 15년이라는 계약기간동안 초기에는 싼 임대료로 들어가서 경쟁력이 있다 하더라도 몇년후 임대료가 오르는 시점(rent escalation)에서는 추가적인 가치창조 (Value Creation)와 혁신을 통한 이단점프가 없다면 자칫 WeWorked의 과거형으로 끝날수도 있다는 것!!은 부동산쟁이로서 살짝 염려되는 부분이다. 특히, 위웍이 한국에 들어올때, 뉴욕에서 위웍이 해결하고 만들어온 만큼의 가치전달이 한국시장에서도 충분히 가능할지에 대해 면밀히 검토가 되어야 하고 한국 실정에 맞는 현지화 노력이 필요할듯 싶다.
