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Aug 24. 2024
언젠가는 영끌을 할 당신을 위한 7가지 원칙
#내집을찾고있습니다 #ep16
이전화 참고→영끌과 출산이란 엇갈린 타이밍
집을 (거의) 샀습니다. 집을 사려 전세를 월세로 옮긴 것이 지난해 7월이고, 새로 산 집의 잔금이 9월 말이니 1년 2개월이 걸린 셈입니다. 양가 부모님과 비교적 가까운 수도권으로 옮길 예정입니다. 육아의 도움을 받아야 했고, 아이를 위한 환경을 고려한 조치입니다. 대신 출퇴근은 부부가 희생하기로 했습니다. 요즘 집값도 대출 금리도 오르고 있다는데 막차를 탄 것 같습니다. 물론 집값은 언제든 다시 내릴 수 있지만, 멀리 내다보긴 어려운 현실이라 이렇게 말합니다.
내 집을 찾아 헤매던 지난 1년 2개월을 돌아보니 아쉬운 점이 많았습니다. 육아와 일을 병행하며 시간적, 정신적 여유가 없지만 아직 집을 사지 않은 분들에게 전해드리고 싶은 말이 많아 다시 키보드를 잡게 되었습니다. 은행에서 주담대는 어떻게 빌려야 하는지(또 우린 DSR과 LTV의 세상에서 정확히 얼마나 빌릴 수 있는지), 마통과 신용 대출은 언제 마련해야 하는지, 언론의 보도와 이에 따른 정부의 정책이 얼마나 급변하는지를 직접 느꼈습니다. 제대로 알아야 손해를 보지 않는다는 것도 배웠습니다. 급변하는 환경에서 손해를 보는 건 결국 저 같은 실수요자니까요. 그런 환경을 모두 이겨내고 공부해, 내 집을 최적의 가격과 타이밍에 살 수 있는 방법을 전해드리고 싶습니다. 전 많지는 않았지만 급매를 포함해 몇 번의 기회를 잡을 뻔했습니다. 하지만 돈이 없어서, 대출을 잘 몰라서, 아이를 위해서, 또 아내와의 논의 끝에 그 기회를 놓쳤거나, 잡지 않기로 했습니다. 결국 우여곡절 끝에 그리 싸지도 또 비싸지도 않은 적당한 매물을 잡았습니다.
오늘은 제가 경험한, 그래서 다음 집을 살 때는 꼭 실천할 일곱 가지 원칙을 소개합니다. 다음 글부터는 각 챕터를 본격 탐구하겠습니다.
첫째, 유튜브보다는 내 발품을 믿어라
저도 집을 사기 전까지 유튜브로 부동산 전문가들의 이야기를 듣고 참고했습니다. 폭락론자부터 폭등론자까지. 집을 사려는 실수요자 입장에선 폭락론자의 말에 끌리는 것이 사실입니다. 실제 폭락할 수도 있고요. 하지만 개인적으로 유튜브 전문가들의 의견은 적당히 들으셨으면 합니다. 왜냐면 한국 부동산 시장은 지극히 미시적인 측면도 있기 때문입니다. 여러분이 살고 싶은 동네를 전문가들이 다 자세히 아는 것은 아니지 않습니까. 전 유튜브보다 그 동네 좋은 중개업소 사장님이 전해주는 매물과 소개에서 훨씬 더 큰 도움을 받았습니다. 발품을 팔아 살고 싶은 동네의 좋은 중개업소 사장님과 인연을 맺어두세요. 유튜브는 적당히 듣고, 내 발품과 경험을 통해 그 지역의 시세를 느끼고 예측하세요.
둘째, 사고 싶은 동네는 미리 살아라
첫째 원칙과 일맥상통하는 부분이지만, 살고 싶은 동네는 미리 가서 사셔야 합니다. 부모님의 든든한 지원이 있거나 여유가 있어 계약금과 중도금을 어렵지 않게 치를 수 있다면 전세도 좋지만, 가능한 월세를 추천합니다. 그래야 돈을 뺄 수 있습니다. 미리 살고 계셔야 그 동네의 급매가 뜨는 걸 가장 먼저 알 수 있고, 쉽게 찾아갈 수 있습니다. 또 막상 살고 싶었는데, 살아보니 별로인 경우도 있는데 이 역시 살아봐야 압니다. 전 서울 내에서 출퇴근이 용이한 지역의 대장 아파트를 골라 월세로 살았습니다. 살아보니 좋았는데, 아이가 생기니 생각이 달라졌습니다. 부부한텐 좋지만, 아이와 양가 부모님의 입장에선 최악의 위치였기 때문입니다. 그래서 살고 싶은 동네는 머릿속에서만 생각하지 말고 직접 살아봐야 합니다.
셋째, 집에 대한 우선순위를 정하라
투자인지, 실거주인지, 몸테크를 할 수 있는지, 전세를 주고 전세를 가서 살 것인지. 출퇴근이 우선인지, 아이의 교육 환경이 우선인지에 대해 원칙을 세우셔야 합니다. 만약 제가 투자의 목적이었다면, 서울의 출퇴근이 용이한 지금 살고 있는 곳의 아파트를 매수했을 겁니다. 여기에 전세를 주고, 부모님 곁으로 전세를 가서 아이를 키우면 되니까요. 또 실거주보다 투자가 우선이라면 몸테크를 하는 것도 방법입니다. 향후 호재가 많지만 지금은 거주 여건이 그다지 좋지 않은 곳을 골라 사시는 것도 방법입니다. 하지만 전 아이를 위한 환경을 가장 중시했고, 서울이 아닌 수도권으로 옮기게 되었습니다. 또 전세를 사는 것은 아내가 반대했습니다. 서울에서 아이를 키우기 좋은 환경에서 살려면 최소 20억은 줘야 하더군요. 애매한 것이 최악입니다. 그러면 결정을 내릴 수 없고 기회를 놓칩니다.
사진: Unsplash의Jakub Żerdzicki넷째, 언론 보도를 비난만 하지 말고 민감히 반응하라
저도 언론 종사자지만, 집을 사기 전까지 언론이 원망스러웠습니다. 내려갔으면 하는 마음이 큰 데, 올라간다는 보도가 쏟아졌으니 말이죠. 그래도 언론 보도에는 맹신하지 않되 민감히 대응하셔야 합니다. 우리나라 부동산 시장은 수요와 공급 원리로만 움직이지 않습니다. 언론이 오른다고 하면, 집주인들이 호가를 올리거나 매물을 거둬들였고, 또 금리가 높아지고 경기가 안 좋다고 하면 급매가 툭 하고 나오기도 했습니다. 언론 보도에 심리가 영향을 받고, 그 심리가 부동산 시장에 상당한 영향을 미치는 것이 현실입니다. 언론의 보도는 또 정부의 정책을 움직이기도 합니다. 은행의 대출 금리도 마찬가지입니다. 무조건 맹신하라는 말이 아닙니다. 욕만 한다고 달라지지도 않습니다. 언론 보도에 민감히 반응하시고 기민하게 움직이십시오. 그래야 손해를 보지 않습니다.
다섯째, 정부 정책과 대출 금리는 급변할 수 있음을 명심하라
제가 둔춘주공을 놓친 건 정부의 대출 정책이 급변할지 몰랐기 때문입니다. 알았다면 당시 경쟁률이 2:1이었던 국평에 청약을 넣어겠지요 지난 한 달간 은행의 가산금리가 20번 넘게 올랐다는 보도 보셨나요? 한국은행의 기준 금리는 13차례 동결되었다는데, 은행의 금리는 춤을 췄습니다. 부동산이 오르니 사람들이 영끌을 하고, 가계 대출이 늘어 경제의 위기가 커진다고 하니, 정부의 압박에 은행이 가산금리를 올려 수익을 취하는 구조. 직접 겪어보니 매년 반복되는 연례행사더군요. 이러다 은행이 최대 이자를 내면, 정치인들이 한마디 하고, 사회 공헌을 하는 패턴도 마찬가지입니다. 금리가 오를 것 같다 싶으면, 대출을 하루라도 빨리 받거나, 대출이 가장 싼 은행을 찾아가셔야 합니다. 전 주택담보대출 은행으로 부산은행을 택했습니다. 그나마 가장 쌌거든요.
여섯째, 은행원도 대출은 잘 모른다
은행원들이 모두 대출을 잘 알 것이라 생각하면 오산입니다. 잘못된 안내를 받으면 살 수 있는 집을 못 사거나, 큰 손해를 보는 경우가 생깁니다. 주택담보대출을 받으려 여러 은행을 직접 찾아갔는데, 제대로 된 설명을 하는 은행원이 많지 않았습니다. 본인이 주택담보대출을 받아본 적이 없어서, 정부의 정확한 DSR 정책을 몰라서, 구체적으로 물어보면 답을 못하거나 엉터리 설명을 하는 경우가 많았습니다. 제 개인적으론 가능한 큰 지점, 에이스들이 많이 근무하는 지역에 가서 대출 상담을 받길 권합니다. 전 운 좋게 좋은 분을 만나서 아내의 마이너스 통장도 크게 뚫었습니다. 그분은 결국 본점으로 끌려가시더군요. 또 금리만 싸다면 비대면 대출을 권유합니다. 간단하고 쉽고, 오류가 적습니다. 전 부산은행 비대면 신청 뒤 고객상담센터에서 여러 질의를 했는데, 제 질문을 받아주신 분이 웬만한 은행 지점에 계신 대출 담당 직원보다 훨씬 더 정확히 알고 계셨습니다.
일곱째, 인테리어도 발품이다
대출을 받고 계약서를 쓴다고 집을 사는 것이 아닙니다. 인테리어도 해야 하고, 취득세도 내야 하고, 대출에 따른 생활비 계산도 정확히 해야 합니다. 이 역시 발품을 팔아야 하고 정확히 계산을 해야 합니다. 특히 인테리어는 집을 사는 것만큼이나 발품을 팔고, 마음에 맞는 분을 찾아야 합니다. 취득세의 경우도 수천만 원이라 무이자 할부를 할 것인지, 그럴 경우 얼마나 돈을 더 내야 하고, 어떤 신용카드로 할부를 해야 하는지도 파악해야 합니다. 이에 대한 정보도 거의 없어 고생을 좀 했습니다. 이 부분도 함께 공유하겠습니다.
