임대부동산의 동파사고, 누구 책임?

20년 만에 찾아온 한파로 작년 11월부터 올해 1월 중순까지 서울시에서만 7천여 건이 넘는 동파사고가 발생했다고 한다. 

동파 발생은 크게 수도와 보일러로 나뉜다. 

수도관은 계량기부터 집안 내의 수도관에 동파가 발생한 경우 각 가정에서 수리를 해야 하는데, 문제는 전월세인 경우 임대인 임차인간 적지 않은 분쟁이 일어나는 데에 있다. 보일러 동파의 경우도 마찬가지다. 

큰 맥락에서 임대부동산의 경우 구조적인 문제는 임대인이 책임지고, 소모품 등의 문제는 임차인이 책임지는 것이 정례이다. 

이는 민법 제623조와 민법 제374조에 기인한다. 민법 제623조는 '집주인이 목적물을 세입자에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다'고 규정하고 있다. 또 민법 제374조는 '세입자에게도 임대차 기간 동안 선량한 관리자(선관주의의 의무)로서 임차 주택을 보존해야 할 의무가 부과된다'고 규정하고 있다. ‘선관주의의 의무’란 본인의 물건을 관리하는 것처럼 빌린 물건에 대해서도 주의를 기울여야 한다는 뜻이다. 

임대부동산의 경우, 난방, 상하수도, 전기시설 등 설비에 대한 책임은 임대인에게 있고, 소모품 교체 및 고의나 과실로 인한 파손의 수리 또는 교체 비용은 임차인이 부담해야 한다. 

동파의 경우, 기본적으로 ‘사용하는 동안의 유지 및 보수’에 포함되기 때문에 임차인이 수리비용을 부담해야 한다. 

그러나 보일러 동파의 경우는 감가상각을 고려하여 노후된 보일러는 임대인이 비용을 부담하거나 반반씩 부담하기도 한다. 서울시의 가이드라인에서는 7년을 기준으로 정해놓았으나, 권고사항일 뿐 법적 강제성은 없다.  

갑작스러운 동파 사고로 임대인 임차인간 얼굴 붉힐 일이 없으려면, 임대인은 사전 점검 및 임차인에게 동파 예방 조치를 안내하는 것이 바람직하다. 

임차인은 뉴스의 한파 예보에 주의를 기울이고, 외출 시 보일러를 켜놓기, 수도계량기 및 외부 수도꼭지 등은 보온재로 충분히 감싸 놓기, 수돗물 틀어놓기 등을 지켜 선관주의의 의무를 충실히 이행해야 한다. 이를 사진이나 동영상으로 남겨 본인이 동파 방지 관리에 충실했고, 사고가 본인 과실이 아님을 입증하면 불미스러운 일을 미연에 방지할 수 있다. 

아파트 동파사고의 경우, 개별난방의 보일러는 각 세대 책임이고, 외벽에 설치된 수도계량기는 공용시설로 아파트 관리자에게 책임이 있다.