리모델링시 중요하게 살펴봐야 하는 체크포인트
안녕하세요. 글쓰는 건축가 김선동입니다. 최근 건축경기가 무척 안좋습니다. 높아진 금리는 좀체로 떨어지지 않고, 시공비는 최근 몇 년간 가파르게 상승하여 예전 공사비의 1.5배는 써야 할 정도입니다. 그러다보니 많은 건축주분들이 신축 프로젝트를 주저하거나 접으시는 분들이 많고, 리모델링으로 눈길을 돌리시는 경우가 많습니다.
확실히 저 역시 최근에 하고 있는 상담의 대부분은 리모델링에 관한 것입니다. 리모델링에 대한 사회 전반적인 관심을 느낄 수 있었는데요. 예전에 썼던 글에 적은 것이지만, 리모델링의 가장 큰 강점은 비교적 싼 공사비와 짧은 공사기간입니다. 같은 규모 신축에서 골조와 토목 비용을 아낄 수 있어 대략 65~70% 정도의 비용으로 진행이 가능합니다(물론 이 비용은 규모가 작아질수록, 구조 보강이 많아질수록 더 높아지는 경향이 있습니다). 기간 역시 골조와 토목 기간을 줄일 수 있어 50~60% 정도의 시간으로 완공이 가능한데요. 이런 장점에도 불구하고 1. 기존 건축물의 구조에서 크게 바꿀 수 없다는 점 2. 층고가 제한적이라는 점 3. 단열이나 방수 등의 하자의 리스크가 크다는 점 등이 리모델링의 단점이라고 할 수 있겠습니다.
앞으로 리모델링에 관한 글들을 차례로 써볼 생각인데요. 먼저 리모델링을 하려고 하는 건물을 살펴 보실 때 유의해야 할 사항에 대해 정리해보려고 합니다. 물론 부동산적인 입장에서는 주변 시세보다 싼 건물을 사는 것이 우선이겠지만, 저는 건축가적인 입장에서 어떤 점을 주안점을 두고 살펴보는지 설명드리려고 합니다.
1. 불법행위는 없는지?
2000년대 이전에 지어진 건물들은 불법행위를 한 건물들이 많습니다. 당시에는 준공검사를 지금처럼 면밀하게 하지 않았던 것 같습니다. 리모델링 프로젝트를 진행하면서 구청에 보관되어 있는 도면과 전혀 맞지 않는 건물들도 많이 보았습니다. 건폐율을 어기고 크게 지어진 건물, 도로폭 확보 등의 건축선을 어기고 지어진 건물, 심지어는 대지경계선을 침범한 건물들도 있었습니다.
특히 80~90년대에는 다세대, 다가구 건축물에 한해 외부 계단을 건축면적에 포함하지 않도록 되어 있었습니다. 현재는 전부 다 포함하도록 되어 있는데요. 이런 법규상의 변경 때문에 불법이 되어버린 건물들이 많습니다. 이런 부분들은 인허가를 진행하면서 담당 공무원과 협의하면서 풀어가야 하는 부분들이 많습니다.
건축법은 '기존 건축물의 특례'라고 하여 리모델링 건물에 특혜를 주도록 되어 있습니다. 이 법규의 골자는 '예전 건물이 예전 법규에 맞춰 지어졌는데 법이 바뀌어 불법이 된 것은 OK다. 하지만 증축하거나 철거 후 새로 지어지는 부분은 현행 법규에 맞춰 지어야 한다'는 것입니다. 바꾸어 말하면 당시에도 불법이었던 것이 묵인되었다고 지금이라고 그냥 넘어가기는 쉽지 않다는 것입니다.
위반 건축물에 대한 처리는 건축주의 재산권이 달린 문제이기 때문에, 정확한 원칙에 따라 처리되지 않는 경향이 있습니다. 어떤 건축물이 위반 건축물이라고 해서, 그러한 사실을 모르고 산 건축주가 리모델링을 할 때 위반부분을 제거해야 된다거나 재산상의 피해가 생긴다고 하면 받아들일 건축주는 그렇게 많지 않을 것입니다. 이러한 사항들을 잘 정리해서 담당 공무원과 협의를 진행해야 합니다. 다만, 새롭게 지어지는 증축 부분에 대해서는 정확히 현행 법규에 따라 합법적으로 지어져야 하겠죠.
기존 건축물에서 준공이 난 이후에 불법으로 증축이 된 부분이 있을 수 있습니다. 일조사선으로 깎여진 베란다 부분에 불법증축을 하거나 옥상에 증축을 한 경우 등이 대표적인데요. 이러한 부분은 준공 이후에 불법행위를 한 것으로, 눈에 바로 보이는 것이기 때문에 철거를 하고 리모델링을 진행하는 것이 좋습니다.
건축주 여러분이 기존 건물을 보고 바로 '불법이다'라고 인식하는 것은 쉽지 않습니다. 하지만 최소한 대지 경계선 안에 건물이 잘 들어가 있는지 정도는 확인하는 게 좋을 듯 합니다. 어느 정도의 불법은 인허가 과정에서 공무원과 협의하면서 넘어가볼 수 있지만, 너무 심한 불법 사항은 시정 조치가 나올 수도 있기 때문입니다. 그럴 경우 증축이나 보강, 구조체를 건드리는 '대수선' 행위를 하지 않고 마감재 정도를 교체하는 소규모 공사의 수준으로 전환하는 게 나을 수 있습니다. '대수선'을 하지 않으면 인허가를 받지 않아도 되고, 그렇다면 불법 건축물에 대한 사항이 이슈가 되지 않기 때문입니다. 다만 공사를 진행하는 도중에 주변 이웃들에게서 민원이 발생해서 구청에 신고가 들어갈 수 있기 때문에, 이 부분은 신경을 써야 할 것입니다.
2. 주차대수의 확인
예전에 지어진 건물들은 주차대수가 적거나 아예 없는 건물들이 많습니다. 최근 몇 십년간 라이프스타일이 크게 바뀌어 이제는 차가 없는 집이 없고, 한 집에 2~3대의 차를 가지고 있는 경우도 흔하죠. 그러다 보니 법규 역시 주차대수를 늘리는 방향으로 바뀌었는데요. 도심지에서는 가뜩이나 좁은 땅에 간신히 건물을 만드는 경우가 많은데, 주차대수를 추가로 확보하려고 하면 아예 계획이 나오지 않는 경우도 많습니다.
법규에서는 증축 또는 용도변경이 된 부분에 대해서만 주차대수를 다시 산정하도록 되어 있습니다. 예전 부분은 예전 법규로 산정된 주차대수를 그대로 인정해주는 것입니다. 즉, 증축 또는 용도변경되는 면적이 주차대수 1대 증가분보다 적다면 주차대수를 늘리지 않아도 됩니다. 서울을 기준으로 보통 근린생활시설 134제곱미터당 1대의 주차를 해야 하니, 134/2 = 67 제곱미터, 약 20평 정도는 주차대수의 증가 없이 증축이 가능합니다. 이것보다 큰 규모로 증축을 한다고 하면 주차대수를 늘려야만 합니다.
또한 사용승인이 난 지 5년이 지난 1천 제곱미터 미만의 건축물을 용도변경할 경우엔 주차대수를 늘리지 않아도 됩니다(다가구, 다세대로 바꾸는 경우는 제외). 리모델링을 생각하는 거의 모든 건축물은 5년이 지난 건축물이고, 대부분의 건축주들은 1천 제곱미터 미만의 소규모 건축물을 생각하기 때문에 용도변경에 따른 주차대수 증감은 생각하지 않으셔도 될 것 같습니다.
또 하나 생각하셔야 할 점이 예전보다 주차구획의 크기가 바뀌었다는 것입니다. 2017년에 주차구획의 크기가 2.3 x 5 미터에서 2.5 x 5미터로 커졌기 때문에, 예전 주차장 구획에 커진 주차장을 넣을 수 없는 상황이 된 것입니다. 주차대수가 예전보다 늘어난다고 하면 늘어난 만큼의 주차장은 확장형 주차장의 구획을 적용해야 하겠지만, 예전 기준의 주차장을 억지로 크게 만들긴 힘들겠죠. 이 부분은 담당 공무원과의 협의가 가능할 것으로 보입니다.
3. 층고는 어떠한지?
리모델링의 큰 단점 중 하나는 높은 층고의 확보가 어렵다는 것입니다. 예전 건물들은 층고에 대한 요구가 크지 않았기 때문에 그리 높은 층고로 지어지지 않았는데요. 높아봐야 3미터 안팎의 층고를 가지고 있습니다. 그에 비해 최근의 건물들은 층고에 대한 요구치가 높아져 최대한 높은 층고를 요구하는 경우가 많습니다. 특히 1층의 경우 특히 높은 층고를 요구하는 경우가 많습니다.
리모델링을 할 경우, 수평 증축을 해서 면적을 늘리거나 내부 칸막이벽의 변경 등을 통해서 레이아웃을 변경하는 것 까지도 가능합니다만, 층고를 바꾸는 것은 거의 불가능에 가깝습니다. 원래 건물의 층고를 준수해야만 하는데요. 그럼에도 불구하고 높은 층고의 건물을 원한다면, 예전 건물 중에서도 층고가 높게 지어진 것들이 있기 때문에 최대한 그런 건물을 고르는 것이 좋습니다. 또한 예전 건물들은 바닥 마감을 두껍게 치는 경향이 있었기 때문에, 이런 부분들을 최대한 걷어내서 최대한 층고를 확보하는 것이 좋습니다.
4. 반지하의 적용 여부
예전 건물은 반지하로 지어진 경우가 굉장히 많습니다. 지하임에도 상부창을 내서 최소한의 채광을 확보한 형태인데요. 이것이 예전에는 유행을 했었지만, 최근에 이렇게 지어지는 경우는 없다고 봐도 좋을 것입니다. 게다가 지하층의 침수 피해를 방지하기 위해서 신축건물의 경우 지하에 주거시설을 넣을 수 없도록 법이 개정되었습니다. 대수선, 리모델링을 할 경우에도 이 법규를 그대로 적용하지는 않을 듯 합니다만, 반지하의 환경이 현재 입주자들의 눈높이에 맞다고 보긴 힘들 것 같습니다.
반지하의 환경을 극복하기 위해선, 1층 바닥 슬라브 일부를 철거하는 등의 개선책이 필요합니다. 하지만 이 역시 면적의 감소로 이어지기 때문에 선택의 문제로 이어질 수 있습니다.
5. 내부 구조 - 칸막이 상태
예전 건물의 경우 대부분 '연와조'라고 하여 벽돌로 건물을 받치는 벽식구조로 되어 있습니다. 최근의 건물은 '기둥-보'구조라고 하여 필수적인 구조 요소(슬라브 - 기둥 - 보)를 제외하고는 철거가 용이하도록 되어 있지만, 예전 방식의 벽식 구조일 경우 '내력벽'(하중을 전달하는 역할을 하는 벽)을 철거하거나 수정할 수 없습니다. 철거를 한다 하더라도 철골 H빔 등으로 보강을 해야만 합니다. 구조보강을 수반하는 리모델링의 경우 인허가 기간, 설계기간과 비용, 공사비 등이 굉장히 많이 증가합니다. 따라서 적은 비용의 리모델링을 원하는 경우, 이러한 칸막이벽을 거의 변경없이 써야 합니다. 이럴 때 내부 벽들을 살펴보고, 향후에 사용하면서 계속 쓸만한 상태인지 확인해야 합니다.
6. 증축이 가능한지? 주차대수, 일조사선, 도로사선 등 검토
해당 구역의 용적률이 남는 경우, 그 부분을 활용한 증축을 생각하시는 분들이 많습니다. 이럴 경우 가장 먼저 확인해야 할 것은 주차대수입니다. 앞서 설명드린 대로 0.5대 이상의 면적 증가가 발생할 경우 추가적인 주차대수를 확보해야 합니다. 또한 증축의 경우 높이제한을 확인해야 하는데요. 일반적인 높이제한 법규는 크게 '일조사선 제한'과 '가로구역별 높이제한'이 있습니다. 주거지역에서는 북쪽 필지의 일조권 확보를 위한 '일조사선제한'을, 그 외에 준공업 지역 등에서 전면 도로와 필지 폭 등을 종합해서 '가로구역별 높이제한'을 두는 곳이 있습니다. 이 글에서 해당 법규에 대한 모든 설명을 드리긴 힘들 것 같습니다만, 증축을 할 때 이 범위 안에서만 가능하다는 점을 알아두시면 좋을 것 같습니다.
도로사선 제한의 경우 도로 반대편에서 1/1.5의 비율로 사선을 날려서 그 범위 안으로 건물을 짓는 법입니다. 다만 지난 2015년에 폐지되었는데요. 그 이전에 이 법규를 적용받아 지어진 건물들은 잘려진 부분만큼 더 지을 수 있는 여지가 생겼습니다. 도로변에 사선으로 지어진 건물이 있다면, 그 부분만큼 용적률 안에서 더 지을 수 있다는 뜻이 되니 잘 살펴보시기 바랍니다.
7. 기존건물의 도면 확인
리모델링을 설계하는 입장에서, 기존 도면의 존재 유무는 굉장히 중요한 사항입니다. 80~90년대에는 지금처럼 컴퓨터로 설계하지 않고 일일이 손과 연필로 작도하면서 도면을 작성했습니다. 따라서 도면과 관련한 데이터가 보존되기가 힘들었는데요. 사용승인 시 구청에 의무적으로 도면을 제출하도록 되어 있어, 이 도면이 있는지 구청에 문의해보는 것이 좋습니다. '세움터'라는 건축민원을 총괄하는 포털 사이트를 통해서도 도면을 구할 수 있습니다. 이 도면의 경우, 건물 소유자에 한해서만 열람이 가능하기 때문에 건축주의 협조가 반드시 필요합니다. 또한 도면이 남아있더라도 이 도면대로 지어지지 않는 경우도 굉장히 많기 때문에, 현장 실측으로 확인하는 절차 역시 반드시 필요합니다. 다만, 기존 도면이 남아있다면 이것을 근거로 도면을 그릴 수 있기 때문에 설계 과정이 굉장히 수월해집니다.
8. 주변 건축물과 엮여있는지. 민원 여부
예전 건물들의 경우 이웃의 건물과 엮여 있거나 공유되는 부분이 있는 경우가 많습니다. 담장 같은 경우 대지 경계를 넘나드는 경우가 많고, 옥상을 올라가는 계단 등을 공유하는 경우도 있습니다. 이렇게 주변 건물과 엮여있는 부분이 있으면 리모델링 공사를 할 때 분쟁의 소지가 되기 때문에 잘 확인해두는 것이 좋습니다. 또한 소음이나 분진 등 공사 피해를 호소하면서 지속적으로 민원을 재기하는 경우도 굉장히 많기 때문에, 이웃에 어떤 분들이 계신지 사전에 파악해두는 것이 좋습니다. 물론 좋은 경우는 아닙니다만, 민원을 빌미로 보상금을 요구하는 경우도 굉장히 많기 때문에 현명한 대처가 필요합니다.
9. 정화조 용량
리모델링을 하는 예전 건물의 경우 구도심에 위치할 때가 많기 때문에 정화조는 꼭 필요합니다. 정화조는 땅에 묻혀있는 시설이라, 증축이나 용도변경에 의해 용량이 늘어날 경우 땅에서 들어내고 새로 설치를 해야 할 경우도 있습니다. 기존 정화조를 최대한 활용해 1년에 1번 청소하는 것을 2번 청소해서 용량을 2배로 판정받는 방법이 있기는 합니다. 하지만 3회 청소까지는 인정하지 않기 때문에, 그 이상의 용량이 필요한 경우 새로 설치해야 합니다.
10. 장애인 엘리베이터의 적용 여부
장애인 엘리베이터는 면적상 특례를 받습니다. 건축면적, 바닥면적 등 모든 면적에 포함되지 않기 때문에 대지경계선 안에 남는 공간이 있다면(물론 일조제한 등에 저촉되지 않아야 합니다) 이론상 설치가 가능합니다. 따라서 건폐율, 용적률에 여유치가 전혀 없더라도 장애인 엘리베이터를 추가로 설치하는 것은 가능합니다. 이것을 활용해서 기존의 엘리베이터를 장애인 엘리베이터로 전환하고 여기서 세이브한 면적을 증축 쪽으로 돌리는 설계를 하는 것도 가능합니다. 다만 장애인 엘리베이터는 보통의 엘리베이터보다 내부 치수가 크고, 전면 공간을 확보해야 하며, 1층의 외부에서 엘리베이터까지 장애인이 접근할 수 있는 환경(경사로, 점자, 복도폭 등등)을 조성해줘야 장애인엘리베이터로 인정됩니다. 건물 가운데 장애인엘리베이터만 놓는다고 인정받지 못한다는 것입니다. 장애인 엘리베이터를 설치할 때는 이런 점들을 신경써야 합니다.
이렇게 리모델링 시 기존건물에서 체크해야 할 점들에 대해서 알아보았습니다. 이 밖에도 살펴봐야 할 점들이 많겠지만, 큰 맥락에서 먼저 살펴보아야 할 점들에 대해서 짚어보았습니다. 앞으로 리모델링에 대한 글을 이어가면서, 좀 더 디테일한 내용들에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.
