06. 임대인 실거주한다며 계약갱신청구를 거절하는 경우
끝나지 않는 임대인과 임차인의 분쟁
오늘 갑자기 실거주를 이유로 한 계약갱신청구 거절과 관련된 대법원 판결이 선고가 되었다.
https://news.kbs.co.kr/news/pc/view/view.do?ncd=7850848&ref=A
우리가 흔히 아는 건 전세 계약은 2년이고, 2+2로 4년 정도는 살 수 있다 정도이다.
그런데 이 내용이 어디에서 나온 걸까?
주택임대차보호법에서는 임대차 기간에 대해 2+2 규정을 하고 있다.
임대차 계약은 기본 2년인데, 임차인에게 계약갱신청구권이라는 것을 인정해서 2년을 더 살 수 있다.
제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
그런데 이와 같은 계약갱신청구권은 무제한으로 허용되는 것이 아니라 일정한 제한이 있다.
제6조의 3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸) 한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
다른 경우야 임차인이 살겠다고 하기도 어렵겠다 싶을 정도로 당연한 경우들인데, 8호의 경우는 다르다.
임대인이나 임대인의 직계존속과 비속이 실제 거주를 하겠다는 이유로 계약 갱신 청구권 행사를 거부하고, 계약의 종료를 요청하는 경우에는 임차인이 갱신 요청을 못 하고 나가야 한다는 건데 임차인 입장에서는 쫓겨나듯 나가는 느낌이 들 수도 있을 듯하다.
임대인이 실거주를 한다고 하고 임차인을 내보낸 뒤에, 실거주를 하지 않고 보증금을 확 올려서 다른 임차인을 받는 경우도 많았다.
임차인은 임대인이 실거주를 하지 않는 것이 밝혀진 경우 소송을 통해 손해배상을 받을 수 있긴 하지만, 이미 임차인은 힘들게 고생해서 내돈내산 이사까지 한 마당에 실질적인 피해 회복이 전부 다 된다고 보기에는 어려웠다.
소송을 가더라도, 실제 임대인이 거주를 하려고 내보낸 건지.. 거주를 하는 척만 했는지 이런 것들이 어려움이 있었다. 그런데 대법원에서 이번에 아주 의미 있는 판결을 내리게 된 것이다.
실거주하려는 임대인의 의사가 통상적으로 수긍할 수 있을 정도로 사정이 인정된 경우에 실거주 의사의 존재가 인정된다
임대인은 앞으로 실거주를 하려고 한다는 주장만으로 임차인을 내보낼 수 없게 되었다.
집주인이 왜 이 집에서 실거주를 해야 하는지, 구체적인 사정이 어떠하였는지를 보겠다는 판결로 임차인의 계약갱신청구권을 더 두텁게 인정을 해 주겠다는 건데,
실제로 이 사건에서도 임대인이 실제 거주를 하려고 한다고 했지만 재판부에서는 "근처 다른 아파트와 함께 다른 지역에도 주택을 소유하고 있고, 갱신 거절 시점엔 자녀 교육을 위해 다른 지역 주택에 거주하고 있었다"면서 "해당 아파트에 살아야 할 만한 사정이 보이지 않는다"라고 하며 임대인의 주장을 믿어주지 않았다.
내가 내 집에서 살겠다는데 왜?!
이렇게 생각을 할 수도 있다.
사실 1심에서는 "실거주 계획은 집주인의 주관적인 의도에서 비롯되는 결과이기 때문에 장래의 사정에 관한 것으로서 적극적인 입증이 쉽지 않다"라고 하면서 임대인의 편을 들어줬다.
즉 1심에서는 '집주인이 자기가 살겠다는데, 살겠다고 하면 사는 거고 그 말이 거짓말이면 손해배상으로 해결해라'라는 입장으로, 다소 임대인 측에서 판결을 선고했던 것인데 대법원이 임차인 쪽으로 적극 입장을 바꾼 것이다.
앞으로 임대인과 임차인 사이의 분쟁은 더욱 뜨거워질 수도 있겠다 싶다.
임대인은 앞으로 임차인에게 실거주를 하려고 한다는 통보와 함께, 갑자기 실거주를 하게 된 사정이 어떠한 것인지에 대해 함께 소명을 하여야 소송을 피할 수 있지 않을까 싶다.
임대인이 스스로 자신이 이 집에서 살아야만 하는 이유를 증명하지 못하면, 임차인을 내보낼 수 없다는 뜻으로 해석되는 판결이다.
조이앤파트너스 법률사무소 박영주 변호사
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