#UnOffice
생산성 그 이상을 위한 업무공간
#한국 오피스 부동산의 활황 #우리답게 일할 수 있는 공간을 찾아서
우리가 주목해야 할 최신 오피스 소식을 전하는 <오피스 Now> 시리즈.
이번 화는 글로벌한 흐름과는 조금 다른 독자적인 노선을 가는 한국의 오피스 관련 현황을 전합니다.
샌프란시스코, 뉴욕, 런던까지 다 텅텅 비었다는데,
강남, 여의도, 판교는 다 꽉 찼다고 하던데요?
코로나19 팬데믹 이후 해외 곳곳의 주요 업무 지구에서 오피스 부동산에 대한 수요가 충분치 않아 공실률이 치솟고 있다고 하죠. 이런 경향은 결국 해당 도시 전역에 영향을 주면서 전체적인 상업용 부동산의 가치 하락을 주도하고 있다고 합니다. 반면 한국 오피스 부동산 시장이 세계에서 몇 없이 활황이라고 해요.
유독 한국에서 오피스에 대한 니즈가 꾸준히 이어지고 있는 데에는 몇 가지 이유가 있습니다. 우선 사회문화적 원인을 찾아보자면, ①공동체 우선 성향이 강한 문화를 바탕으로 오피스 복귀(RTO: Return to Office)에 대한 직원들의 수용도가 높았던 점, ②전국이 하루 생활권인 작은 영토의 국가라 (큰 영토의 국가에 비해) 출퇴근에 무리가 적은 편인 점, ③팬데믹에 비교적 잘 대처하여 ‘셧 다운’을 겪지 않은 점 등이 있어요.
부동산 투자의 관점에서도 원인을 찾아볼 수 있어요. 현재 국내 주거, 리테일, 호스피탈리티(호텔) 등 다른 분야의 자산 아이템들이 투자하기에 마땅치 않아, ④그나마 활성화되어 있는 오피스 쪽으로 투자가 집중되고 있는 점 또한 한국 오피스 부동산 시장이 활황인 이유 중 하나라고 하죠.
더 자세한 내용은 아래 링크를 통해 확인할 수 있습니다.
이런 오피스 부동산에도 ‘Flight to Quality’ 현상이 뚜렷합니다. 부동산 용어인 Flight to Quality는 불확실한 시장 상황에 질 좋은 자산에 안전하게 투자하는 것을 선호하는 현상을 뜻해요. 여기에서 오피스 자산의 퀄리티가 좋다는 것은 '우월한 권역/입지'와 '높은 수준의 자산 자체 퀄리티와 주변 인프라’를 갖춘 것을 의미합니다.
퀄리티가 높은 오피스 자산은 ‘양질의 인력을 수급하고 유지하기 위해 좋은 사무환경을 지원해야 하는 기업의 입장’과 ‘안전한 투자를 원하는 투자자’들 양측의 입장을 모두 만족시킨다는 점에서 오피스 부동산 시장에서 꾸준한 니즈가 있어요.
이런 흐름에 발맞춰 자산운용사들은 ‘Curated Office & Amenities(큐레이션 오피스)’ 제공에 많은 노력을 기울이고 있습니다. 기존에는 비어있는 공간에 임차인이 직접 오피스 공간을 세팅하는 것이 일반적이었는데요. 큐레이션 오피스의 경우 임대인이 임차인의 니즈를 미리 파악하여 일정 수준의 오피스 공간 프로그램(업무/협업/소셜/지원 공간)과 어메니티를 큐레이션 하고 세팅하여 임대하는 새로운 방식입니다.
결국 ‘얼마큼 고객 니즈에 부응하는 큐레이션을 제공할 수 있는지’, ‘얼마큼 퀄리티 있는 세팅을 제공할 수 있는지’가 경쟁에서 우위를 선점하는 무기가 될 것입니다.
“회사에 20대가 없어요! 30대 중반인데 아직도 막내입니다.”
“신입을 뽑는 공고를 봤는데, 일정 수준 이상의 경력을 요구하더라고요?!”
세계 인구는 꾸준히 증가하고 있지만, 머지않은 미래에 결국 정점을 찍고 감소할 것이라고 전망됩니다. 한국과 경제 수준이 비슷한 국가들은 대부분 인구가 폭발적으로 증가하는 시기를 지나, 이제는 출산율이 감소하고 인구 고령화가 진행되는 단계에 있다고 해요. 하지만 여기서 유독 한국이 주목받는 이유는 출산율 감소와 인구 고령화의 속도가 너무 빠르기 때문입니다.
한국의 인구 피라미드가 더 이상 피라미드형이 아니라는 말, 들어보셨죠? 태어나는 아이의 수가 급격히 줄고, 평균 수명은 연장되면서, 인구 구조도는 이미 마름모형으로 바뀐 지 오래에요. 평균 연령도 빠른 속도로 높아지고 있죠.
저출산과 고령화 현상으로 인한 인구 구조의 변화는 노동 인구의 변화에도 동일하게 나타납니다.
요즘 회사에서 20대를 찾아보기가 어렵다고 해요. 여기엔 여러 원인들이 있는데요. 주요 원인 중 한 가지는 신입 사원의 평균 연령 자체가 높아진 것입니다. 자녀 수가 줄었지만, 교육열은 점점 오르다 보니 개인에게 기대되는 교육 수준이 상향 평준화 되었죠. 그래서 안그래도 인구수가 점점 줄어들고 있는 청년층의 경제 활동 시작을 위한 준비 기간이 늘어났어요. 결국 30대를 넘겨 첫 취업을 하는 청년들이 늘어나면서 신입사원의 평균 연령이 높아지게 된 것입니다.
전 세계적인 경제 침체로 많은 기업들이 긴축 운영에 돌입하면서 ‘신입 사원 채용을 축소’한 점도 신입 사원의 평균 연령을 높이는데요. 기업에서 아예 신규 채용을 진행하지 않거나, 신입 사원보다는 이미 ‘어느 정도 경력이 있는’ 중고 신입이나 경력직을 채용해서 조직과 업무에 적응하는 데 드는 시간과 비용을 줄이려는 것이죠.
이와 더불어, 기대 수명이 연장되면서 더 오래 경제 활동을 해야 노후를 대비할 수 있게 됐죠. 정년 연장 등의 대책들이 논의되고 있는 현재로서는 '파이어족'보다는 '정년을 꽉 채운 퇴직'이 선호되고 있다고 해요. 또 정년 이후에도 경제 활동을 이어나갈 수 있도록 자기 계발을 하거나, 새로운 기회를 찾는 직장인들도 많아지고 있고요. 이런 현상들은 직장인들의 평균 연령을 높이는 결과로 이어지고 있습니다. 늦게 취업하고 더 늦게까지 일하는 경향이 대세인 것이죠.
직원들의 평균 연령대가 높아지는 것을 부정적이라고 단정할 수는 없어요. 하지만 기업이 성장하고 발전하기 위해서는 동시대 경제-사회-문화에 더욱 민감하게 반응할 수 있는 젊은 시각과 감각을 가진 인력을 지속적으로 유치하는 것이 필수적입니다. 그러기 위한 노력을 소홀히 하는 기업은 점차 성장동력을 잃게 될 수 있기 때문에 항상 경각심을 가져야 합니다.
초개인화 사회, 점점 더 디테일해져 가는 직원들의 니즈
모두를 이어 줄 ‘커뮤니티’로서의 오피스 중요해
취향도 가치관도 모두 다른 지금의 초개인화 사회에서는 기업 구성원들도 각자의 방식과 각자의 커뮤니티를 통해 개별적으로 사회화가 되어 오피스에서 만납니다. 연령이나 세대의 일반적인 특성을 기준으로 구성원들의 공감대를 이끌어내기 어려워졌죠.
하지만 우리가 아는 ‘기업’은 결국 모든 구성원들이 공감할 수 있는 가치관을 가지고 같은 목표를 향해 나아가야만 존속하고 성장할 수 있어요. 그렇기 때문에 구성원들을 조직에 맞게 재사회화하는 과정이 필수적입니다. 구성원들을 한데 모아줄 수 있는 공간적 구심점이자, 모여 일하며 함께 사회적 관계, 문화, 정서적 안정, 웰빙의 증진을 도모할 수 있는 ‘커뮤니티’로서의 오피스가 필요해지고 있는 것이에요.
생산성 그 이상을 위한 업무 공간, UnOffice
오피스에 ‘커뮤니티’의 역할을 강화시키기 위해서는 당장 수치화 할 수 있는(Quantative) 성과를 만들어내기 위한 생산성(Productivity)에 집중하기보다는 기업 성장의 튼튼한 토대가 되어줄 질적 가치들(Qualitative)에 투자하는 것이 바람직합니다.
특정 비즈니스 목표나 측정 가능한 성과의 달성과 직결되지 않는다고 여겨지던 ‘조직 소속감’, ‘창의성’, ‘재충전’, ‘신뢰’와 같은 비생산적(Unproductive) 요소가 사실은 생산성에 지대한 영향을 끼치기 때문이에요. 이런 비생산적 요소에 대한 지원을 강화한 오피스를 UnOffice(언오피스)라고 부르기도 해요.
지난 코로나-19 팬데믹 동안 경험한 물리적 공간으로서의 오피스의 해체 또는 축소는 오히려 기업과 임직원이 오프라인 오피스의 중요성을 체감하는 계기가 되었다고도 평가됩니다. 한국 직장인들의 경우 오피스가 주는 우수한 직원 경험의 효능을 더욱 절실하게 느꼈는데요. 대다수의 직원들이 원격 근무 장소에서 기존 오피스가 갖추고 있는 수준만큼의 쾌적한 공간과 비생산적 요소의 지원을 경험하기 어려웠기 때문입니다.
그중 특히 비생산적 요소를 잘 지원하는 것이 직원의 리텐션과 사기 증진에 도움이 된다는 것을 알게 된 기업들이 직원들이 ‘인간답게 일할 수 있는 공간’을 제공하는 것의 중요성을 깨닫게 되었어요.
언오피스(UnOffice)를 구축하기 위해 지원해야 할 대표적인 비생산적인 요소 네 가지로 꼽히는 것은 소속감, 창의적 혁신, 웰빙, 팀워크 기반의 성장입니다. 각각의 요소를 강화시키는 오피스 내 공간 프로그램들을 함께 살펴보겠습니다.
#Belonging
소속감을 증진시키는 공간 프로그램 : 카페, 다인용 누크(nook) 등 개더링 공간
EF Education First Austin. Photo by Ryan Conway.직원들이 서로 연결되어 있다고 느낄 수 있는 환경을 제공해 주는 것은 긍정적인 조직 문화를 조성하고 협업의 효율성을 높이는 등 여러 긍정적 효과를 만들어냅니다. 오피스에서 팀 개더링(gathering), 동료와의 일상적 대화와 같이, 성과 측정에 대한 부담이 없는 비생산적 순간을 지원하는 공간을 조성하는 것은 직원들이 사회적 안정감을 느끼고 조직에 대한 소속감을 강화시키는 데에 도움이 됩니다.
#Innovation
창의적 혁신을 일으키는 공간 프로그램 : 메이커 스페이스, 아이디어 발산 협업 공간
Gensler Austin at Music Lane. Photo by Eric Laignel.얼마나 많은 아이디어를 끄집어낼 수 있는지, 얼마나 빨리 솔루션을 도출할 수 있는지 측정하는 것은 직원들의 창의성을 위축시킵니다. 오히려 측정 가능한 성과에 대한 부담감을 최소화하는 업무 환경은 직원들의 창의력 문제해결 능력을 한껏 끌어올리고, 창의적인 혁신을 일으킬 확률을 극대화하죠. 그러한 업무 환경을 조성할 때에도 역시 비생산성이 필수 요소입니다. 생산성에 대한 부담 없이 더 넓고 깊게 탐구할 수 있도록 하는 것이죠. 창의적 혁신은 항상 측정 가능한 지표 밖에서 일어납니다.
#Well-being
직원의 웰빙을 지원하는 공간 : 개인 휴식 공간, 명상-요가룸, 사내 야외 공간
NVIDIA, Santa Clara, California. Photo by Jason O'Rear.지난 업무 과정을 다시 평가하고 다양한 업무 관련 요소들의 우선순위를 재배치해보는 활동은 장기적으로 직원들의 생산성을 향상합니다. 그러기 위해서는 일 자체와 그 일이 진행되는 업무 공간에서 한 발 떨어져 있을 여유가 필요하죠. 종종 직원 개인이 웰빙 추구를 통해 자신과 자신의 일을 돌볼 수 있는 여유를 가지는 것이 ‘근무 시간 외 활동'으로 간주되기도 합니다. 하지만 이러한 활동이 결과적으로 생산성을 향상한다는 점에서 웰빙은 오피스 공간을 통해 마땅히 잘 지원되어야 하는 비생산적 요소임이 분명합니다.
#Growth
팀 워크를 기반으로 개인의 성장을 돕는 공간 : 시각적으로 열려 있는 협업 공간
Capgemini, Innovation Lab, San Francisco. Photo by Jasper Sanidad.기업에서 직원 개인의 성장은 학습뿐만 아니라 동료와의 돈독한 관계 구축을 통해서도 이루어집니다. 직원들은 서로 신뢰할 수 있는 동료 및 지지자 네트워크를 구축함으로써 건설적인 피드백과 인정을 주고받게 되죠. 또한 이러한 과정이 축적되어 생기는 직원들 간 사회적 안정감은 직원들로 하여금 일 외적인 부분에 대한 에너지 소모를 줄이고 일 자체에 몰입할 수 있게 돕습니다. 이런 건강하고 유익한 팀워크를 지원하는 공간으로는 대화형 워룸이나 시각적으로 열려 있어 팀이 함께 일하는 모습을 관찰할 수 있는 환경이 있습니다.
<오피스 Now> 시리즈는 다음 4분기에도 우리가 주목해야 할 새로운 오피스 소식으로 다시 돌아오겠습니다.
