대한민국 비아파트, 전세 말살 작전

hug 전세보증 112%까지 추진

전세 사기와 126%, 비아파트 시장의 공급 가뭄

전세사기로 정말 나라가 발칵 뒤집어졌던 작년이 기억납니다. 

서울에서 특히 난리가 났었고요,

그 사건으로 당시 국토부 장관 원희룡 님은 앞으로 전세 사기를 때려잡겠다며 LH의 전세보증보험 한도를 모두 일괄로 대폭 줄입니다. 

(당시 전세보증보험 한도를 아파트 전세 세팅하면서 제가 공부하고 정리한 기록이 있네요. )

https://blog.naver.com/kenes/223265326214?trackingCode=blog_bloghome_searchlist

이러면서 또 한 번 빌라 시장이 대혼돈을 겪습니다. 이걸로 시장에서 씁쓸히 사라진 다주택자분들 많습니다. 

전세보증보험은 정확하게 '전세보증금 반환 보증'입니다. 

빌라는 공시가가 중요합니다. 

공시가의 140%까지만 인정, 담보 인정 비율은 90%만 인정이었습니다. 

공시가*140%*90%

=공시가 * 126%

따라서 우리가 흔히 아는 126% 룰이 여기서 나온 겁니다. 당연히 이 상한선에 맞게 전세가 세팅이 되겠죠? 전세 보증금을 무슨 일이 있을 때 받아야 하니까요.

즉 시세 3억짜리 빌라가 있는데 대략 공시가가 1.8억쯤 되겠죠?(대략 시세의 60%가 공시가) 그럼 위 공식에 넣고 계산하면 아무 대출이 없을 때, 2.26억 정도가 전세 보증보험 한도가 됩니다. 

전세가는 현재가치

매매가는 미래가치

기억나시죠?

그전까지 원래 빌라는 전세가가 매매가의 턱 밑까지였습니다.  빌라는 매수하는 사람보다는 잠깐 거주하기 위해 전월세로 사는 사람이 많으니까요. 

저 126% 룰이 생기면서 신규로 전세를 얻는 사람은 좋겠죠. 하지만 임대차 관계에서 신규 전세 계약이 기존 전세 계약보다 훨씬 저렴한 역전세가 발생하기 시작합니다. 

대량으로 발생하겠죠? 일괄로 저렇게 126%를 해버렸으니까요. 

이러면 당장 기존 빌라 소유자들도 문제지만, 앞으로 누가 빌라가 돈이 안될 텐데 누가 짓나요?

비아파트 시장 전체가 공급 가뭄이 시작됩니다. 

빌라 인허가가 그냥 사정없이 절반씩 깎여버립니다. 

심지어 2024년 1분기는 관련 통계가 시작된 2007년 이후 역대 최저치입니다. 

HUG 전세보증보험 126% -> 112%

현재는 전세보증에 가입할 때 빌라 시세를 공시가격의 140%로 산정하고, 담보인정비율(선순위 채권과 전세보증금을 합한 부채 대비 주택가격 비율)은 90%까지 허용하면서 보증 가입 한도를 126%로 규제하고 있다.

HUG는 해당 기준을 더 조이겠다는 방침이다. 최근 HUG는 국회 국토교통위원회 손명수 의원(더불어민주당·경기 용인)실에 제출한 '전세보증 근본적 개선대책'을 통해 담보인정비율을 현행 90%에서 80%까지 추가 하향하겠다고 밝혔다.

위 기사에서 보시다시피

126%에서 112%로 줄어들 계획입니다. 

전세 담보 인정 비율을 80%로 줄이기 때문인데요, 

공시가 * 126%(=140% * 90% )에서

공시가 * 112%(=140% * 80%)로 변하는 겁니다. 

그 이유도 기사에 잘 나와있습니다. 

HUG에 따르면 전체 사고액 중 부채비율 80% 초과 구간의 사고율은 84.6%에 달한다.

현재 주택도시보증공사(HUG)는 심각한 역대급 자금난에 빠져있습니다. 

이유는? 뻔하죠. 

전세 사기 난 사람들도 보증금도 구제해 주죠, 

임대인들에게 역전세 심하게 나서 도산 날 빌라도 매입하죠. 

돈이 남아나질 않습니다. 

전세, 비아파트 말살 정책

126%에서 112%로 떨어지면

이전만큼은 아니지만 또 역전세가 발생할 것입니다.

물론 그 비율은 적겠죠. 

이미 빌라 세입자 중 전세 비율은 무척 줄었고, 대부분 월세화가 진행되고 있기 때문입니다. 

이렇게 전세 사기 문제가 팡팡 터지는데 어느 겁대가리 상실한 사람이 빌라에 전세로 들어갈까요?

빌라는 지을 때 전세 가격을 염두에 두고 잔금을 마련하죠. 새 빌라는 전세가 필요한데요, 그렇지 않으면 자금이 정말 많이 드니까요. 

그런 점을 사기꾼들이 이용해서 해먹어서 큰 문제가 터진 겁니다. 

어쨌든 이렇게 되면 비아파트 전세가 사라지고, 

바로 이어서 비아파트 공급이 심각하게 줄어듭니다. 

현재 비아파트 시장 상황이고요. 

당연히 전세를 꺼리니까 월세를 구합니다. 

전세의 월세화가 되면 당연히 주거 비용은 대폭 늘어납니다. 그 이유는 조금만 생각해 보면 당연합니다.

사람들이 전세를 더 선호하는 이유가 뭔가요?

전세 이자가 월세보다 훨씬 싸니까 그런 거죠. 

하지만 이제 전세를 못하니 울며 겨자 먹기로 월세를 선택합니다.

200만 원씩 전세 이자 내던 사람이 20만 원 올라봤자 별 타격 없는데요, 

50만 원씩 전세 이자 내던 사람이 5만 원, 10만 원 오르는 건 완전히 다른 문제입니다. 

어차피 소득이 빵빵한 사람은 별 상관없습니다. 당장 그곳에 살 수밖에 없는 서민층부터 죽어나는 겁니다. 

또한 아래에서부터 오는 이 비아파트 주거 비용 상승은 분수 효과로 차곡차곡 밀어냅니다. 

비아파트 시장 전세 수요자들은 아파트 시장을 노크합니다.  그래서 아파트 시장 하단의 주거비용 상승을 필수적으로 불러일으킵니다.  차곡차곡 위로 한 칸씩 올라가면 결국 아파트 시장 전체의 전월세 상승이 가속화됩니다. 

아파트 시장 전세가가 상승하면 사람들은 어떤 선택을 하죠? 네 반전세를 사용합니다. 

반전세는 웃긴 말이죠. 월세입니다. 보증금이 큰 월세.

주거 비용이 크게 상승합니다. 

아파트 공급이나 많으면 몰라요, 앞으로 서울 아파트의 공급 절벽은 예정되어 있습니다.  

https://www.fnnews.com/news/202410091834084853

비아파트 시장 전세 보증 보험률 제한은 이렇게 우리 부동산 시장 전체에 영향을 미치게 됩니다. 

정부는 왜 비아파트 살리기에 노력할까?

이러면서 한편으로 정부는 다양한 정책을 통해서 비아파트 시장 살리기를 하려고 안간힘을 씁니다. 

민간 임대주택 사업자를 할 수 있도록 규제도 풀고요, 빌라 인허가나 착공도 빠르게 할 수 있도록 하고요, 

비아파트 건설자금도 공공 기금에서 지원해 줍니다. 

세금 혜택도 주고요, 책임준공, pf 모기지 보증 등등 비아파트 공급자들에게 엄청난 혜택을 주고 있습니다. 

왜 그럴까요?

제가 생각하는 이유는 두 가지입니다. 

첫째, 아파트 공급이 매우 부족합니다.

10년 동안 전 서울 시장이 재건축, 재개발을 모두 어렵게 만들었습니다. 그 여파가 분명히 있습니다. 

또한 다주택자 규제라든지, 세제 완화, 재건축 초과 이익 환수제 등등 다양한 규제가 서울 아파트 공급을 가로막고 있습니다. 

이게 무슨 상관이냐고요? 

정부는 최후의 보루인 수도권 그린벨트까지 풀어 공급 대책을 내놓았지만, 정말 약발이 1도 안 먹힙니다. 

그렇다고 다주택자 규제를 풀자니 앞으로 다가올 금리 인하의 유동성에 맞물려 집값이 폭등할까 봐 두렵습니다. 이전 문재인 정권의 패착인 집값 상승을 그대로 목도한 이번 윤석열 정권이 그때처럼 만든다면 안 그래도 지지율이 낮은데 더 힘들어지겠죠. 

중요한 건 빌라 공급도 이대로라면 2025년~ 2027년에 최악으로 간다는 것이죠. 아파트는 빌라보다 훨씬 시공이 오래 걸립니다. 아파트는 이미 공급 골든타임이 훌쩍 지났습니다.  

하지만 빌라는 상대적으로 아파트보다 빨리 짓죠?(6개월 ~ 1년)

빌라라도 공급을 해야 사람들이 살 집이 있지 않겠습니까? 비아파트 시장이라도 살려야 그나마 다가올 아파트 공급 절벽에서 아비규환의 부동산 시장을 방어할 수 있지 않을까요?

즉, 정부가 비아파트 시장을 공급을 자꾸 독려하는 것은 서울, 경기, 인천 수도권의 아파트 공급이 터무니없이 줄어드는 것을 보완하기 위함입니다. 

둘째, 이민 문호 개방에 대비하는 것일 수도 있습니다. 

우리나라로 들어오는 외국인들이 정말 많아졌습니다. 우리나라 저출산이 사실 크게 해결되지 않아도 이민해서 인구를 유지하면 됩니다. 이미 인구 부족 문제를 겪은 선진국에서 사례가 있습니다.

독일, 호주, 캐나다에서는 적극적인 이민 정책을 통해 노동력 부족 문제를 해결하고 있습니다. 

당연히 우리나라도 비슷하게 가지 않을까요?

이민자들이 서울에 오자마자 바로 아파트에 갈까요? 전세 살까요?

아니죠. 월세방부터 갑니다. 거기서 차곡차곡 한국 돈 모으겠죠. 

생산 가능한 노동인구들이 바로 비아파트 시장 월세를 차고 들어가면 거기 살던 사람은 울며 겨자 먹기로 한 칸씩 올라가는 겁니다. 

주거비 상승은 당연한 거구요. 

미로나의 생각

이번 hug 전세보증보험 112% 추진은 비아파트 전세 시장부터 없애려고 작정한 것 같아 보입니다. 

또한 그러면서 공급을 부추기는 것은 정말 어불성설입니다. 

그래서 빌라 공급도 잘 안될 거라고 생각합니다. 

아파트 공급은 이미 박살이 난 상태라 공급 절벽은 확정적인 상태고요, 

그러니까 하다 하다 막장 공급 정책인 최후의 보루 그린벨트까지 해제하고요, 

막장 수요자 억제 정책인 대출 규제까지 시행하고 있죠. 

대출 규제 언제까지고 할 수 없습니다. 

2025년, 2026년

대한민국 부동산 시장 공급 절벽으로 인한 대혼란이 올 것이라고 생각합니다. 

전세가가 밀어올리면

매매가는 하방이 올라가는 셈입니다. 

전세가가 밀고 매매가가 당깁니다. 

여기에 금리 인하까지 밀어주면?

어라 토지 보상비도 풀리네?

돈이 빠르게 돌고 그 양 자체도 많아지면

현물 가격은 반드시 오릅니다. 

수도권 아파트 가진 분들

등기 꼭 쥐고 계세요. 

오늘은 전세 보증보험 112% 추진 계획 기사를 보고, 제 생각을 쉽게 설명하면서 쭉 정리해 봤습니다. 

다들 건강한 부자 되시고요!

끝!

<관련 기사>

https://www.moneys.co.kr/article/2024111910215240602